掘金军地项目的女浙商

吴芳芳在杭州下沙开发的中国五金装饰城。

杭州下沙九堡军用土地上，吴芳芳开发的杭州瑞纺联合市场，也处于瘫痪的境地。

原标题：掘金军地项目的女浙商

□记者、摄影钟坚

吴芳芳在浙江商界原本籍籍无名，经营乏术，拿到军地之时亦捉襟见肘。各个军地项目均无起色，民怨沸腾之时，却仍能强势运作。投资者们则叫苦连天，持续抗议，军队形象亦大受损伤。一个明显不具备资本和能力的商人如何战胜诸多更有实力的开发商，连续摘得军队土地，出了问题也屹立不倒？

深陷其中5年之后，众多的浙江中小投资客渐渐明白，他们面临的不是一起简单的商业投资纠纷，而是遇到了能量巨大的对手，他们曾寄希望的金主——几宗军用土地开发背后的操盘手吴芳芳有着特殊的军方背景。

浙江女商人吴芳芳开发的两个军地项目——中国五金装饰城、杭州瑞纺联合市场陷入窘境，其“售后返租”的运营模式已无法运行。如今返租无法兑现、退铺不能按约，众多投资客的资金被吸入“泥淖”。

“想做生意，要不到铺，放弃投资，也退不了钱。”数千名投资客没想到会面临今天这样可怕的局面，聘请的律师告诉投资户们，市场下面的土地属于军队所有，投资户们拥有的商铺并无产权，法院无法拍卖商铺，而开发商的所有账号早被封账。

这似乎是一场群蚁和大象的斗争，如蚁的投资客在大盘溃败后，手足无措，在不等量级的对垒中，一旦出招不慎，少则几十万，多则上千万的投资可能就此打了水漂。

“售后返租”吸金

2009年11月，杭州市民周妮妮的老公背着她买了杭州下沙月雅路东的中国五金装饰城二楼的一个商铺。周妮妮知道后

反对了几次无果，只好默认。周家拿到手的是一份《商铺使用权出让合同》，买的是这个商铺的15年使用权，还有商铺使用权出让合同和商铺返租合同。

与周妮妮签订合同的是一家名叫杭州东皇投资有限公司（下称杭州东皇）的开发商，合同显示，对方的法定代表人叫方水英。在以后的多次维权中，周家人和这个市场的所有业主从没有见到这家公司的法定代表人。

开发商的宣传资料中，中国五金装饰城的总面积为25万平方米，投资8个亿，分成交易区、商务区和商住区三大块，分别是国际纺织品展贸中心、综合服务中心和酒店式商住中心，面积分别为22.3万平方米、6000平方米和2.1万平方米。

合同和补充协议条款双方约定委托经营6年，由开发商统一对周的商铺租赁及管理，对方承诺前三年投资收益分别是第一年6%，第二年7%，第三年8%；第四年到第六年按照实际收租金比例算，铺租出多少钱，市场付实际租金的90%。合同剩下的9年，周可以自营也可以退铺。

按照之前签订的补充协议，尽管双方约定委托经营6年，但投资户也可以选择第三年、第四年、第五年退铺。

打桩机开始轰隆作响的时候，周妮妮家人按开发商要求一次性付出26万多元后，拿到手的是一张市场内部建筑规划图纸上的一个符号“2C031”，这是她家的铺号，也是一个仅停留在纸面上的符号，图纸上显示这个在二楼的商铺面积为18平方米多。

“军队的土地，政府会扶持的。”投资者们最初都没有意识到这句开发商常挂在嘴边的话背后的陷阱——市场土地属于军队，投资户们买到的商铺都没有产权，只有使用权。

中介如簧巧舌的围攻和高投资回报率的迷惑下，至少有1600多个省内外的投资客解囊下单，最大的一个绍兴投资客看着图纸一口气买了几十个商铺。

同一时间、同一地块的杭州瑞纺联合市场也疯狂销售商铺。瑞纺联合市场的开发商是杭州瑞纺联合投资有限公司（下称瑞纺联合），法定代表人为吴芳芳。

两个市场与不同业主签订的合同版本五花八门，如土地使用权年限有15、18、30年不等，对应不同的投资户的承诺返租也有3年、6年、10年之多。“杭州东皇的合同版本特别的乱，我手头掌握的就有8、9种，”杭州投资客华女士说。

