2009-11-16 10:14:59

高广春:

大家上午好，我个人汇报的方面是住房金融方面，核心是讲住房金融机构。主要是四个方面的问题，一个是2008年以来中国住房金融机构行业的运行态势的分析，第二是做一个简单的短期预测，第三是对目前中国住房金融机构行业承担的问题和挑战，最后提出相关的建议。

2008年以来中国住房金融机构有三个基本特点:一是从总的结构情况看是商业性住房金融机构主导格局相当明显。这是根据中国统计局网站所整理的一个图表，这里显示商业性住房金融机构对住房的支持具有绝对的比重。刚才是从总的特点来看。第二个特点，从商业性住房金融机构的支持特点来看，有四个方面的特点。

2009-11-16 10:17:36

高广春:

第一，带商业性住房金融机构支持层面的，商业银行扮演着绝对的主角角色，它在住房贷款当中的比重高达98.5%，这也是来自于中国统计局的网站。

第二，商业银行的房贷业务的基本态势是先下行，后上行，但是上行明显强化下行。我们从图表中可以看到2008年下行的态势在2009年几个月的时间就复苏完毕，而且继续上攻。正是因为这样一个特点，导致2009年中国住房价格迅速攀升，住房市场甚至出现泡沫的局面。这张图表可以说明这个问题，住房贷款的同比增长率和房地产开发综合景气指数图，可以看出住房贷款的增长率明显超前于房地产开发的指数。

2009-11-16 10:27:50

高广春:

第三个特点，商业银行房贷不良率逐渐的偏低，这个图表显示的是部分上市银行的房贷不良率，从表中可以看出绝大多数银行，无论是开发贷款，还是建筑贷款、按揭贷款的不良率都非常低。比如兴业银行2008年的房贷占40%以上，不良率还维持在1%以下，这说明银行业的房贷不良率还是非常低的，负债资产表现比较好。

但是这并不能证明这个情况就是好的，这个情况恰恰反映出商业银行的风险管理还存在很多问题。主要问题有四个方面:一是普遍缺乏对房贷客户的信用分析；二是各银行普遍存在重房产轻还款来源；三是不少银行事实上存在假按揭，低首付的问题；四是目前收益率高，通过证券化的途径来转移这个方面的问题。

第四个特点，房贷品种这两年呈现的比较活跃，不少银行推出了一系列丰富多彩的住房贷款品种。但是从品种的特点来看，突破性的创新比较少，大多数局限在现有的框架之内，表现出商业住房贷款机构创新的动力和能力还不够。

2009-11-16 10:29:05

高广春:

第三个方面的特点，基本的特点是住房公积金在2008年以来使用的灵活性方面和汇率方面有一定改善，但是对住房市场的支持率偏低，使用质量和效率存在一些问题，特别是制度性层面存在根本性的缺陷。

以上是2008年中国住房金融机构运行态势的基本特点。下面对2009年第四季度到2010年未来的走势做一个基本展望。

总的情况来看，2008年以来，住房金融机构所表现的问题就是过于向商业银行趋向非常明显。但是从决策的走势来看，还没有看出要改变这个缺陷的迹象。从年初以来，中国银行决策和监管当局也推出一系列的完善中国金融体系的措施，比如在农村要推出五年农村银行的规划，但是对中国的住房金融没有一个大的根本性举措推出。第二个特点，商业性住房金融走势，基本特点是上行方向难以改变，势头是趋弱。下面的图是用三个方法对2010年的房贷投放做了预测。这是基本的预测情况。

2009-11-16 10:29:35

高广春:

下面我介绍一下住房金融机构支持所存在的问题和挑战。存在的问题主要表现在以下几个方面:一是同2008年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，2009年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是2009年以来流入住房领域的贷款更多的支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房金融没有发挥有效的支持作用。

面对挑战:一是如何在收紧对投机性住房开发和消费的流动性同时，有效释放对真实性住房开发和消费之贷款需求的流动性；二是如何在享受住房贷款高收益的同时有效防控住房贷款的风险隐患。

政策建议:有保有压有控。“保”，是保首套房贷，积极支持和鼓励首套房贷，首先通过下行房贷利率来降低首套房贷者的成本。二是借助于政策性手段对中低收入购房者的房贷给予贴息。“控”，严控投机性房贷，严防房贷风险。

谢谢大家！

2009-11-16 10:30:13

姜雪梅:

亲爱的女士们，先生们早上好！我代表课题组向大家介绍住房保障的内容。从国际经验来看，住房济贫层次上升到社会保障层面。住宅权已是城市居民的基本权利。从住宅政策发展轨迹来看，大众化福利到残余化保障。福利分为三类，以美国、日本、英国为代表的自由福利政策，二是以德国和法国为代表的协调福利政策，三是以瑞典为代表的社会福利政策。大家都知道，瑞典的社会保障比较发达，而且住宅保障也比较成功，国家对土地市场的干预程度也非常高。

国际上发达国家的住房保障制度体系是多层次和多方位的保障。一般收入阶层的住宅保障有公积金制度，税收优惠政策、抵押贷款担保和住宅更新改造政策，还有针对低收入的住宅保障有公共住宅供给、租金管制、租金补贴和税收优惠等政策。住宅保障制度随着社会的发展动态发展、演变，具有由面到点的发展特征。政策的着重点逐渐走向提高中低收入者可支付能力的制度体系建设和完善。随着这个制度体系建设和完善，政府始终是参与者和监管者，但是更侧重于监管者的角色。

2009-11-16 10:32:24

姜雪梅:

