“新外滩”值多少钱
若以外滩聚集带180万平方米楼宇建筑面积,楼面地价3万/平方米来计算,外滩聚集带的未来土地价值将达到4800亿元
《瞭望东方周刊》记者高艳平、杨天 | 上海报道
2010年初的外滩,还是一片巨大的、尘土飞扬的工地,让人很难想象,这将是目前和未来一段时间中国最值钱的地块之一。
“外滩金融聚集带”面积2.6平方公里,包括老外滩金融街加南外滩新区两部分。
上海市黄浦区区长周伟告诉《望东方周刊》,春节前,13-A董家渡旧改地块能够拆完,到2011年,2平方公里外滩金融集聚带延伸线需要拆迁的地块基本能够拆平。“未来几年,整个外滩金融聚集带,新建的商务楼宇总量将达到180万平方米。”
180万平方米是什么概念?意味着能建6个港汇广场,或者5栋上海环球金融中心,由此引发的联想空间自然也很巨大。
“外滩金融聚集带”渐成型
政府重塑外滩金融功能的想法其实早已有之。
上世纪90年代初,外滩曾进行过一轮改造。“当时上海经济正飞速发展,高档办公楼宇不足,外滩上那些原本就具备金融功能的老建筑正好可以解决燃眉之急。”上海社科院城市与区域研究中心秘书长屠启宇介绍。
“当时,市里就有了逐步调整外滩老建筑的想法,想要通过置换恢复其原有的金融功能。”当时的外滩改造总设计师邢同和说。
这个想法很快付诸行动。1994年11月,市外滩房屋置换有限公司成立,受市国资委全权委托,承担授权大楼的置换经营,恢复原金融大楼使用功能。1995年7月28日,中国光大银行上海分行作为首家国内金融机构成功置换外滩29号大楼。
到1999年末外滩地区置换大楼34幢,其中22幢有中、外金融机构进驻。外滩沿线19幢置换大楼中除5幢待租、1幢为他用外,均为金融机构所用。外滩金融街初步形成。
与此同时,与外滩隔江相望的浦东正经历脱胎换骨。浦东大开发确立了陆家嘴的“金融贸易区”地位,与外滩相比,这里“一张白纸好画图”,几十家著名的中外银行和金融机构分别建造了大楼,外滩的金融地位受到挑战。
“相比业已成熟的小陆家嘴金融区,中山东一路外滩及其周边区域的集聚效应要小得多,没有太大的纵深。另外,就外滩建筑本身而言,老建筑和保护建筑的双重身份也是个制约,不可能做太大的改建升级。同时,周边路网已经成型,且多涉及保护建筑,要见缝插针地设置足够的车位也有很大难度。”上海文史专家薛理勇告诉本刊记者。
“尽管如此,黄浦区政府一直没有放弃外滩的金融定位。”屠启宇说。如今,外滩就在积极重塑其金融功能---由现在的金融一条街扩展为金融集聚带。“这也是发展经济的需要,有助于增加税收和扩大就业。”上海社科院金融学者韩汉君说。
在上海“三个中心”确立之后,2009年7月,黄浦区召开了加快推进外滩金融集聚带建设大会,区长周伟提出了明确目标:“力争用十年左右的时间,将外滩建设成为具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融服务中心。”
规划中的外滩金融集聚带由两部分组成:一是老CBD金融区,即苏州河以南,延安路以北,河南路以东,黄浦江以西的地区;二是向南延伸发展的新CBD地区,即延安路以南、复兴东路以北、人民路中华路以东、黄浦江以西的“南外滩”地区。
“对于黄浦区来讲,外滩未来的实质性增量肯定在十六铺到南浦大桥区域,那里也是现在改造力度最大的地方,未来发展空间无限。”屠启宇告诉本刊记者。
规划中的180万平方米商务办公楼,将形成金融相关机构新的集聚空间。同时,南外滩一批拥有悠久历史的老建筑也将陆续被置换。根据目前的统计数据,该区域现拥有90余幢老大楼,其中的40多幢具备置换价值,可以成为金融机构集聚的载体。
92.2亿元的最新“地王”
“黄浦江沿岸一带是上海的黄金宝地,目前可推出的地块已经非常少,每推出一块都受到市场极大的关注。2009年下半年,陆家嘴滨江两幅商业地块推出,开发商竞争非常激烈,就是最好的例证。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对本刊记者说。