“当时心里想的只是投资回报率，对合同的多个版本及商铺没有产权等都没起疑。”温州商人张青青的很多亲朋好友都买了这两个市场的商铺，尽管商铺没有产权，但有的投资户还顺利地在浙商银行办理了按揭贷款。

危机集中爆发

杭州东皇公司法定代表人登记的是方水英，方是吴芳芳70多岁的母亲。瑞纺联合公司法定代表人原为吴芳芳，后变更为吴宥萱；2014年1月20日，瑞纺的法定代表人再次由吴宥萱变更为钟健明，瑞纺联合公司内部人员称，钟健明是吴芳芳的司机。

事实上，无论如何变化，两家公司的实际控制人都是吴芳芳。

吴推行的经营模式，是一种俗称“售后返租”的老招数，上世纪海南房地产泡沫潮中曾蜂拥出现。当年开发商将大量未建成的项目对外出售，许以高回报，投资者争相购买，在项目未竣工前购房协议已转几手，价格高得惊人。最后开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。

2000年初，大陆颁发的《商品房销售管理办法》第11条中明确规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。大陆金融监管体系和2013年最高院下发的一项法令中，“售后返租”更是被视为一种变相的高息集资手段，被明文禁止。

但近些年来，打着发展区域经济、带给投资者高回报率的幌子，商铺的“售后返租”又重出江湖，在沿海一些城市开发中，频频出现，常吸引众多中小投资者。

浙江一位资深商业地产从业者曾警告，开发商“售后返租”模式的本质，是以最大程度销售出商铺为目的，而不重视招商营商。“某种程度上说，它更像一个金融投资产品，但这些各种各样的保底收益也难有真正的保障。”从经营角度来说，新建市场7%乃至9%的收益率不可能实现，能达到2%已属相当不错。

该人士预测，新建市场的业主返租可能在头两年会兑现，但是一旦某个环节出问题，“售后返租”的项目就可能出现有头无尾的情况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。

商海经验匮乏又急功近利的吴芳芳很快被言中，她开发的杭州下沙中国五金装饰城、杭州瑞纺联合市场在短暂的热闹后，面临返租无法兑现、退铺不能按约的窘境。在开业时间一再拖延后的2010年11月1日，吴芳芳开发的第一个军产经营项目杭州瑞纺联合市场终于开业，但仅数月，整个市场便门庭冷落，市场只开出了1、3两层，其余楼层的开发仍是未知数。

至2014年年末，杭州瑞纺联合市场偌大的市场已处于关门歇业状态，已装修好的市场里面空荡荡的，没有丁点人气，几千商铺基本无商户入驻。只有市场南面一楼的招商部留守着开发商的几个员工，坐着闲聊。

瑞纺市场的投资客在按约退铺无望后，走上了上访维权道路，至少有50个以上的投资客将吴芳芳告上法院。

紧接着，同样的故事在吴芳芳的下一个市场项目中国五金装饰城上演。2013年5月，周妮妮路过五金装饰城，去对面红星美凯龙市场购物，“我感觉不对劲，那时美凯龙市场已经开业，但五金城别说没有开业，基本的土建和外立面都没完成，市场里面连白灰都没有抹。”而在投资客的合同上，原定开业时间是2011年5月18日。

至2014年5月18日，上千业主银行账户上的投资返利都全部停止了，投资客们沸腾了。纷纷找出合同，从各地跑到杭州要求按约退铺退钱或交铺，但呈现在投资户们眼里的还是一个半成品的烂尾楼，现场施工已经停止。

此时，这些人方如梦初醒。

军地的风险

吴芳芳参与开发的这个专业市场集群，在杭州下沙九堡，从酝酿的第一天开始，就带着城市化大跃进的狂热影子。2002年，在中国大陆首个实行土地储备制度、提出城市化经营概念的杭州市在当年的党代会上做出部署，开始实施“城市东扩”的战略。