我们国家的住房制度大概经历了三个阶段。一是住房实物分配制度阶段，二是制度改革阶段，通过制度改革初步建立了市场住宅供应体系，而且改变了过去由政府提供住宅的供应模式。三是住房货币化分配制度。从我国的住房设计来看，住房保障有三个制度，一个是公积金制度、经济适用房政策和限价房政策和廉租房政策。

我们国家的公积金制度建设迅速发展，住房公积金覆盖率不断提高，已成为居民购房的主要融资渠道，公积金的利用规划不断的完善，比如上海市房租超过收入的20%时职工可提取公积金购房。在天津，子女可以提取父母的公积金购房。我们国家的经济适用房建设从1998年全面实施，到2005年每年基本上建设的规模比较小，而且2005年之后经济适用房建设的套数占住宅总竣工套数的不到10%。

2009-11-16 10:35:12

姜雪梅:

廉租房的建设比较缓慢，而且廉租房的覆盖率比较低，而且资金缺口也比较大。2009—2011年廉租房住房保障计划出台之后，我国2009年保障性住房建设力度比较大，这也与我国扩大内需政策有关。根据我国的住房保障政策，我们从四个层面分为总体住房保障程度，一般收入居民收入保障程度，中低收入居民住宅保障程度和最低收入居民住宅保障程度，从8个城市来分析。由于数据的原因，我们只做了三个程度的保障。

我国的货币保障体系，公积金占工资比例来算，就是指住房货币保障程度。青岛、天津、宁波、杭州这些城市的货币保障指数比较高，因为这些城市的公积金最高上限比较大。经济适用房覆盖率指数，我们从1999年到2007年的经济适用房的竣工面积占整体住宅竣工面积的比例来分析，我们分析的覆盖率指数从10%—15%比较适中，如果超过25%，竣工量就比较大。我们可以看到广州、上海、宁波、北京的经济适用房的竣工较小，而且这些城市的房价也比较高，这就从反面反映了经济适用房的供给一定程度上抑制了房价的上涨。

2009-11-16 10:36:02

姜雪梅:

中低收入保障性住房负担指数。经济适用房房价比和收入比都在7以下，也就是说把面积控制在60平方米的经济适用房政策是比较有效的改善中低收入居民条件的政策。廉租房货币补贴保障指数，扣除廉租房货币补贴指数的实际租金占市场租金的指数，我们可以看到廉租房货币补贴保障补贴的好，重庆、天津、长沙这些城市，像深圳这些城市货币保障指数比较低。

2009-11-16 10:36:27

姜雪梅:

我国的住房保障制度也存在一些问题，制度需要完善。比如住宅保障形式比较单一，经济适用房、限价放、廉租房要享受每个保障性住房都要有门槛收入，而且门槛收入之间的差距也比较大。如此就产生了不能通过这些保障政策来满足住房的夹心层，所以夹心层也是很大的问题。而且缺乏住房普查统计数据，住宅保障也缺乏长期规划。针对这些问题，我们提出了一些政策建议。比如增加公积金收益及其分配。大家都知道公积金收入不交所得税，所以收入越高的人所交的公积金也多，而且税率也大，所以某种程度上我们可以说，公积金制度偏向了高收入者，拉大了贫富之差。所以通过提高公积金存款利率，可以提高中低收入者的住宅可支付能力。经济适用房的政策大家有很多意见，因为它建筑能力持续不到位，如果我们把经济适用房进行封闭式的经营，比如说建经济适用房的回收机制，之让它在中低收入者之间消费，这样实施的目标和效果可能更加好。

2009-11-16 10:36:49

姜雪梅:

最后，以物业税的实施促进住房保障制度的有效监管和保障性住宅的良性经营。通过物业税至少我们可以实现信息的对称化，而且以物业税的收入来经营保障。根据以上分析，对部分城市做了一些评价和政策建议。比如在北京市，我们应该适当的加大对经济适用房的供给，现在扩大廉租房的保障范围。就石家庄来说，它的中低收入阶层的住宅保障比较到位，但是应该提高低收入群体的住房标准。

我的报告完毕，谢谢大家！

2009-11-16 10:37:14

主持人 高培勇:

感谢几位课题组成员的发言。接下来我们请到会的嘉宾发言，首先有请国家统计局总经济师姚景源先生，大家欢迎！

2009-11-16 10:37:48

姚景源:

我觉得房地产行业非常重要，刚才鹏飞讲究竟房地产行业在整个经济结构当中做什么定位，我们课题组在研究，但是这确实是一个非常重要的行业，因为它的拉动力强。它拉动50多各行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉家用电器，可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。一个是从整个经济发展，从扩大内需，特别是以消费为主拉动经济，这个行业非常重要。还有，我们要实现全面小康，全面小康其中重要内容之一应当是居住指标。所以就这两点来说，这个产业非常重要。

2009-11-16 10:38:17

姚景源:

第二，这个产业的问题是什么，我们要理性看待。咱们光骂不行，我们要理性，这本书就进行了分析，真是理性。举个例子，我前段时间讲过，我认识很多的开发商，我也搞调研，他们和我说，今年上半年房地产企业基本上把全年的钱赚完了。如果从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，咱们讲商品到货币的转变是最惊险的跳跃，但是它完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。所以我们的开发商说价格不合理能卖出去吗。

2009-11-16 10:39:18

姚景源:

我有一次讲过，价格的事有诸多原因，其中有一个原因，这个事不能用市场说明，像北京高的离谱了。你现在越往高预测越厉害。我当时讲了一个原因，买房人第一不是支付货币的人，比如两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫第三者买单，相当于公款消费。我说这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都买房，而且这些人都是老年人，将来保障怎么办。所以我觉得一定要理性，你怎么骂它都不解决问题。而且我始终坚持，骂人容易，讲道理难。所以我们还要科学、理性。