“二厂”赶上渝中半岛转型东风

原标题：“二厂”赶上渝中半岛转型东风

周迓昕的二厂项目内景。

二厂项目内景。

英国设计师设计的二厂效果图。

周迓昕考察了众多国内外的艺术园区，最后选择的路径是，找到国外一个成功运营且符合自身资源优势的品牌，买下来，然后进行中国特色的改造。

水到渠成并非全部来自于自身，渝中半岛的升级转型大势让“二厂”项目成为风口上的猪，要风得风的周迓昕现在全力要做的，就是让项目落地时不要变形，为此他在招商环节上亲力亲为，力求让自己的想法完整呈现。

周迓昕没有想到的是，自己的“二厂”项目启动时，居然正好赶上渝中区产业结构调整的大趋势。

艺术园区需要有自己的特色

渝中半岛过去一直是重庆的经济中心，这给渝中区带来了荣耀，也给未来增长带来不少压力。在房地产引擎不再成为主动力的情况下，如何给渝中半岛加油鼓劲，是当地政府一直在思考的问题。

最近几年以来，渝中区开始转型，一直在寻求突破口。周迓昕的“二厂”工业遗产改造项目刚刚启动，当地政府即派人前来调研，以集市为主体的艺术园区正好满足了地方政府拉动增长的胃口。区政府不仅大力支持，还提出要把艺术社区与鹅岭、李子坝、化龙桥片区进行联动打造。

显然，当地政府的想法是要在解放碑之外，让艺术园区所在这个区域，形成渝中区新的商业核心。而构建新核心的关键，就是要找到其他商圈没有的特色。

“喝咖啡、吃西餐显然不是吸引消费者的理由了。”周迓昕说，过去大家搞商业，想的就是把这些特色餐饮招进来，自然就有人流量了。可当这些业态在每个商圈都有的时候，就无法形成核心吸引力了，“至少很少有人会为了一杯咖啡跨江而来。”

“这就需要寻找一种大的文化符号”，什么是渝中区有而其他区域没有的？周迓昕说，抗战文化这条历史主线下，有历史有文物有古迹有故事，这就是渝中半岛最核心的文化符号。“这可以给渝中半岛带来巨大的艺术文化和现代商业的市场想象空间。”

二厂成为风口上的猪

而渝中区去年6月就提出要打造渝中半岛山水城市形象。其中，大石化片区6个公园将进行整合，形成占地3平方公里的中央山地公园，将充分用好枇杷山—鹅岭—佛图关这一片区绵延起伏、贯穿东西、高差约200米的立体空间，用好长江—嘉陵江交汇形成的18公里滨江水岸线。沿着李子坝、佛图关、化龙桥、虎头岩的山脊线，把红岩村、佛图关、鹅岭、李子坝、虎头岩、化龙湖6座公园连成一片，动工修建一座占地面积达3平方公里的山地公园。

截至去年底，渝中区已实施红岩村连接虎头岩步道、山脊观光道、大坪至化龙桥南北步行道以及关岳庙环境综合改造工程，虎头岩公园正在进行相关规划报建的准备工作，整个中央山地公园将在2017年建成。

山地公园内将修建健身步道、山地车道、人行天桥，让市民可以在山间轻松漫步。到时，绕着山地公园走一圈，大约需要2个小时。

这样一来，周迓昕发现他的项目坐到了风口之上，“二厂”被列为2015年渝中区重点商业项目，并对其进行资金扶持倾斜，还指定了区里高层跟进协调“二厂”的项目。

引入了英国成熟的模式

这让一直小心谨慎的周迓昕有了底气，新年刚过，他正式启动了这个项目。不过他仍旧按照步步为营的稳扎稳打节奏进行，因为这个方案他交给了英国设计师，整体方案规划非常漂亮，但投资也很巨大。

“还是要量体裁衣，逐步开始。”他希望自己园区的建设随着政府配套节奏展开，政府的时间表是2017年整体呈现，周迓昕就此分析建设高潮应该在2016年，于是他今年的计划就是建设园区内的小面积示范点，把集市和基本商家招募起来，用三年时间把园区建好。

