行政干预适得其反？

对于上半年房地产呈现出来的种种问题，中房协报告坦陈，商品住宅供不应求局面下半年仍难以缓解，房价上涨的压力依旧存在。

值得注意的是，衡量供求的关键性指标，商品住宅销售面积与竣工面积比在上半年首度突破了2.0达到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武汉、南京、杭州4城市该数据分别为2.97、2.42、2.31、2.06，而重庆、广州、上海也达到了1.89、1.79、1.74，意味着购买力的增长速度将把可供数量远远抛在身后，而这一趋势无疑将在下半年延续。

在分析中国楼市快速上扬深层原因时，也有不少反思近两、三年来政策宏观调控得失的声音。中房协报告认为，今年以来，房价普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。比如，套型90平米一下占70%以上的规定，与实际需求不一致。

对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，需求结构的变化主要与住房的价格有关，与硬性的指标关联不大。但靠行政的手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的。通过对北京、上海、深圳、天津4城市消费者调查，有70－80%的消费者选择了100平米以内户型，而对90平米户型的需求，深圳只有46%，上海仅37%。

“对调整住房结构，政府应该多采取财税等经济的手段，这样收效会更大。”朱中一说，调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合。

除了反思调控，中房协也对金融系统执行不到位提出了批评：银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。

此外，朱中一还认为，近年来外资进入开发领域，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。

物业税出台“越早越好”

针对上半年市场发展现状，中房协报告预计，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，物业税等财税金融手段、金融政策调整、土地市场治理、住房保障制度落实等均是未来调控的主要手段。

对于万众关注的物业税何时出台，朱中一表示，目前是针对现有住房数量、还是人均面积大小等都还存在不同方案，“但就目前来看，迟早都要走这一步，早一点走更好。”

朱中一认为，目前全国房价存在明显的“虚高”，一个明显的证据是，今年一季度住房租赁价格与销售价格涨幅分别为1.5%和6%，租赁需求是反映真实的居住实际要求，两者存在4.5个百分点落差，要引导消费，抑制虚高增长，物业税无疑是最为有力的利器。

此外，朱中一还建议，在扩大土地有效供应方面，在固守18亿亩耕地前提下，探索城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策。

在金融方面，中房协同时建议银行存款利率上调并高于物价上涨指数，避免更多的资金向房地产资产转移，同时推进房地产金融产品创新，分流投资者相关渠道，在大力培养租赁市场方面，政府应该一方面考虑对住宅保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面也要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。

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