武林壹号拿地王后8年未开发完 开卖2年均价下调27.5%

项目本身高额的开发成本也让企业面临巨大资金压力

原标题：武林壹号降价两成欲破“地王劫”：拿地王后8年未开发完高额开发成本让滨江集团承压

武林壹号长达8年的开发、销售时间里，遭遇限购政策、市场大环境低迷，而项目本身高额的开发成本也让企业面临巨大资金压力，传闻与质疑一直如影随形。

作者：赵妍

有着“浙江第一豪宅”之称的武林壹号，在备受市场关注的同时，也长期面临“严重滞销”、“降价销售”的舆论困扰。

7月29日，杭州限购“松绑”第一天，武林壹号连续签约6套千万级豪宅、当日揽金破1.6亿元的新闻再一次将这个曾经的地王项目推至风口浪尖。相比较，大众对此爆发性业绩的惊讶，多位市场人士在接受时代周报记者采访时却依然给出了“解限当日杭州豪宅的成交房源基本都是转签”、“这些只是存量不是增量”、“昙花一现”的负面判断。

2006年9月，绿城集团联手滨江集团以36.3亿元的总价在竞标中胜出，将武林壹号所在地块—杭汽发项目收入囊中，楼面价在当时高达1.087万元/平方米，成为当年名符其实的“地王”。但实际上拿地以来，武林壹号长达8年的开发、销售时间里，遭遇限购政策、市场大环境低迷，而项目本身高额的开发成本也让企业面临巨大资金压力，传闻与质疑一直如影随形。

今年6月末，开发商之一、实际操盘方滨江集团董事长戚金兴在接受媒体专访时，也曾提及“资本市场有人不了解实际情况，以为武林壹号严重滞销”的传闻。而滨江集团董事会秘书李渊在接受采访时，也一再向时代周报记者“澄清”武林壹号的销售业绩。

“2014年已过去的前7个月，武林壹号销售成绩骄人，在房产市场平淡的情况下，以近15亿元的合同销售金额荣膺整个大杭州地区销售金额的第一。武林壹号在杭州无论是销售业绩还是业界地位都是当之无愧的‘壹号’，我司对它至今所取得的成绩相当认可，而之后的推盘节奏也正按照原先的计划有条不紊地进行着。”李渊称。

地王开发缓慢被迫信托融资

在杭州市拱墅区湖墅南路，原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动厂地块，如今已经成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用开发商的宣传语说，这里距离杭州市政府250米，距离商业中心武林广场500米，具有千年历史的京杭大运河水景资源，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，稀缺性不言而喻。

只不过，这块寸土寸金的宝地，却在拿地后长达8年的时间里尚未开发完毕。“杭汽发地块2006年出让，但是毛地出让，工厂还没有搬迁。2009年交地，后来规划调整，开工已经到2011年了。”戚金兴曾对此作过解释。

当年，为了开发杭汽发项目，绿城集团与滨江集团还专门成立了滨绿房地产公司，滨江集团持有50%的股份，绿城中国的控股子公司绿智科技和添惠投资分别持有25%的股份。但是滨绿房地产公司成立之后的4年时间里，杭汽发项目一直处于规划论证过程中。直到2010年底，项目规划才最后确定。原预计2010年10月的开工时间也不得不延期。据了解，杭汽发项目实际开工时间是2011年4月，比之前预计的开工时间晚了半年。

这一所谓的规划调整，实际上是地块内公建、住宅、幼儿园的位置做调整，将文晖路的规划办公兼容宾馆业用地与沿湖墅南路一侧的原住宅用地中部分用地进行互换。尽管总开发量不变，公建高度由原130米降至110米，但却拖延了长达4年，让武林壹号项目错过了杭州楼市的黄金时期。

除却进展一拖再拖之外，武林壹号项目开发所需的巨额资金也对滨江集团及另外两个股东绿智科技和添慧投资提出了更高的要求。根据公开资料，开工后不久，滨江集团及绿智科技和添慧投资便向滨绿房地产公司注资10亿元，滨绿房地产公司注册资本由原来的3.89亿元增至13.89亿元。

此外，还有数家银行和信托资金输入。时代周报记者根据公开资料不完全统计，杭汽发项目所撬动的各项贷款共计42.1亿元，超7成为信托贷款，其中国投信托和兴业国际信托分别提供信托贷款15.1亿元和15亿元。而在该项目之前，滨江集团的项目很少将信托作为主要的融资通道。然而，相比于信托贷款，银行的开发贷款规模明显较小，难以满足武林壹号项目大量“吸资”的要求，所以实质上，信托融资成为武林壹号项目开发过程中主要的融资方式。

