财产权深度匮乏才是根本

秋风

如果中产阶级的标志是拥有自有住房，那中国人差不多都是中产阶级了。但是，这群中产阶级住在自己的房子里，却一点都不踏实，尤其是刚买了商品房的人们。

他们不拥有房子所占用的土地的所有权，而只拥有它的建设用地使用权，按照法律，年限为70年。70年届满，会怎么样？想想吧，70年后某一天，地主——也即各地政府——要求收回土地，所谓的“恒产”一夜之间化为乌有。

没有人知道，为什么法律规定使用权期限是70年，也许这只是一个权宜之计。70年，相当于过了两三代人时间，之后的事情谁知道是什么样的？中国的事情变化快，也许几年或者十几年后的某一天，土地使用权就可以顺利地转成土地所有权了。

换一个角度，即使法律对这70年是认真的，忧心这70年的大限也是没有道理的。假如事情是这样的，那你的忧心也许就该大大提前，也许只是一二十年、二三十年的事情。

假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现

在今天中国的各个城市，大规模的成片拆迁、旧城改造正在进行。现在很多人购买的房屋就是由拆迁而来，城市扩展之后通过征用农民土地而形成的新城区，性质与拆迁后形成的城区是一样的。

所有城市小区，只要未来的官员们高兴，或者政府要开个什么博览会、运动会，就可以进行大规模拆迁。那个时候，所涉及到的业主的命运，就跟之前被赶走的拆迁户的命运是一样的，不幸的故事肯定会循环上演。

这样的命运是由两项制度所决定的：土地的使用权不能对抗所有权；私人的权利不能抗衡政府规划。

在英国中世纪和近代，在中国的明清时代，土地的使用权(或占有)是完全可以对抗所有权的。土地的使用权拥有人可以随意支配土地，而毋须经过土地的所有权人同意。土地所有权人甚至丧失了收回土地的权利。这是一种法律的智慧。

但在当代中国，所有权好像成了社会中一个决定性因素，并形成了一种奇怪的“所有权崇拜”心态。政府觉得自己必须保持对土地的所有权，而且，法学理论与法律规章也都预设，所有权天然地优越于使用权，所有权人可以随意地支配使用权人。城市政府对城市的所有权正是以其对城市土地的所有权为依据的。

城市政府的这种权力又辅之以强制性的城市规划权。即使在西方，城市也会制定城市规划，但是，没有一个国家的城市规划比中国的更有强制力。中国的城市是政府利用自己手中的权力规划出来的，一些地方政府既不尊重历史，也禁止任何自发地建设城市的努力，只有权力才能决定城市的风格和范围。

城市的规划权力可以非常专断。比如，城市政府如果想把一个地区建设为金融商务区，他们就可以禁止任何人在该区域内建筑住宅、开设餐馆。对于他们的这种强制权力，私人无从抗衡。同样，假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现。

真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已

这两项制度决定了，法律所授予的七十年土地使用权，其实没有多大价值。即使在遭遇拆迁之前的那些时间，土地使用权同样没有任何价值。因为，业主享有使用权的土地，在物理上是不存在的。没有人能够具体地指出，自己享有使用权的那块土地在哪儿。就在自己居住的楼宇下面，但具体是哪儿？也因此，业主不能按照自己的意愿支配它，并实现收益最大化。

从法理上说，住宅之土地使用权是小区、至少是同一楼宇的业主共有的。共有的含义就是，假如要处置该土地，需要得到全体业主的一致同意，而这在现实中是不可能达到的一个条件。从经济学上说，如果不能处置，该块土地就没有价值。土地跟你的房屋不相干，你的房屋的价值就只是房子本身的价值。在前些年的实践中，政府只补偿房屋而不涉及土地价值，遵循的就是这样的逻辑。

因此，严格说来，中国城市所谓中产阶级没有几个拥有“恒产”，他们所拥有的只是一栋悬空的房屋而已，而城市政府随时可以把这栋房屋吹倒。事实上，真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已。

近十几年政府经营城市，城市迅速扩张并繁荣起来，拥有自有住房的人群急剧扩大。但是，城市所特有的精神与制度，却并没有同步发育。人们所拥有的不动产，反而成了他们的心病，让他们的心灵趋向狭隘而闭塞。用阿玛蒂亚·森的话说，这是一种“以自由看待的发展”吗？

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