买房暂时没能过户遭离奇查封 昆明业主打赢“案外人执行异议”官司

原标题：买房暂时没能过户遭离奇查封 昆明业主打赢“案外人执行异议”官司

通过正规中介买来的二手房已经全额付款，只因政策原因办不了房产证过户手续。就在业主安心在家居住时，一纸法院“查封令”让该新房主不知所以。为“保卫”自己合法买来的房子，新房主向法院提出“案外人执行异议”申请，要求终止查封。

7月中旬，在昆明呈贡买房的市民李秉侪经历漫长的官司后，查封令终于取消，他拿到了写着自己名字的房产证。李秉侪长出一口气，眼含泪水：“想起自己的老父亲，受这套房子的纠纷困扰，5月份刚刚含恨去世，没有来得及看到法院的公正判决。”

4年前买房两年官司后终于过户成功

此案一二审分别由昆明市呈贡区人民法院、昆明市中级人民法院进行。

法院查明，李秉侪与杨泽正、夏翠琼于2010年12月6日签订《雨花毓秀小区房屋买卖协议》，约定杨泽正、夏翠琼将位于昆明市呈贡新城雨花毓秀小区明德苑组团第E幢第2单元第18层1802号房屋及车位出售给李秉侪，房屋及车位买卖总价款为人民币860000元。

由于当时呈贡区的房产过户需要土地使用权证，而该证一时无法办理下来，双方约定在两日之内办理全权委托公证，公证办理完毕之日由李秉侪一次性付给杨泽正、夏翠琼人民币810000元，剩余50000元作为尾款，办理完房屋及车位的产权过户手续时一次性支付。

2010年12月8日，李秉侪通过银行支付杨泽正、夏翠琼房款810000元。2012年2月5日，夏翠琼以急需用钱为由向李秉侪借款50000元，且双方当场约定以此借款抵作购房尾款。至此，双方约定的房屋及车位的全部价款已全部付清。

2013年1月，孙明祖以杨泽正、夏翠琼欠其款601446元为由，向呈贡区法院申请将尚登记在杨泽正、夏翠琼名下的座落于昆明市呈贡区雨花毓秀小区明德苑组团第E幢第2单元第18层1802号房屋予以查封，后张贴公告并准备拍卖。

2013年7月22日，李秉侪向呈贡区法院提交案外人执行异议申请。

2014年1月8日，呈贡区法院作出停止对该争议房屋执行的判决。

2014年6月9日，孙明祖上诉至昆明中院的诉讼请求被驳回，维持原判。

从2013年8月1日开始，呈贡区放宽了房产过户条件，此房没有土地证也可过户了。2014年7月中旬，李秉侪顺利将房产证变更到了自己名下。

争议焦点一

新房主与旧房主之间是否存在真实的房屋买卖关系

庭审辩论时，孙明祖表示，李秉侪与杨泽正、夏翠琼之间的房屋买卖关系是虚假的，双方是委托管理关系。

法院查明，李秉侪提交的房屋买卖协议、银行客户回单、个人存款交易明细查询、中介服务协议、定金收付书、公证书等证据相互连贯，能够证明李秉侪与杨泽正、夏翠琼在昆明良园房地产经纪有限公司的介绍下签订了房屋买卖协议，李秉侪支付了房款的事实。

李秉侪与杨泽正、夏翠琼未对房屋买卖协议进行公证，而是对办理房屋、车位的产权登记、领取相关凭证等事项进行委托公证，亦符合二手房交易习惯，旨在保护买受人的利益，防止出卖方一房多卖。

孙明祖虽主张李秉侪与杨泽正、夏翠琼之间不存在真实的房屋买卖关系，但无任何证据予以证实。

争议焦点二

房屋买卖关系双方签订的协议是否合法有效

孙明祖认为，房屋买卖协议违反了城市房地产管理法，应属无效。

法院查明，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。结合本案中李秉侪与杨泽正、夏翠琼签订的房屋买卖协议，不存在合同无效的法定情形。

首先，杨泽正、夏翠琼是在房屋查封前与李秉侪签订房屋买卖协议，杨泽正、夏翠琼无欺诈、胁迫、恶意串通行为。其次，该房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。根据物权法规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，李秉侪与杨泽正、夏翠琼签订的房屋买卖协议是合法有效的。

争议焦点三

案外人执行异议是否成立

据介绍，案外人执行异议的诉讼请求是请求法院停止对执行标的物的执行，诉讼的目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，是我国民诉法中唯一一种允许当事人在诉讼请求中允许提出阻却对执行标的物执行的诉讼。

而在本案中，法院不得查封、扣押、冻结未办理过户登记手续的房屋需满足三个条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人对房屋实际占有；3、第三人没有过错。

法院认为，第一、李秉侪已支付了全部房款。第二、从李秉侪提交的房屋装修、物业管理、水电煤气收费凭证等证据可看出，李秉侪在购买房屋后对房屋进行了装修，并将房屋出租、收益，已对房屋进行了实际占有。第三、李秉侪与杨泽正、夏翠琼签订房屋买卖协议是在一审法院对房屋进行查封之前，并非知道房屋已查封还购买。另，诉争房屋在查封前未过户亦不是李秉侪的过错。因此，李秉侪对此无过错。

综上，李秉侪提出的执行异议成立，应停止一审法院对座落于昆明市呈贡区雨花毓秀小区明德苑组团第E幢第2单元第18层1802号房屋的执行。

据了解，李秉侪在自己的合法权益得到维护后，还制作了锦旗，分别送给了一二审法院和助他依法维权的单位和个人。

“感谢秉公断案的法官，感谢出庭作证的中介和依法提供证据的小区物管、以及尽心竭力为我辩护的左宜好、周凤清、杨琛、周瓒四位律师。”李秉侪表示：“要不然，我多年的积蓄一下子就没了。”

云南网记者 赵岗