东扩的方向是市郊下沙，这是一片钱塘江水系长年冲击形成的滩涂平原，原先不为城市建设者重视，这片滩涂中大约五千多亩土地属于军队所有。

在原浙江省军区退役军官张关富记忆中，上世纪五六十年代，中国大陆经济困难，军队开垦荒地从事农副业生产，寻求粮食自足。“当年军队开垦改造一些荒地，地方也送一些地。”后来这些土地所有权陆续归属军队，在这些荒地上，军队主要种植水稻等粮食作物。即使是80年代中后期，上级还下达种粮的指标，种粮食虽然亏损，但是亏损还是要种。上级首长说，“化肥不能当饭吃，粮食能吃。”

因为这些历史的原因，大陆军队团以上建制单位基本都有自己大小不等的农场。在杭州市萧山区就有驻军1师、3师、省军区和武警部队4个农场，一些地方驻军因为当年与地方关系较好，农场的面积较大，地理位置也很显著。

五金装饰城和瑞纺联合市场等几个市场所处的地块是下沙九堡乔司农场，军方称之为浙江省军区农副业基地，农场场长是正团编制。90年代军队搞生产经营，在农场里“什么生意都做”，后来部队停止一切经商活动，空出来的土地，对外承包。

“实际上就是租掉土地，搞创收。”北京一位军内知情人士说。大陆军队农场、废弃或备用机场、宾馆、招待所等后勤机构至今仍出租转让军产，从事生产经营创收的行为，自然有着历史的成因，但很大程度上，与地方城市化发展有着密切的关系。

如湘湖农场属营级单位编制，早年叫浙江省军区独立师农场。张关富服役的上世纪80年代，湘湖农场是副团单位，可见军队对农副业生产的重视，后来部队整编，有段时间属于乔司农场湘湖分场，之后又变成省军区湘湖农场。

湘湖农场顾名思义就在湘湖边上，早年军队为了多种粮曾用土填平部分湖面开垦，现在却重新拓宽湖面，为的是迎合地方城市规划风景和房产开发的需要。

2007年，当时主政杭州的官员力推“决战东部”规划，准备将该地区建设成接轨上海的“东大门”，磁悬浮、高速铁路、地铁、汽车东站、七格污水厂三期等一大批基础设施和下沙大学城及丁桥、九堡、下沙等大型居住区全面铺开，总投资规模达1500亿元以上。如此大的投资幅度在杭州建设史上罕见。

九堡是东扩路线的主战场，相对集中的交通枢纽优势令九堡客运中心一带成为商业地产投资的热点。原先不值钱的军用土地，就此奇货可居，成为各方争抢的香饽饽。

2008年，下沙5号宅地公开竞标，买家浙江名城房地产集团有限公司以3.8亿元竞得，楼面价约4671元/平方米，每亩竞拍价约为311万多元。2010年，在杭州11月份的首场土地出让会上，宝龙地产（01238.HK）以22亿元总价拿下杭州下沙的三块土地。其中10281元/平方米的住宅地价格以及10276元/平方米的商用地价格创造了下沙的新地王，每亩约为684万多元。

仅仅2年，地价翻了2倍多。相较地方动辄数百万一亩的地价，军用土地虽然没有产权，但是租赁价格相对便宜。在2012年9月浙江省军区农副业基地与杭州东皇投资有限公司签订的一份《军队土地合作生产框架协议书》上，东皇公司租赁A号地块18年使用权，每亩租金仅在101900元。

“谁租到军方的土地，谁就意味抢占商机。”杭州商业地产界的一位业内人士称，只有对军队情况比较了解的人才可能租到地。

但军地也充满不确定性，“不仅是军事需要突然中止，还在于购买的商铺没有产权，只有使用权，这意味着投资者花钱再多也只是一个二房东，如果遇到开发商出状况，投资者无法拍卖、保全资产。”杭州市规划局网点建设处的一位人士早先警告投资者。

他提醒，这些特殊土地上的商业设施，都没有列入地方城市规划，投资者在投资商铺时，一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证，“如果文件不齐全，就要斟酌。”

