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冯海宁:楼市进入寡头时代
2007年08月02日 08:47新京报投票数: 顶一下  【
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据本报昨日报道,近期,房地产上市公司纷纷大量囤积土地,北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。去年以来,万科地产也改变策略开始囤积土地。

建行最近的研究报告也显示:2001年初至今年5月份,开发商累计购置土地21.62亿平方米,实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,这成为房价上涨的重要原因。

必须承认,地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府,这三种力量已经成为当前调控房价的最大障碍。后两种力量过去论述较多,而地产上市公司的举动更值得我们重视。

从拿地层面来说,自“8·31”之后,中小开发商受到的冲击要远远大于上市公司。中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失,所谓的土地竞拍实际变成了少数上市公司的“独角戏”,垄断迹象越来越明显。譬如,去年底拍卖的北京广渠路36号地块,拼抢的13家地产商都是巨头,上市公司华润置地报出30.5亿元的最高价,是招标底价的1.78倍。

而且地产上市公司为何拿地不含糊?一方面,对于地产上市公司来说,投资者所观察的最重要指标就是土地储备量;另一方面,股市利好和房价持续高涨,为上市公司天价拿地储备了充沛的资金。还有一点是,土地紧缺的现实给了这些上市公司很好的市场预期。

地产上市公司在天价拿地后,并没有立即投入开发,而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。根据万科2006年年报显示的土地储备量,保守估计至少可以维持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得惊人,如金地年报披露,公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米,可以保证公司5年的开发需要。

再如,保利地产的数据显示,其现有土地储备1000多万平方米左右,分布在全国10个城市,至少保证了未来3年房地产开发所需。

同时,包括万科、富力等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”,要求转让地块或者合作开发。这充分说明,中小开发商的“速亡”加快了这些上市地产公司的垄断步伐。而导致中小开发商提前退场的其中一个原因,是一些政策在决策不科学、急于求成的情况下发力,打破了市场自然发展的客观规律。

中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显,政府需要保持清醒,充分利用调节职能让市场多元化,平衡各方利益关系,切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。民众希望看到的是,未来的楼市,是重信誉、有社会责任意识的发展商之间的竞争,而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间互相抬轿子、哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与,在一个失衡的市场上,政府和买房人将更加被动与无奈。

作者系北京媒体从业者

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作者: 冯海宁   编辑: 吴飞

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