央行虽然降息明年1月房贷月供未必降

原标题：央行虽然降息明年1月房贷月供未必降

今年11月份央行降息，5年期以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%。这对于那些有房贷要还的市民来说，是一个利好消息。因为，很多老“房奴”的月供调整原则都是在遇央行基准利率有变时，于“次年1月1日”执行最新利率。降息、房贷月供自然跟着降。您是否也这样认为？不过，根据本报近日采访中了解到的情况，由于银行房贷系统调整方式存在差异，而且明年1月份房贷还款比较特殊，会遭遇跨年月供“分段计息”，因此，尽管降息了，明年1月份的月供却有可能出现“不降反涨”的特殊情况。因此银行人士提醒您，下月还房贷尽量还得多存点儿。

影响 老房奴在降息后 房贷月供“减负”

11月份央行降息后，5年期以上贷款基准利率由此前的6.55%下调至6.15%。以50万元20年期的商业住房贷款为例（假设还款期内利率不做任何调整），同样是以基准利率获得贷款，按等额本息还款方式，之前每月偿还本息约3743元，利息总额为39.8万元；降息后，月供约3626元，利息总额约为37万元。相比之下，月供少还约117元，利息总额少交约2.8万元。

以上是对于降息前后两个客户同一种情况下获得贷款进行的对比，而对于那些在降息前就办了房贷，目前贷款未结清的老“房奴”，其降息后月供得通过专业的房贷计算器，扣除之前本金已还的部分进行计算。

目前多数银行针对房贷老客户执行的“次年1月1日调整”原则。我们不妨举个简单的例子，假设某客户于2013年1月1日获得一笔50万元20年期的房贷，当时基准利率为6.55%，月供约3743元。从2015年1月1日起，该客户的贷款利率将按最新利率6.15%执行。而经过了过去两年的还款期，其贷款本金剩余约46万元，剩余还款期为18年，月供降至约3635元。比之前月供少了约108元。

特例 特殊情况：利率降明年1月份房贷钱未必少

按常理，降息了、房贷月供自然跟着降。不过，也有例外的特殊情况值得注意，即贷款利率下调后次年1月份月供没降、甚至“不降反涨”。对于借款人来说，贷款逾期不还或者少还，将会遭遇罚息。因此提醒您，在元旦前的这几天最好跟贷款银行进行沟通，查询一下月供金额变化情况，最保险的办法是别盲目在下月少存利息，相反，明年1月份月供适当多存入一些。

特殊情况一：银行房贷系统调整差异。以某银行客户王先生为例，2011年7月份办理的房贷，2012年两次降息，但他的月供在2013年1月份仍是此前的1641元。银行方面对此的解释是“为了方便客户还款”，所以将次年1月的月供与上年12月份保持一致，只是同样的月供数字代表的“意义”不同，1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。

特殊情况二：跨年“分段计息”，月供不减反增。某银行客户采用的是等额本金还款方式，还款日是每月的6日。1月月供计算方式为：12月6日～12月31日采用原利率，1月1日～5日采用新利率，共31天。而以往月供是按月利率（30天）直接计算，这就导致明年1月份要比今年12月“多”出1天利息。如果这多出一天的利息比1日～5日这5天因降息因素而少交的利息还要多，那么就会出现明年1月份月供“不减反增”的极特殊情况。

特殊情况三：老“房奴”调息时间不同。除了按“次年1月1日”原则进行调息外，也有银行在房贷合同中约定的是满一年（或半年）期限做调整、次月调整、按季度调整等其他方式。比如，如果采用的是“对年、对月、对日”原则，那么，您在今年6月份办理的贷款，要执行新利率就得等到2015年6月了。

今年12月份全国房贷利率降至基准以下创年内新低

本报讯（记者 黄艳丽） 29日，金融搜索平台融360发布《2014年中国房贷市场12月报告》，2014年全国房贷利率呈现“中间高、两头低”的变化趋势，12月份创年内新低，并首次位于基准利率之下。

今年1月至7月，房贷市场平均利率不断增长，6月突破7%创全年最高。下半年，受地方政府及中央层面一系列救市政策的影响，银行信贷平均利率连降6月，12月份创年内新低，并首次位于基准利率之下。以一笔额度100万元，期限30年的购房贷款为例，在利率最高点和最低点，贷款利息差达21万。该报告显示，11月份央行降息后全国共154家银行调整首套房贷款利率。其中，117家下调，24家上涨。融360信贷专家徐瑾认为，央行降息后，二三线城市房贷市场出现集体松绑，主要是之前房贷利率处于高位所致。