周迓昕说，园区大成后，他需要讲的是一个关于资本的新故事。作为一个艺术商业团队，他会将这个项目复制到全国各地。

在这种战略规划之下，周迓昕又玩了一个超前动作。他投资购买了英国TEST BED的品牌，“我没有资历来创造一个模式，但是我可以买，买下国外成熟的模式。”所以“二厂”的英文案名又叫“TEST BED 2”。周迓昕未来想把“TEST BED”系列园区复制到中国各地。

现在英领馆与周迓昕达成了战略合作关系，不仅英国设计师参与了项目设计，同时还会引进一大批英国艺术家群体，周迓昕甚至和英格兰创意联盟完成了签约。

而这种国际化的运作，其实也暗含了周迓昕在市场营销方面的考虑。国际化带来的外籍人士聚集和居住，会拉动园区内的酒吧经济。而在这种思维下，周迓昕还招入了国际模特公司和一些国际人士供职的公司。“这会解决艺术园区夜间没有人流的问题。”

将把项目输出到全国各地

周迓昕现在把一些合作伙伴的招商资源动用起来，而自己则专注于特色内容的招募，比如艺术咖啡店、重庆小面、意大利披萨店、书吧等业态，看起来是传统业态，但全是颠覆了传统模式的商业个体。比如书吧是以儿童图书为主，由此还配套招募了三个培训机构，“抓住儿童就抓住了家长，有了这些业态留住孩子，家长们在这段时间难道不去咖啡店、不去餐厅？”

体验经济贯穿于招商中，周迓昕还招募了川外的课外培训中心，大量的高中生会参与园区互动。“类似这样的商家不仅可以与来客互动，更重要是本身就会带来一大批客流量。”这些招商思路完全贯彻了周迓昕“先找客流量再建园区”的想法。

艺术园区里不能没有画廊，周迓昕目前就招募了三家。一家是做版画、海报销售的，几百元到两千元不等，门槛很低。另一家销售欧洲的原框旧画，价格不超过两万人民币。最后一家就是他自己的当代艺术画廊，周迓昕说没指着这个挣钱，就是来提升园区气质，把公共空间的艺术氛围搞起来。

“这一切都是为了调性。”这种抽象的词，周迓昕正试图通过一个个的招商对象，将其具体细化起来。而这一切元素的组合，就是他心目中那个能够赚钱、能够不愁客流量、能够喜闻乐见的艺术园区的样子。

周迓昕现在招商的另一个原则是初期降低租金门槛，在整个30000平米园区里，周迓昕希望把租金平均水平控制在每平方米30元，这是一个类似于园区写字楼的优惠租金价格，物管费每平方米3元。“这一切就是希望商业伙伴们能够陪我一起把园区做起来，他们活下来，园区才有生命力。”

而当整个模式成熟后，如果租金可以翻倍，投入产出比已经很可观。周迓昕的野心不止于租金，他还希望未来将这个成熟管理运营进行输出，这个想象空间远远大于单个项目的收入。

（上接33版）

体验社交是核心

体验与社交，这两个词让周迓昕不再困惑。

TEST BED园区里，除了高大上的艺术画廊，更多的是做蛋糕、酿酒、花艺这些带有互动体验的技术展示与学习。周迓昕注意到，这个人潮汹涌的园区，画廊一共只有两家，每家面积仅为几十个平方米。

“其实我也是一个小众的人，但是当面对一门生意的时候，我不会只考虑自己的感受。”周迓昕说，现在为什么国内很多以艺术冠名的工业遗产改造项目门可罗雀，就是忽略了艺术品交易在世界范围内都是小众市场，而这个客户群无法支撑整个园区的商业模式。

