专栏 刘宝宏 东北财经大学教师、博士

目前看来，房市调控政策的重心理应放在“增加住房有效供给”之上。虽然供给以及市场监管都已在政策名单之列，但还缺乏具体、明确，更具可操作性以及“立竿见影”的实施细则。

面对日益疯狂的房价，中央政府再出“重拳”。4月14日出台的房市新政被称为“四猛招”:一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。基于“四猛招”细化的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已于4月17日公布。与以往房市调控政策相比，此次新政从需求、供给、监管等多个层面入手，可见中央政府对遏制房价过快上涨决心之大，力度之强。

房市新政的重心是“调控房产需求”，具体措施是房贷新政:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。政策背后隐含的逻辑是，房价上涨是需求推动的结果，把房产需求控制在合理范围之内，房价自然会应声而落。理想与现实总是有一段距离，现有政策对房产需求的影响到底如何？

房产需求可粗略分为自住性（包括改善型）需求与投资性（包括投机性）需求。对于投资性（包括投机性）需求，由于这类人掌握大批资金且多全款购房，所以，提高首付和利率对他们不会有直接影响。正如温州炒房团领军人物吴昊所言，“其实并没有影响”。但是，由于对房价未来走势以及套利空间判断的不确定增加，短期内房产的投资性需求将会有所减少。

自住性（包括改善型）需求是房产需求的主体。由于人口结构造成的家庭分裂速度加速、城市化率进入高增长期、收入水平提高使消费欲望上升、改善型需求增长等诸多原因，房产需求具有“刚性”且呈不断增长之势。另一方面，房贷新政将使购房成本进一步增加。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式计算，月还款利息成本将增加1332元，总的利息成本将增加近32万元。可以预见，在需求不断增长而购房成本增加的合力作用下，自住性购房将发生结构性变化:户型需求重点由大变小。与之对应，中小户型商品房由于需求量激增，房价将会进一步上涨，而大户型商品房价将保持相对稳定或有所回落。考虑到中小户型商品房原本就是自主性购房的需求重点，所以，房贷新政将使更多的人难圆住房梦。

普通百姓一般不会像专业学者那样思考。铺天盖地的房市新政宣传以及乐观预期，将使更多的人推迟购房计划，加之投资需求短期内的回落，房市新政对市场的直接影响将是观望性需求增大，短期内房产市场甚至会有所“降温”。但是，倘若据此认为房市新政取得了胜利，则未免有点过于乐观。

目前看来，房市调控政策的重心理应放在“增加住房有效供给”之上。虽然“四猛招”是一个“组合拳”，供给以及市场监管都已在政策名单之列，但是，相较于房贷新政而言，还是缺乏具体、明确，更具可操作性以及“立竿见影”的实施细则。比如，取消商品房预售制度，提高房地产企业自有资金比例等。倘若这些政策出台，开发商“捂盘惜售”，“哄抬房价”等行为必将大为减少。因为，尽快回笼资金将成为它们生存策略的首选。同时，随着房价回落，盈利空间缩小，投资性需求也将随之降低。A02b