李庆贤所说的陆家嘴滨江E18地块,与南外滩复兴东路至董家渡隔岸相望。2009年9月底经过100多轮叫价,其中一块以33826元/平方米的楼板价被保利集团纳入囊中。
2009年下半年以来,外滩金融集聚带的8-1地块又被认为是“地王”的新候选者。8-1地块,规划为金融、文化娱乐、办公综合用地,位于中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路。是离老外滩金融街最近的滨江地块。
2010年2月1日下午,地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被上海证大置业以92.2亿元击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等企业摘得,折合地面楼板价34148元/平方米,刷新了之前的单价地王纪录。
专业人士估计,若以外滩集聚带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万/平方米来计算,外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元。
“外滩这几年几乎没有地块推出,老外滩商业氛围一直受到交通的影响,南外滩地区又面临大片的旧区改造,至今没有完全体现其滨江黄金带的价值。现在外滩改造将要结束,配合外滩金融集聚带的规划,外滩沿线推地动作才刚刚开始。”李庆贤说。
外滩将形成更大、更高端的奢侈品牌集聚带
而对于开发商而言,买下土地仅仅是万里长征走了第一步。一栋地上建筑面积达27万平方米的外滩国际金融中心,以现在的物价,不算地价,还需要不菲的投资。
盛高置地联手香港上海大酒店有限公司打造的半岛酒店,是外滩北段“外滩源”的首个竣工营业的项目,也是80年来外滩首个新建建筑。
盛高置地CEO谢世东告诉《瞭望东方周刊》,2004年,盛高置地通过邀请招标,以12亿元拿下占地面积并不大的地块,最终建成两幢6层至15层高五星级酒店,以总建筑面积96590平方米算,约合楼面地价1.2万人民币。“这个价格也是当时名副其实的地王。”
作为老外滩80年来唯一的新建筑,半岛酒店历时5年、斥资近30亿元建成。据本刊记者了解,总统套房的价格达到8.5万美元/晚,豪华江景房1.35万元人民币/晚,普通标准客房3500元人民币/晚,还要另加15%的服务费。
半岛酒店人士向本刊记者透露,虽然价格不菲,但无敌地理位置和考究的服务,仍受到追捧,“不少企业已开始在半岛酒店预订世博期间的客房”。
可以预期的是,外滩很快将形成比目前更大、更高端的奢侈品牌集聚带。仅在一个半岛酒店内,记者就看到,被称为香奈儿全球最雅致精品旗舰店已经开幕,今后陆续开张的品牌还包括Chaumet、Chopard、Piaget、Prada等,半岛酒店8000平米的商业面积共计划引进24个高端品牌。
新奢侈物业租金是一般商业物业的近3倍
在整个外滩,老建筑商铺及办公室租金,也随着金融机构和顶级品牌入驻而迅速攀升。经营外滩18号的上海珩意房地产有限公司告诉本刊记者,外滩18号目前有11家顶级品牌入驻,2005年,该公司租金收入超出3132万元人民币,而2008年已经接近4077万元。
具体租金单价,无论是半岛酒店还是外滩18号均拒绝透露。但据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭调查,外滩商圈的租金平均每天50~65元/平方米,也就是说每月1500元/平方米,这已经与恒隆广场的租金不相上下。
知名商铺专家姜新国表示,外滩商业物业租金分为数档。“一般的商业物业租金,每月为400~500元/平方米。但著名历史建筑以及新建奢侈酒店的租金则是这个数字的近3倍。”
本刊采访的业内人士预计,在延安东路以南的南外滩地区,商业物业价值将进一步提升。■
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作者:
杨天
编辑:
霍吉和
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