值得一提的是，武林壹号项目的第一笔信托融资，国投信托所发的“滨江绿城杭汽发项目贷款集合资金信托计划”已经于2013年9月6日到期。据了解，该项目并未对外披露预期收益率情况。不过，以当年房地产信托平均预期收益10%以及发行成本的3%计算，该笔融资到期后至少兑付了本息19亿元。

“滨江集团的项目之前主要以自有资金开发，会有少量的银行开发贷，但杭汽发项目的资金量需求远大于其他项目，银行的开发贷款在2011年也出现收缩，杭汽发项目就不得不考虑信托融资了。”一位信托分析师曾指出，“目前看来，武林壹号的资金回笼还行，不过回笼的资金既要支撑开发的后续投入，又要兑付即将到期的贷款，资金回笼的速度要求就更高了。”

如今，根据滨江集团2013年年报显示，截至2013年12月31日，武林壹号项目累计实际投入金额已近50亿元，而该项目的计划投资总额则超过110亿元。

然而，一方面是项目进展缓慢、资金大量投入，另一方面自武林壹号开工后的2011年起，较差的市场环境也让开发企业经历考验。

根据公开资料，虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%，但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元，同比微增11.39%，其房地产业务毛利率仅为30.02%，较2012年同期下降15.13%。而实际上，2011年开始，滨江集团无论毛利率、净利率均一路走低。与此同时，短期偿债压力自2012年起开始走高，净负债率则始终维持在90%左右的高位。此外，根据滨江集团2013年财报，其存货价值为301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存压力巨大。

中信建投证券分析师苏雪晶近期在点评滨江集团2014年一季报时称，“资金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，项目进入开工节奏，而一季度销售回款低于预期，公司2014 年末一年内到期非流动负债和短期借款之和与货币资金的比重达到3.8，短期偿债压力较大。长期财务杠杆来看，公司净负债率较2012 年略有下降，但仍维持在90%左右的高位，财务状况仍需销售提速来改善。”

不过，尽管已经错过最好时机，机构方面对交付期将近的武林壹号改善滨江集团财务状况抱有期待。分析师苏雪晶便在其研报中指出：“高端项目武林壹号也有望赶在年底前部分交付，公司利润率持续下行的状态有望在今年改善。”

开卖近两年均价下调27.5%

今年以来，滨江集团一直面临利润下行，自身要求加快资金回笼的需求，为了改善这种状况，武林壹号项目被寄予了厚望。然而，武林壹号项目的销售状况一直难以提振，因而成为滨江集团的一块心病。

由9幢豪华精装修住宅、1幢超五星级四季酒店和2幢四季公寓组成的武林壹号项目，2012年12月6日首次开盘，推出了7号楼的66套房源，户型分别为235平方米和290平方米两种“小户型”。

根据当时滨江集团销售人员对外宣传称，2012年，武林壹号首次开盘当天，7号楼的住宅中近80%已由意向客户预约，这部分客户当天基本前来支付了定金。有人当时按照单套房源定金200万元来计算，曾称7号楼首日开盘吸金将超过10亿元。

不过，媒体却在开盘之后的2013年1月30日查询杭州房地产信息网数据，武林壹号首批推出的66套住宅在当时实际销售量仅为37套，尚有29套待售，并未达项目方所称的80%那么乐观。在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹号再次推出5号楼、6号楼共105套房源，户型有448平方米、560平方米和640平方米三种。时代周报记者查询杭州透明售房网数据，截至目前，首次开盘的7号楼基本售罄，66套房源中仅剩下1套待售；但是5号楼、6号楼已售房源则分别为8套和17套，可售套数分别为37套和43套。而根据滨江集团2013年财报显示，截至2013年12月31日，武林壹号项目的存货价值高达49亿元。

今年3月份，武林壹号1号楼加推166套房源，主力户型为318平方米的中间套和334平方米的边套，四房两厅带保姆房的经典户型，作为整个项目最后的300平方米级“小户型”面世，根据杭州透明售房网数据，截至目前已销售64套，可销售套数则为102套。

不过，有市场人士猜测，武林壹号1号楼之所以取得较好的销售业绩，是因为其大幅降价取得的。有媒体指出，自2012年底推盘以后，武林壹号的成交均价便一路走低。根据目前公开的统计数据显示，2012年12月，武林壹号的月成交均价为80026元/平方米，2013年1月，武林壹号的成交均价下调为73435元/平方米，下滑幅度达8%； 2013年1月29日当天，武林壹号的成交均价为69564元/平方米，比当月成交均价还要低5%；2014年第一季度，武林壹号共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价约为5.80万元/平方米，武林壹号开卖接近两年时间，销售均价下调27.5%。尽管滨江集团方面从未正面回应过市场普遍的“降价”猜测，但实际上武林壹号营销经理税国珊在今年早些时候接受媒体采访时间接承认过价格调整对于撬动武林壹号销售的作用。她当时说：“不难看出，首次7号楼开盘销售均价对外宣称是76000元/平方米，而1号楼我们更多强调的是5万元/平方米的起价，在价格的推广和传播中，侧重点有了一个变化。1号楼因为起价1500万元，对于客户来说，吸引力还是非常大的。”