“拆东墙补西墙”游戏

初涉大宗军产开发的时候，吴芳芳面临资金困难，她努力通过商圈朋友筹资。工商登记资料显示，2007年12月，以吴芳芳为法定代表人的杭州坤信实业有限公司在杭州下城区注册。公司自然人股东为吴芳芳、何某和陈某，企业法人股为临亚集团，其中何某出资200万元、吴芳芳1800万元、临亚集团140万元。

“当时有人介绍，说她在做中国轻纺城杭州下沙的一个市场项目，希望我入点股份。”浙江台州临亚集团董事长赵年良依稀记得他与吴芳芳合作的情景，最终他以企业名义出资140万元，参股吴芳芳的公司。

但“投资入股到现在，既没有分红，也不能退股，一点消息都没有”，赵年良感觉“被这个女人骗了”。

坤信实业公司的成立只是前奏，2008年3月，杭州瑞纺联合市场的开发商杭州瑞纺联合投资有限公司成立，公司注册资金5000万元，法定代表人吴芳芳。工商资料查询显示，公司股东由杭州坤信实业和杭州东皇投资有限公司及浙江中轻担保有限公司组成，浙江中轻担保有限公司持股30%。浙江中轻担保有限公司是上市公司中国轻纺城集团股份有限公司的子公司

。中国轻纺城是吴芳芳引进的合作伙伴，“轻纺城那时作为民营控股公司想走出绍兴发展，吴芳芳拿军队土地招商，也想借助轻纺城牌子，于是双方一拍即合，轻纺城参股杭州瑞纺30%。后来国有控股清理资产逐渐退出。”中国轻纺城集团股份有限公司董秘办一位工作人员说，现在下沙的中国轻纺城·杭州瑞纺联合市场与绍兴的中国轻纺城集团没什么关系。

主打纺织面料批发销售概念的杭州瑞纺联合市场前期的招商成绩并不理想，相反后一个市场项目中国五金装饰城却吸引了大量的投资客，五金装饰城市场还未开建，凭着天花乱坠的宣传和一张图纸，“吴芳芳就卖出2000个商铺，总计进账7.1亿。”与吴有合作的一位供货商称，吴芳芳通过售后返租模式，一次性收到巨额投资款后，她从中挪用2个亿用于吸金不理想的瑞纺市场建设，一部分用于返租投资客。

“或许按吴芳芳的想法，只要两个市场后续招商火热，租金连年增加，市场便可逐渐盈利，用于追加投资和慢慢返利。”一位资深的商业地产从业者称。这只是听起来很理想的一种经营模式，现实情况是，商业地产并没有像城市经营者描述的那样，城市重心东移后马上大热，再加上网络电商的冲击，市场的温度仍处于冰点。

吴芳芳的想法在现实面前一触即溃。她开始想别的招数试图缓解资金链的问题。吴芳芳与军方签订的一份军地合作生产框架协议书上，特别注明吴租赁地块的合作期限从2012年1月1日起算，至2029年12月31日止，合作期限18年，双方土地合租生产合同三年一签。

但租下军地后，吴并没有按照与军方的合同来做。多位投资客向《凤凰周刊》记者反映，吴芳芳隐瞒真相，与他们签订了为期30年的商铺使用出让期限的虚假合同。有投资者介绍，军方一位负责人在一次会谈中承认，吴芳芳未经军方许可，私自许诺扩大土地租赁期，签订商铺销售合同，责任自负。

被骗签订合同的投资客据称在500人以上，浙江一位资深律师称，对照大陆相关刑法，吴芳芳涉嫌合同诈骗罪，且数额巨大。去年下半年，大批投资客前往杭州下沙公安分局以涉嫌非法集资和合同诈骗罪名报案，警方却不予立案。

母女同上“老赖”黑名单

从2014年开始，吴芳芳开发的两个军产项目，一个烂尾，一个瘫痪，吴已信誉崩溃。

杭州下沙经济开发区法院执行局的工作负重频亮红灯，至2014年年末，执行局已经判决要强制执行的案件有400余起，而其中上百起是与吴芳芳有关的执行案件，“没起诉的有一大批，估计案件还会逐渐增多，毕竟涉及投资户几千人。”法院执行局一位工作人员坦言，市场执行案压力巨大。

