2009-11-16 11:36:15

汪丽娜:

现阶段大家都觉得房价太高了，老百姓买不起，抑制了整个中国的消费增长。原因是什么？政府又该做什么？现阶段大家对二次房改的争议很多，实际上不论我们要不要二次房改，它提出的理由有没有依据，至少它反映了老百姓对现阶段的房价不满意。政府应该做什么，特别是现阶段我们正在思考“十二五”经济发展规划。在这当中，住房抑制了对生产和消费的影响，它在整个国民经济中到底应该扮演什么样的角色，政府应该给予什么样的政策指引。

从我们国家来看，如果大家认定一个合理的收入分配结构肯定是两头小、中间大，老百姓现阶段的需求又是上升到住与行的问题，应对这样一个市场收入分配结构和市场的需求结构，我觉得政府在未来的“十二五”经济发展规划当中首先应该旗帜鲜明的提出来，大力发展老百姓急需的可支付性住房。这点在报告中已经提出来，所有的数据都表明，现阶段房子的可支付能力在下降。为什么？这和我们的住房政策有偏差是相关的。

2009-11-16 11:36:46

汪丽娜:

大家知道，中国的住房制度改革是从1999年正式启动的，最近这几年大家都极力于再把住房从实物分配向货币化推进，但是这样往往“一刀切”的政策需要政府的把关和掌控，给它一个政策性的指引，就是在住房供给中，虽然都是商品房，但是到底应该发展哪一类的商品房，至少应该是中低价位的，老百姓买得起的。在国外，可支付住房是占整个家庭收入支出的30%左右，很多人说这个数据中国不能学，因为中国有很多的隐形收入。那么我们即便把它上升到一个非常宽泛标准，占到家庭可支配收入的50%左右，我想现在的价格也是偏高的。只有你把市场上生产的东西变成老百姓真正需求的，那么供需对称，市场才能可持续的发展。

当然，现阶段由于中国收入差距的扩大，有一部分高收入垄断行业、金融行业等等，出现了一些少数的高收入群体，虽然他们的占比很小，但是形成的消费能力和投资能量很大。但是如果这个市场仅盯着少数人，这个路是走不远的，因为他们毕竟相对于13亿的中国人口来讲是有限的。所以一个住房市场的健康发展，一定是在占整个人口的80%的中等收入群中有可支付能力，才能维系市场的长远健康发展。这是政府在政策引导上应该向这方面努力的。

2009-11-16 11:37:09

汪丽娜:

很多人讲，这个市场是完全市场化的，商品化的，政府靠什么去调控呢？我想，我们过去一年里实施的是“一刀切”的刺激房市，或者是救市的政策，比如银行降息、政府减税，无论什么人，高低收入，只要你买房子，政府就给你优惠，给你减税，实际这个政策是有用的。没有差异性的政策，往往是“一刀切”，那么就不能保障政府的优惠落到真正的应该扶持的对象的头上。

如果政府想把住房市场的结构调整起来，你可以从源头上，比如说开工许可、土地供应、财税、金融等方面，都可以完全来进行调控。关键在于当政府在盲目的启动市场、救市的时候，往往采取“一刀切”的政策，结果就会出现今天的情况，就是大家在媒体上可以看到的，是危机救了房地产业。如果按照去年下半年房地产合理的调整，我们的图书可能不会像今年3、4月份节出现火爆的情况。所以市场如果没有合理的调整，盲目的靠吃药、打针，这个市场的健康发展是值得大家划一个问号的。所以政府应该要在市场上有所作为，要进行调控，要给它一个政策的指引。其实这和企业追逐利益是不矛盾的，因为你发展普通商品房，这个市场也是有需求的，而且可能卖的更好。

2009-11-16 11:37:31

汪丽娜:

第二是建立长效机制。我觉得值得思考的问题就是我国的土地政策问题，这在书中也涉及到了。大家知道，房价从什么时候开始涨的，有人认为是1999年中国住房制度改革，但是真正的爆涨就是2000年以后，它给了大家公平竞争的机会，问题是这个市场的结构不好，仅限于商业用地、工业用地、市政用地，都没有进入到这个市场，而且这个市场上只有地方政府一家，所以他卖出的土地肯定是一个垄断价格，不会是由多方供给和需求形成的合理价格。

