2009-11-16 09:29:12

倪鹏飞:

这是一个很重要的问题，我们研究室做这方面研究的有义务、有责任对这个问题展开深入的研究。这本书是我们的一个定位，作为中国社科院，党中央、国务院的智囊团、思想库的一个分支，这本书的定位就是为党中央在住房方面的决策提供微薄的参考资料，这是根本定位。为什么要在这个时间发布？我们希望将来都会在这个时间，甚至提前一些，就是要赶在中央经济工作会议和明年的两会之前希望能够提供一些参考资料。当然，这是我们的愿望，工作还需要慢慢深入地、踏踏实实地去做。

这本书的特点与其它皮书相比，它不是论文集，而是有一个完整的分析框架。我们的研究团队主要是我们研究室的同事，还有博士、硕士，以及其它的团队参与。研究的过程我们积累了很长时间，大概2006年的时候城市竞争力报告就有一个主题，就是楼市，在那里我们基本上形成了关于住房问题的分析框架。

2009-11-16 09:34:45

倪鹏飞:

这几年在所里和院里的支持下，我们连续做了好几个有关房地产的课题，在2007年我们还召开了一个国际会议。今年上半年，所里把我们的这个课题作为重点课题给予支持。经过半年多的努力，成果就出来了。当然，这个研究是初步的，其中有很多需要进一步改进的地方。我们在书里都详细写了，今后要在哪些方面进行改进和提升。

我们的研究框架是，首先它基于三大背景，实际是研究住房和影响住房的基本因素，主要是从这个角度形成一个分析框架。影响住房的三大背景:宏观经济、城市化发展、国际经济。影响住房发展的基础背景就是公共政策，或者叫制度。这里面也包括三个方面:住房消费保障、宏观调控政策、住房市场监管。主题核心是住房市场，我们扩展了，主要讲土地市场、住房市场和金融市场。影响住房的市场还有一个重要因素，就是住房市场的行为主体，就是需求者、供给者和中介金融机构。另外，我们还对住房市场进行了长期观察，看看它的潜力，主要从住房和土地两个方面，这是我们的基本框架。

2009-11-16 09:35:13

倪鹏飞:

关于2008年—2009年，或者2008年一季度到2009年三季度对房地产市场的分析，我们就是按照这个框架形成的。大家很清楚，实际在2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，急速的向下调整。但是由于全球金融危机的爆发，国内的宏观形势和经济政策发生了逆转，使得房地产也在这个年度形成了V型的反转态势。特别是在2009年二季度，趋势非常明显。后来由于采取一些措施，有所缓解。这是整个住房的形势。

从这些图表中我们可以看到宏观经济是V型的变化，全球经济也是如此。住房市场、住房价格很明显，是V型的变化。住房销售很明显，在2008年1—12月份，进入了一个谷底，后来逐渐上扬。住房的供给，竣工面积也同样出现了这样的问题。开发投资出现了很大的下降，但是它的增长相对来说比较缓慢。住房贷款、土地开发、住房交易，整个2008年的分析就是这样。

2009-11-16 09:36:11

倪鹏飞:

2009年四季度到2010年，主要是对2010年的预测，我也做一个简单的介绍。一个基本的结论，春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强。城市化规模会呈现高峰，城市化区域增长相对均衡。全球经济缓慢复苏，金融市场，或者是贷款也有波动性的增长。土地市场也是这样的形势。为什么我们做出春暖秋凉、震荡性增长的判断呢？我们基于这样一个考虑，从总体来说，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动。因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

宏观经济在明年1月份或2月份将会有一些变化，特别是由于统计设计方面的原因，估计在明年1、2月份的通货膨胀预期会有很大的增长。还有一个原因，根据现行的贷款制度，一般在年初的时候放量贷款，所以会使得需求者和供给者手上资金大为增加。当通货膨胀预期增加，市场出现一定的恐慌，需求和供给者的资金比较充裕的情况下，土地在一季度末或者二季度初时候会有一波高涨。由于这个高涨接下来会带来稍微温和的降低或下行，所以我们的判断是在2010年，总的来说是增长，是震荡性的增长。

2009-11-16 09:38:02

倪鹏飞:

这次我们还有一个重要的特点，我们打算形成一套评价中国住房市场和住房发展的指数体系，以监测最终起到有利于改进房地产市场的发展，促进房地产健康发展的目标。这次我们推出了八个指数，最终将推出十个指数，最终构成一个指标体系。这次我们推出了住房上市公司指数，我们选择了100家，按照福布斯的综合实力的评价方法、指标进行了评价。

另外，我们还对人们最关注的住房支付能力进行了指数化的衡量，目前是全国范围的，将来会对各个城市的情况进行衡量。还有对住房真实供求缺口指数的衡量，这个衡量和目前通常所说的供需不平衡有很大的不同。另外，我们对土地市场的潜力分层次进行了介绍，这对于投资者和开发商有一定的借鉴意义，对住房价格前景也进行了介绍。另外，对住房金融市场的风险我们也进行了指数化的衡量，但是由于数据方面的原因，和我们技术手段、资金方面的限制，这还需要进一步的深化。

