中国房地产业正在进行重大变革,住房的保障性需求重新被提上议事日程,这是由于房地产价格失控所造成的严重社会影响,而倒逼出的来之不易的成果.

被简称为24号文的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,其积极意义在于,终于在中央政策层面上再次肯定了房地产分成市场与保障两部分,确定了政府为保障性住房这一公共产品提供者的身份.这是常识,但现实往往是常识未必能够被遵守.

24号文尽管在总体上应该受到肯定,但遗憾也十分明显,主要有二:一是以高门槛将大多数中低收入者驱赶到房地产市场;二是没有对这些易于成为房奴的购房群体提供由政府担保的保障性融资渠道.

不得不指出一个残酷的事实,中低收入阶层对于24号文抱太大的幻想是不切实际的,这一政策对于保障性住房设定了较高的门槛,意味着中低收入群体将被排除出保障群体之外.而最易于成为房奴的正是这一部分人,真正领取社保的低收入群体是不会奢望通过房地产市场买房的,他们从来都不是房地产市场的消费群体.龙永图先生一再告诫穷人不要买房,告诫的其实是无法享受保障性住房,不能不省吃俭用购买住房的群体.

这一群体占了市场相当大的比重,这批人成为房奴是中国经济不可承受之重.更浓重的阴影是,在解决廉租房资金的安排中,公积金剩余被作为公共资金的来源.公积金的原义,应该是职工集资购房,相当于政府许可由民间自行集资,政府提供税收、利率优惠政策解决城市普通职工的购房难,具有住房保障型融资的雏形;政府本来可以往前再进一步,建立面向所有中低收入普通职工的保障融资管道,但现在,政府居然将公积金收益全部纳入公共财政范围,这是如同通胀一样的对于职工的隐形剥夺手段.

按此分析,落实24号文可以解决最低收入阶层的住房保障,但无法防止中低收入阶层成为房奴,同样也无法防止房价的高企现象.

房奴与房价高企症结在于现行的土地政策.近日,钟伟先生在《规模为王土地为祸》的报告中指出,目前全国开发商因土地储备沉淀的资金规模至少在一万亿以上,大量高价土地的出让使得房价预期完全改变.根据历年中国国土资源公报,2004年,我国城市地价与上年同期相比,城市综合地价增长6．08%;2005年,全国主要城市综合地价同比增长4．44%.到2006年,土地出让面积、价款显著增长,全国共出让土地面积23．25万公顷,出让价款7676．89亿元,同比分别增长40．4%和30．5%,其中招标挂牌出让面积6．65万公顷,出让价款5492．09亿元,分别增长16．3%和30．9%.北京大学中国经济研究中心平新乔的研究认为,2006年实际地方卖地的全部收入可能达到1万亿左右.

这一数据证明了地价与房价具有正相关性,并且由于土地具有投资品性质,高地价导致对未来高房价的预期,也只有高房价才能支撑得起高地价.目前的土地交易模式决定了房地产市场的组织结构与运作方式,这是房奴产生的根源,高地价不降,房奴就会在房地一体化的流水线上不断制造出来.最近迭创新高的地王,预示了中国房地产的危险的未来.

让小产权房合法化,允许宅基地使用权自由流转,对高房价有极大的缓解作用,目前在北京等地,小产权房已占出售住房的三分之一左右.并且,根据林毅夫先生的估计,到2020年2亿农民进城,宅基地可以腾出1500万亩地,如果加上农民现在就在地下市场流转的部分宅基地,即使以最保守的估计,其数量也在200万公顷以上,相当于2005年全年出让土地的8倍以上,如此强劲的土地供应才能解开土地垄断与寻租的死结,才能阻断产生房奴的流水线.

值得一提的是,在政府垄断土地供应的情况下,又试图通过商品住宅提供限价房的方式压低房价,这就给有关管理部门的土地寻租大开方便之门,非价高者得的土地关系网大行其道.最近发生了万科与金地的争地大战,而大嘴任志强也抱怨冻结了资金损失了利息,报高价报低价都不能拿地,这其中奥妙圈内人尽知,难与外人言.

目前的土地制度维持下去,城市中低收入群体、农民甚至包括老实一些的开发商同时大受其害,在逐步解决最低收入阶层的保障性住房的基础上,房地产领域的土地已是在弦之箭,不得不发.否则,我国房地产市场要恢复正常状态,恐怕得高歌蜀道难.

文本来源：南方周末

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