当地方政府又没有一个稳定的税收来源的情况下，它主要的公共设施的投资和公共品主要是依赖卖地的时候，就使得地方政府和开发企业不知不觉的坐到了一起，产生了一种利益同盟。也就是说，房地产市场越红火，不光是卖地，其他的营业税、交易税、印花税都会构成地方政府的主要来源。所以去年的救市出现了与以往宏观调控大不一样的结果，就是地方政府先于中央政府出台政策。这种土地政策、土地制度继续这样下去，会对整个房地产价格形成一种扭曲。

2009-11-16 11:38:06

汪丽娜:

当然，中国最大的问题还在于我们的土地产权和房屋产权是分离的。我们的土地使用权只有70年，老百姓到底买了什么，这是一个说不清的事情。这种土地制度如果不改，盲目的推高价格，像今年上半年很多地的价格，比如说厦门、北京，楼面价格达到了2万、3万，你怎么可能在这样一个土地市场的背景下让房价走下来，肯定不可能。所以我觉得我们的制度应该进行反思，能不能让普通住宅的价格不采取一种价高准则的方式，能不能采取综合的指标，比如考核开发企业的资质，考核他用地到底是在盖高档别墅，盖商业楼宇还是盖居民用的普通住宅，考核企业前期的业绩，房屋有没有不好的地方，老百姓的满意度、社会的认知度，这些指标都可以做。只有让真正的普通居住用地采取一个公平的竞价机制，才能抑制那些上市公司，特别是今年上半年出现的很多是非房地产企业来进行土地投资、投机。

2009-11-16 11:40:09

汪丽娜:

大家知道，因为我国的土地是银行信贷最可靠的抵押品，很多人都在炒房价的构成，实际上房价成本的构成和开发企业的利润并不是决定的因素，最直接的因素是房地产开发企业金融杠杆的利用率。也就是说，很多房地产企业我们为什么要限制它自有资本金是35%，现在降到20%，这意味着给了房地产开发企业更多的利用别人的钱给自己牟利的机会。

所以你简单的靠房价和成本的比可能只有10%的利润，但是如果把它的资金利用率考虑进去，它的利润率可能是50%，甚至是更高。你不考虑他的金融杠杆，靠土地撬动金融市场这样一个流程的话，这个利润构成是很难算清的。所以中国的土地制度是影响房市的最大的障碍和背景。

2009-11-16 11:41:10

汪丽娜:

第三是财税，这是我们高所长的专业。但是我想简单提一点，一是不能实行“一刀切”的减税政策。另外，中国的房地产业税，也就是咱们所说的物业税应该尽早出台。当然，它对抑制房价没有决定性作用，因为房价取决于供需，但是它对整个市场的房屋、土地的正常的持有有一定的调解作用，而且这也是世界上各国惯用调控市场很重要的手段。特别是它在减少收入差距上有着重要的作用。

因为新阶段的中国人，或者是国外，人们靠工薪收入形成了收入差距，这是太微不足道了，关键是资产的收益。特别是在中国有这么高的储蓄率，又没有其他金融资产的情况下，大家会发现一个情况，就是通胀率可能上不去，但是资产价格会猛涨，它们是一个翘翘板的关系。所以你要保证在流通性特别充裕的情况下，资产价格有所控制的话，适当的出台一些财税政策来抑制收入分配和抑制资产价格的增长，这是有相关重要的关系的。

2009-11-16 11:41:28

汪丽娜:

所以我希望课题组在未来的长远发展中从这些长效机制、完善制度建设等角度去进一步的探讨中国住宅产业的发展，可能会给老百姓创造一个更好的居住环境。谢谢！

2009-11-16 11:41:48

主持人 高培勇:

谢谢汪老师。接下来请社科院财贸所研究员王诚庆先生发言，大家欢迎！

2009-11-16 11:42:02

王诚庆:

谈不上体会，谈一些感觉。我看来，这本书是一个非常好的书，有几点我非常的重视的。第一，它具有比较好的理论价值。以前我曾经有幸和倪鹏飞同志以及一些年轻的同志研究过城市住房的问题，也提过一些课题，有房地产周期和社会保障的，但这是以前的，而且限于具体的某一个层面，所以总体把握的不够。在当初的时候，我们曾经设想过，想出过这么一本书，但是当时的条件有限，在当时没有做成。现在看来，经过新闻媒体和其它同志的努力，出了这么一本理论性比较好的书。

2009-11-16 11:42:14

王诚庆:

它的好处是:第一，它体现在有一个理论框架，在这个框架里面比较好。在宏观经济背景下，在城市化的背景下，我们应该相应的做房地产的主体，里面包括开发商、金融机构和老百姓住房需求的问题，也有相关的住房市场体系。在这个基础上，更重要的是做了住房价值、潜力的分析，这是我们以前没有做过的。把所有的问题都研究一遍以后，这里面进一步的加强了各方面的住房公共政策，从体系上是一个比较完整、比较合理的体系，是一个具有理论价值的体系。

第二，这是一本比较有实践价值的书。这里面主要有一些分析工具，比如说一些设立了具体指标，比如说支付能力、贷款、市场监管等等，这些应该说是比较适合于为经济管理者提供意见和建议的。当然，利用这些东西实际上也是对市场比较好的分析，对于社会公众和社会消费者来说，如果仔细看肯定会从中受益。但是这本书更加明显的特点是比较切合了向经济决策部门提供咨询的作用，我想这也和社科院的定位是非常一致的。

2009-11-16 11:42:56

王诚庆:

另外，所谓一本理论方面的专著，它的数据用的比较早。我看了好多数据都用到了，比如说2009年8月份，这样的话更有时效性，所以对于决策咨询价值非常大。这本书比起我当初看到的更好，因此在这里我想向倪鹏飞先生和参加这本书的作者表示祝贺。

另外，我个人看到和听到一些介绍，就我因为有一定时间研究住房问题的基础和背景，我看到这个相关内容，听到介绍以后是非常开拓思路的。像以前在这种问题上我基本上是局限于重视供给需求的对比关系上，但是听到各位的介绍以后，我觉得有受启发，思路非常开阔。比如从供求缺口上，这里面有非常好的情况，像2003—2008年一直是短缺缺口，包括刚才向我们介绍的流动性的问题，等于在好多因素的综合作用下形成了与原来不同的感觉。比如说以前看到一些现象，像消费者的不理性，开发商的疯狂炒作等等。几位作者解释供求缺口，流动性的注入，大家对这个问题会有一个深刻的认识。所以我的新的体会是像这种情况既不能归咎于投机者的炒作，也不归咎于消费者的购房不理性，甚至不能归咎于开发商的利益驱动下的各种各样的行为。我相信，我回去仔细看以后会有新的体会。

2009-11-16 11:43:30

王诚庆:

另外一点，这本书里边提出了好多非常明确、非常具体的观点，这些观点在对现实进行分析的基础上，有了理论框架，提出了一些意见。但是有一些观点很可能是有争论的，有可能大家还没有得到辩论。比如说讲到通货膨胀概率增长的问题，我本人赞成。但是据我了解到，这是比较大的，而且比较有影响，这是正常的。这是作为一个理论的研究成果，而且我看了里面的大量数据，有一些是成立的。

但是这里面有一个问题，因为我们出发点不一样，有一些基本判断不一样，那么所提出的对策可能就会不一样。在这种情况下，这个东西到底能够发挥多大的影响。对于这一点我非常高兴，我可以就是向在座的媒体和朋友能够比较完整的介绍，这样使读者也可以提出一些看法。关于里面一些具有争论的问题，大家提出一些合理性的意见，从而产生一些很好的社会效益和社会价值。

最后祝贺课题组，我还是要好好的学习，进一步的思考分析和理解。