据下沙开发区法院人士称，方水英和吴的新名吴宥萱已被列入全国失信人执行人黑名单，在大陆境内限制多项高消费。

多达数百名业主从年初到年末，拿着合同请律师上法院，追着向吴要返租或本金。“法院立案很容易，但是在财产保全方面却没法执行。”浙江六合律师事务所王波说，他的当事人的商铺只有使用权，没有产权，而且企业账户上早已没钱。

吴芳芳也受到众多过去合作伙伴或材料供货商、建筑商等讨要欠款的围追堵截，“吴芳芳至少还欠着两个市场数额多达八九千万元的工程款和其他款项。”浙江的一位建筑商称，实际上从2012年开始，吴芳芳就陷入困境，到年底拖欠他们1000万元的工程款，2013年只付了200万元，而去年的5000多万元工程款则分文未付。

吴还欠着昔日的股东中国轻纺城的650万元未还，“我去年初接手这事后，到杭州去了N次，没有一次见到公司法定代表人。”中国轻纺城董秘办一位工作人员称，公司几次催讨欠款，对方却迟迟不还，起诉到法院后协商解决，只给100万元，剩余还有几百万元未付。

“吴芳芳每次见面都赔礼道歉，连说没钱，装出一副可怜的样子。”杭州投资客华女士称，中国五金装饰城项目吴芳芳捞了那么多钱，现在市场只建了一个烂尾楼，都没开业，钱都去哪儿了？去年年底，接近郭正钢和吴芳芳的军方人士透露，吴芳芳又购置了一辆新的奔驰车。

华女士反映，当初众多投资客打款的账号和名称显示是吴芳芳的私人账户，钱都打到吴的私人腰包里去了，吴涉嫌偷漏税。

杭州方合贸易有限公司是吴芳芳2005年6月在杭州注册的一家公司，这家注册资本为100万元的贸易企业从事燃料油、有色金属、钢材、机电设备等的批发零售。2012年5月，杭州方合贸易有限公司突然增资扩股，注册资本金由原来的100万元增加到1000万元，自然人股东吴甲红入股800万元，股东吴芳芳和方水英分别为90万元和110万元。

公司法定代表人也由吴芳芳变身为吴甲红，吴甲红还是执行董事兼总经理。公司增资后不到一年，2013年4月，法定代表人和股东突然全部变更，吴芳芳和方水英以及吴甲红全部易人。吴甲红是杭州公交5分公司的驾驶员，每月五六千元的固定工资，以前在厂里打工。他是吴芳芳的同村人，彼此很熟。据其回忆，有一次吴芳芳打电话让他把自己的身份证送去用用，后来又还回来了。

“不排除吴芳芳这样做，有资金套现的嫌疑。”浙江一位会计师称，这在行业内也是惯常现象。

2014年7月中旬的一次与投资户们的沟通会上，东皇投资负责人吴芳芳仍称她坚守诚信为本，而且是用“付出很大代价的融资方式来苦撑个人信念中的诚信”，但“由于目前市场方的资金缺口相差很大，希望投资商户代表给予足够多的时间等待。”

据接盘方透露，经过专业资产审计评估，吴芳芳持有的两个市场评估价不到5亿元，但她拖欠的商户的返租、本金和工程建筑款、土地租金等资金缺口多达十多亿元。

“军方不可能为她平仓”，多次参与吴公司股权转让谈判的一位人士称。对接盘方来说，也希望尽快顺利接盘，否则项目将继续烂尾，业主的投资本金偿还不了，群体性事件还将持续进行下去。有不少商铺业主怀疑，吴芳芳已将巨额资金转移。

吴芳芳私交甚好的朋友，在一个私下场合曾对吴芳芳推心置腹地说，“不能把投资者的钱当成你的利润，这些是人家投资的血汗钱。如果是你的利润的话，可以合理地拿走，这是两码事。”这番话的言外之意是希望吴适当吐出既得利润，但对方默不作声。

2月14日情人节那天下午，是年前与接盘方的最后一轮谈判，在失联多日后，吴芳芳神情沮丧被几个陌生人簇拥着出现，但未与众人交谈。知情人称，如今吴芳芳与她的丈夫郭正钢一样，也失去了人身自由。