“实际上所有国家的民众对于艺术的接受，都来自于潜移默化。”周迓昕说，英国就是用这种方式先吸引民众对工艺品的热爱，逐步转移到对更高阶艺术作品的欣赏。

园区要做集市

“任何项目，只要做专，肯定能够生存下去。”周迓昕说，重庆要玩能够赚钱、能够靠市场化生存下去的艺术园区，广州红砖厂的路子值得学习。

“我也要在二厂做集市。”周迓昕说，基于运营者可调动资源的不同，最终园区所依赖的主题内容也不同。比如同样是手工集市，广州红砖厂是以手串、纸张艺术、贺卡为主。而周迓昕专注本地当代艺术多年，他知道自己可以把小尺寸画作的转印、版画制作、版画图案转制成T恤、手帕、丝巾等等，这种图像转化是周迓昕设计领域的强项，而且他还拥有川美众多艺术家合作网络的资源。

川美资源该怎么用

实际上这也使周迓昕寻找到艺术圈的商业突破。过去画廊守着川美想做文章，传统的思路都是作品代理，一张画卖几十万然后提成。显然这个艺术品市场还未激活的时候，画廊经营者不得不为等候那个临界点爆发而付出不菲成本。周迓昕说，这也是为什么他的画廊多年来只有实力代理一两位艺术家的原因。而艺术工艺产品为他打开一扇门，如果为川美数百个艺术家实现作品的视觉转印，这些价格门槛足够低的商品将成为消费者接触艺术的开始，也将是艺术家与大众互动的开始。

川美未来将成为一系列工艺产品的视觉供应者，周迓昕说，这种可工业化复制的产品将把艺术家们的灵感与普罗大众联系在一起。在这个转化过程中，大量的环节可以参与进来，这不仅是一个艺术品放低门槛的故事，还是一个艺术产品如何与工业化结合的过程。

食物是集市重点

业者的需要是否会有市场埋单是另一个问题。周迓昕说，他希望园区运营者在这一块主导内容设置，这会让园区在未建成之前就能够知道会吸引到哪些人群，而不是设置好常规内容，坐等客源上门。

在确立了园区的集市方向后，周迓昕的规划里想要加大本地食物商铺的内容。国外的集市里，食物集市和农夫集市是一个很大的类别，全家老小到了周末就花上大半天时间去逛集市购物，“和重庆以前的赶场特别像，这其实是一种生活方式。”

“食物集市也暗合了现在中国大众的健康焦虑。”周迓昕说，园区的食物集市，他希望是创业者们销售自己家种的有机蔬菜以及自己做的饼干、面包、馒头。园区会为食品准入设置严苛的门槛。

食物还是一个接地气的板块，周迓昕认为这会剥离艺术园区以往高高在上的印象，“自制豆瓣酱、豆豉、豆腐乳、牛肉酱这些本地食品，会带给人们惊喜。”

如果这些创业者还要在线上开店，周迓昕说园区会帮助他们。比如豆瓣酱的名字怎么做，LOGO怎么设计，包装该如何做，微店怎么运营。园区有一个专业团队来负责，3000元打包全部做好，这是他的长项。创业者们就专心把食物做好。

如果创业者缺钱，园区还会成立一个几千万元级别的互助基金。没有抵押品怎么办，把品牌质押获得贷款。未来这块小微商里会有很大的想象空间。

羊毛出在狗身上

周迓昕还会给食物集市里加入互动体验，消费者们可以在园区里学习和制作这些美味的产品。体验和社交，将解决艺术园区人流量匮乏的问题。除此之外，周迓昕还准备设置特色酒店、餐饮和酒吧，和传统商业体依赖这些业态来吸引人流不同，他会依靠主题集市来吸引这些业态。

人是集市的核心，人的故事带来传播，带来黏度，然后以几何效应开始扩大。周迓昕说，这一切也契合了文化创意产业的内涵，创意和思想才永远是这种园区商业的核心。而周迓昕所做的不同之处，则是他把目标客户对准了最为大众化的一群人，要靠这个广泛群体来支撑商业模式。

周迓昕把他所做的称之为“羊毛出在狗身上，最后是猪埋单”。这其实是跨界思维的体现，艺术园区也是这样，如果不能牢牢抓住消费趋势的变化，那么等来的只能是失败。