滨江集团董秘李渊在接受时代周报记者电话采访时对武林壹号的销售状况作出了回应，他称：“首次推盘的7号楼户型相对较小，所以去化特别快，目前基本已经售罄；而后期推出的5号楼、6号楼，这一批跃层户型总价比较高，去化的确没有像200多平方米的户型那么快。今年我们又推出了1号楼，310平方米左右的总价可覆盖的范围相对又会比较广。销售这块主要受限于户型和总价，金字塔尖的客户肯定没有那么多。”

“当然，如果放在五六年前，整个市场处于比较亢奋的阶段，也不排除一开盘就售罄的可能。但是我们在做整个产品的过程中，市场也在发生变化，包括高净值客户也开始多方比较，他们的选择也会更谨慎，所以去化周期也会相对比较长。”但是他同时强调，在滨江内部对于武林壹号的销售状况还是比较肯定，“总的来说，销售状况符合我们的预期。”

签约6套豪宅仅是“昙花一现”

尽管一再强调对武林壹号这一类高附加值产品做好了销售周期较长的心里准备，滨江集团对于7月29日杭州限购“松绑”对其销售业绩的提升还是充满期待。

“限购放开以后，我们也觉得，这是对市场信心的提升。另一方面，对于销售，滨江集团也为一些高端客户扫除了购买的障碍。所以我们对武林壹号的销售业绩提升信心比较足。”李渊称。

不过，相比较企业对于此次限购“松绑”所赋予的期待，一些市场分析人士则抱以较为冷静的态度。针对武林壹号在限购当天连续签约6套千万级豪宅，其中包括一套555平方米顶层边套跃层户型，总价高达4985万元的豪宅，有杭州房地产市场业内人士向时代周报记者透露，“高端豪宅的客户关系维护需要做得非常到位，此次成交的房源多是之前就已经线下谈好，只待正式转签，因此解限当日，杭州豪宅的成交房源基本都是转签的”。

“当天售出的武林壹号1号楼顶楼500平方米楼王豪宅，业主早在今年上半年就已看上这套总价近5000万元的豪宅。之前受“限购”所困，未能及时网签。在得知解限消息后，他特意从外地飞回杭州下单转签，并且一次性全额付款。”上述人士称。

易居（中国）高级分析师薛建雄向时代周报记者分析称：“所谓的案例有特殊情况，我们需要看的是总量问题。售楼处原本在谈的客户，可能之前需要注册公司，或者用亲戚名义购买，但是限购取消之后，客户直接可以购买，但这仅仅只是个案，并不代表总量会大幅上涨。一个月内谈的单子，可能在一天之内全部签约，甚至可能是昨天、前天签约，为了新闻宣传需要而说成是限购取消当天。这个不能简单做比较，就像楼盘开盘第一天卖出200套，但是剩下半年却只卖出100套，不可能按照开盘当天的业绩来预测未来一年的业绩。”

“所谓放开的领域，其实依然是瓶颈。因为经济整体不好，房价下跌，最不会买房的就是富人，因为他不缺房子。经济形势不好，受影响最大的是富人，他们生意不好做。政策放开的地方，其实是房地产市场最不好的地方，所以并不会一下子变好。”薛建雄称。

根据同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者提供的数据，截至6月30日，杭州（含萧山、余杭）商品住宅存量1151.94万平方米，3个月移动存销比已达24.75个月，且库存当中高端比例占比较大。

另一位不愿具名的分析师甚至向时代周报记者分析，武林壹号此次爆发性的业绩仅仅只是“昙花一现”。该人士称，“从营销策略上讲，迎合政策现在把量放出来，对于市场有一个明确的利好信号。我觉得对于整个市场来讲是短期的、昙花一现，也就是这一两周的事情。整个区域还是有一个比较大的去化压力，也不会因为政策的调整，整个高端市场就有比较大的变化。”

此外，此前曾有消息称武林壹号预计将于今年年底，迎来B区块7号楼的房源交付，这将是武林壹号的首批交付房源。不过，李渊对此消息予以否认，武林壹号首期交付或将拖延至明年。