□ 文/记者罗科
中国房地产行业从1998年开始大发展，到达2007年的浮华顶端后，开始了2008年一年的滑落。
在持续的低谷中，逼迫房地产业大转型的要素也在逐渐生成：随着房地产业进入转型临界点，住房市场化10年来“政府、银行、开发商”之间的利益链开始出现了“嘎嘎”的断裂声。
寒冬难捱
当寒冷初临时，一开始不会当真。
早在年初，珠江三角洲住宅的成交量就显著下降，房价随之下跌。当时，业界乐观认为这只是中国房地产市场的局部问题，不久就会恢复。于是，市场在等待着，等待着房地产商能在境外上市融资；等待着从紧的货币政策突然松动，能够给房地产开发商贷款；等待着按揭贷款利率早一天下调；等待着市场上交易量的恢复。
但等来的结果是，8月份中国“国房景气指数”降至近10个月新低；中秋之前中国房地产龙头万科打响了长三角住宅价格战的第一枪，万科在长三角的8个楼盘率先同时大幅度降价，席卷杭州、南京、上海、无锡……
中秋过后，降价风潮由南向北扩散至北京城。在京畿重地，开发商虽然没有公开明码降价，但也加入了疯狂的“一口价”特价房，购房抽奖，赠送面积、宝马、物业费等暗战中。
据市场研究机构金地产统计，目前北京市场上的打折房、特价房项目已经多达60个，折扣15%～30%不等。而北京市场万科系项目价格的及时松动，更使打折风暴愈演愈烈。
在打折降价的同时，开发商也加大了新开楼盘集中放量力度。整个9月，北京推出38个新盘，开盘最低均价6300元／平方米，10月约有41个楼盘入市。而9月的上海也有30余个住宅楼盘集中销售，共计推出上百万平方米新房源。南京同月也有近40家楼盘促销上市。
促使开发商“痛下决心”不再学做“猪坚强”的原因，是绵延不绝的市场阴霾使他们看不到照耀数年的晴朗天空何日能够重现。
9月16日，人民币贷款基准利率今年首次下调，房地产大佬们一时雀跃不已，但兴奋过后发现那不过是一个美丽的“肥皂泡”。按高策顾问房地产公司董事长李国平的说法，这不是对房地产具体开发企业而是对宏观形势的救市信号。
连绵9个月的阴霾，足以让人坚信大雨的来临。中国人民银行近期在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，结果显示：未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年此项调查开始以来最低水平。
争相出货
遭遇国内不景气的开发商，偏巧还碰上了美国房地产市场调整引发的金融危机。“危机至少将对中国房地产与金融市场产生心理层面的冲击。”中金公司研究部副总经理沈建光说。
美国危机的影响是全球性的。中国各家商业银行出于风险考虑，对房地产贷款的审批变得更加谨慎；今年开发商赴境外上市融资也已不太可能；今年外资进入中国房地产的意愿也随着此次雷曼兄弟的破产而基本结束，而且已进入的外资也在加速退出中国房市。
目前，等待破产裁决的摩根士丹利正计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓、“华山夏都”A栋116套物业。此外，花旗也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”中两幢高层小户型公寓出售。
尽管五合国际(5+1Werkhart)统计，外资只占中国房地产投资总额的3%，但外资的集体离场，对市场的心理影响，远高于实际作用。
“不配合”的宏观政策，疲软的国际购买力，再加上年底贷款还款期限临近，房地产开发商们不得不抓装金九银十”这个传统销售旺季，实现今年最后一次出货。
从历史成交规律看，10月过后楼市成交将慢慢转冷，一直到春节前后，楼市成交进入一年中的低谷。
可是9月已过，市场交易数据显示，由南而北的降价风潮显然没能撬动已经“冰封”的市场。以上海楼市为例，根据统计，今年“金九”的成交量甚至仅相当于去年同期的约二成。
北京大学房地产研究所所长陈国强预测，10月的楼市会是房价走低和成交回暖共存的局面。
房价在消费者观望和开发商着急中持续下落。房价要下降到什么时候，没有人心里有底，但价格下降探底空间有多大，却有一个测算标准。
住房价格与城市居民家庭年收入之比直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。
易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭称，依照国家统计局数据计算，2007年全国整体房价收入比为7.44。一线城市北京、深圳、广州的房价收入比已超过13，上海也超过11。据此判断，杨红旭认为：“这些城市房价下调20%至30%都属正常。”
资金危局
降价是为了回款，现金流已成为房地产商生死存亡的“命门”。
按SOHO联席主席潘石屹的直观判断，疯狂的2006年和2007年，中国的地产开发商在土地储备上沉淀的资金可能高达2万亿元。
有大陆媒体报道称，排名前10位的开发商手中，土地面积总量在1亿平方米以上。有些企业存地至少可供4年开发之用。
开发商没有收回的资金不只是沉淀在购买土地上的那一部分。国家统计局9月18日发布的数据显示，截止到8月末，全国新建商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，如果按照每套平均面积100平方米计算，现在实际有接近65万套现房在空置。另有数据显示，1～8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.65亿平方米，实现到位资金25102亿元。
要使上述庞大规模的资金回笼，北京师范大学金融研究中心主任钟伟日前在《2008年中国房地产行业资金报告》中测算，今年房地产行业的周转资金缺口为6730亿元。
潘石屹表示，如果中央政府在税收上面，尤其是二手房的税费能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭条件能够适当放松，那么这些就是对中国房地产行业最大的支持，这就是解救房地产行业危机的“解放军”。
但钟伟领衔的课题组认为，资金供求存在缺口，并不意味着进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
钟伟在其报告中称，房地产行业是先有需求空缺，然后有资金短缺，因此，单纯放松银根的“救市”措施是不可取的，也无法扭转处于观望和萎缩的需求。
“救市”难期
资金短缺的压力，已经外化为降价潮。
“就全国来说，房价现在已经开始下跌了。”中国房地产协会秘书长朱中一的判断依据是，商品房销售量1～8月份在全国已经有20个省市处于下降的态势，虽然8月份70个城市房价同比上涨了5.3%，但环比已经下降0.1%了。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，如果房地产行业下滑，就很有可能出现明年房地产投资没有增长的现象，从而使其对全国GDP的贡献消失。因外贸已经出现滑坡，房地产再出问题就可能使GDP增长小于9%。这种情况下，就会冲击就业问题，招致经济硬着陆的风险。
“要从大角度考虑中国的房地产业，它不是一个简单的行业问题。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产业和建筑业共占国家GDP的20%，增加值的10%左右，此外还直接带动20个，间接带动50多个其他产业。
为鼓励政府救市，华远集团总裁任志强近日就商品房价格持续下降所带来的后果公开为政府算了一笔账：首先实际造成的是140亿平方米的存量资产财富效应的下降，而不是仅影响开发商；其次影响的是土地的价格下跌和流拍，影响到地方政府的收入与支付能力，转而从减少这些公共开支上影响到居民的消费支出；其三影响农民工的劳动就业收入；其四影响的是不仅房企还款难，还带动钢材、焦炭行业的价格下跌亏损，共同形成还贷风险。
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作者：
罗科
编辑：
彭远文
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