2009-11-16 09:42:32

倪鹏飞:

住房市场的监管。这得益于我们和世界银行合作的商业环境的评价，它的那一套方法对涉及住房市场各个部门的监管情况进行了评价，这有利于这些政府部门转变职能，提高市场的效率，促进市场的供给。

最后一点，我们下了很大的功夫，当时想做一个非常理想的住房保障指数，但是由于时间原因做得还不太完善，未来还要发展。我们想要做一个全国各个城市的住房保障程度究竟是什么样的，还可以在城市之间进行比较。我想这项成果工作会有利于促进这方面的工作。当时我们提出了八个指标，但由于数据方面的限制，也由于资金方面的原因没有来得及把它完善起来。我们首先推出经济适用房的覆盖指数，这还是有一定的启示意义。

2009-11-16 09:43:04

倪鹏飞:

对于房地产市场的问题，我们做了一些分析，包括近期的问题、长期的问题。近期问题，从宏观经济层面来看是内生性增长动力不足，通货膨胀压力加大。从城市发展来看，城市公共支出压力加大。从开发企业来看，风险增加，素质下降；资金充裕助长了地价和房价的上涨。目前的开发企业由于采取了这样宽松的政策，首先它大量的贷款会使现有企业风险增大。另外，由于门槛比较低，大量的企业进来，所以整体上来说房地产企业的素质会有所下降。

从需求主体来看，投资者蠢蠢欲动，消费者缺乏理性，市场面临需求者的冲击。从金融机构来看，出现一个怪圈，当政策宽松时往往支持了投机，而在紧缩时抑制了消费。从住房市场来看，价稳量增难以实现。土地市场供给严重不足，土地价格过快上涨。金融市场是大量流动性流向楼市，市场单一导致风险过于集中。市场监管是监管任务更加繁重，监管意愿有所下降。另外保障性住房计划难以实现，这样又影响了商品房的供求和住房市场问题。

2009-11-16 09:45:56

倪鹏飞:

长期问题也是从这几个方面来说的。关于政策建议，总体来说，2010年的任务是促进宏观经济和住房市场平稳、健康、快速增长。宏观经济的目标就是扩大就业，保证增长，调整结构，稳定物价，改善民生。住房的任务首先要保证投资的快速增长，同时又防止住房市场的大起大落，尤其要防止房价的过度上涨。

2009-11-16 09:49:08

倪鹏飞:

根据前面的两大任务，我们提出了房地产市场明年的四个目标。总体上是价稳量增，分解出来就是增加销售、扩大投资、调整结构、稳定价格。为了实现这样一个目标，我们可以回应现在社会上议论的，究竟2008年实施的住房优惠政策要不要改变。我们的基本建议是:优惠政策的方向不变，同时做适度的微调，最重要的是从严监管，强化抑扬。由于政策总体上不能改变，这与我们的宏观经济和社会民生直接相关，优惠当初的着眼点也是消费。当然，这里可以做适度微调，比如二手房出售的时间问题，像这样的问题可以做微调。

问题的关键是前段时间出现了过度上涨，关键不在于优惠政策的问题，而在于金融部门、银行没有很好的严格执行这些优惠政策，放松了标准，使得大量的投资者或投机者进入到市场，从而形成了过度的需求扩张和市场的炒作。

2009-11-16 09:49:54

倪鹏飞:

下一步的基本建议:强化抑扬。就是进一步促进消费，采取措施。对于消费的优惠政策我们认为不是过了，而是还要进一步加强，在促进消费的同时，进一步采取有力措施，抑制投机。这是我们的四个目标。

同时我们还提出了明年的政策原则:定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策搭配，时空结合；长短结合，标本兼治。为了实现这个目标，我们还细化调控的五个管理，一个是供给管理，针对开发商采取不同的管理办法；针对不同的需求者采取不同的办法，需求者包括四个方面，抑制投机，规范投资，鼓励消费，扩大保障。从空间上来看，目前投机和投资主要集中在一线城市和部分二线城市，所以将来控制投机或抑制投资的重点要放在这些城市。

2009-11-16 09:56:48

倪鹏飞:

关于制度问题，住房长期的问题说白了就是一个制度问题，我们提出要构建一个三维一体的住房发展体系。一个是重构住房市场化与保障性相结合的住房再生产体系，一个是构建市场化和保障力相结合的产品体系，再一个是构建一个住房发展的制度、战略、政策、监管和调控的制度体系。这样根据目前所谓的二次房贷，我们就有一个很好的回应。我们认为，中国住房改革的思路是正确的、清晰的，但是具体的制度还需要完善和配套。

我们认为所谓的二次房改的提法和意义是不大的，中国住房改革的基本思路，就是市场化和保障是没有问题的，问题是没有很好的执行，没有促进地方政府去执行这个问题。同时我们建议要建立住房稳定、均衡发展的长效机制，这是我们下一段申请的重大课题，希望能在建立住房市场稳健均衡发展的长效机制方面做一些研究上的努力。谢谢大家。