别让价格洼地坑了

原标题：别让价格洼地坑了

如果告诉你，在CBD核心区还有7万元/平方米的房源，东三环还有5万多每平方米的公寓，东四环大批4万出头的二手房，你相信吗？如果告诉你这些房源的旁边新盘房价大多是它们的一倍，你知道吗？

在北京房价连年上涨的今天，仍然有不少“灯下黑”的价格洼地，它们因为种种无法回避的问题，价格并没有随着周边高价盘的涌现而水涨船高，但它们的价值却同样无法回避：要么居住属性强，要么投资价值高。只要淘到了，未来的升值空间不比周边地王盘低。那么，北京楼市的价格洼地是如何形成的？如何甄别一个区域房价到底是洼地还是坑地？本期的《广厦时代》告诉您答案。

那些曾经被忽视的房价洼地

赵女士半年前在燕莎附近购买了一套2000年左右开发的楼盘福景苑房子，每平方米价格不到5万元，而就在前不久，急着用钱的她把房源挂在当地中介，得到的报价是65000元/平方米左右，而且马上能够成交。

而赵女士房产所在的区域，恰恰是被誉为北京最牛的价格洼地——燕莎板块所在地。周边类似福景苑、亮马名居等当年的知名楼盘有好几个，但这些年来价格始终不温不火，一直远远低于平均房价的涨幅。因此，该区域也成为人们淘房的重要区域。

与燕莎板块数里之隔的朝阳公园与酒仙桥板块更是目前北京房价差异化严重的区域。有人笑称：有一种落寞叫你卖10万，而我在你身边，却只卖5万……典型的体现是：一路之隔。一条东风南路，就切割了两个价差一倍的板块。

在路南板块，是目前东部最热的朝阳公园豪宅住区。东山公寓、泛海国际，在售新房都在10万+的水平。尤其泛海世家以及泛海容郡在售，频登豪宅销冠榜。而旁边的观湖国际，是朝阳公园板块老牌豪宅，二手房成交价格在8万元/平方米

而路北板块是酒仙桥南，属于二手房区。不算更加凌乱的亮马河支流以北的酒仙桥北。这里是刚需、刚改普宅区扎堆的地方。南十里居、泰华滨河苑、东润枫景等价格约3万—5万元/平方米，以腰斩的价格对视豪宅。如东润枫景，与一街之隔的东山公寓豪宅落差明显。一期二手房今年7月成交均价：约4.9万元/平方米。

朝阳公园以西临近三环的区域，亦是价格洼地，老牌豪宅维多利亚花园、棕榈泉国际公寓等楼盘，价格在每平方米5万元至7万元之间，甚至低于东五环外和北五环外的楼盘价格。在北五环外，金茂府、臻园已经将近8万元/平方米，而改善型楼盘金茂悦、远洋四季二手房价都已经在75000元/平方米左右。

这样的价格倒悬，使一些饱受交通、配套之苦的人们产生了卖掉五环外房产，往城里发展的想法。链家燕莎板块一处门店的经理告诉北京青年报记者，目前，很多房源都被看好，客户主要来自于别墅居住者以及五环外房产的拥有者，他们要么是从郊区回流，要么是改善升级，总之都选择了回到城市中心区生活。

而更好的区域房源，比如CBD核心区世茂国际公寓，二手房价格只有7万元/平方米，长期没有房源出让。虽然是价格洼地，但能淘到它也不是一件容易的事。

北京房价洼地是如何形成的

要想知道为何同在一个区域房价却天壤之别，且拿东四环边上一个楼盘举例。这两座很知名的黑色楼盘紧临四环主路，临路的西侧房间常年受到车辆噪音的干扰，由于建设年头较早，当时的隔音材料远远不如当下的水准，因此二手房价格始终是整个东四环沿线最低的，40000元/平方米左右，连与新盘价格腰斩的水平都达不到；而同样是在东四环边，相距不过两公里，观湖国际的二手房价格却达到80000元/平方米左右。

一般来说，环线附近的小区，因为环线上常年有大型运输车通行产生巨大噪音，二手房报价通常要比附近离交通干道较远的同类小区房源低10%左右。此外，即使是在同一个小区，如靠近高架桥、变电站附近的房源，报价也要便宜一些。

噪音只是价格洼地形成的原因之一，原因有很多种。

首先就是环境。在北京，很多区域发展缓慢，环境需要整治。就拿前文提到的某区域来说，望京的房价已经8万元/平方米左右，而该区域从地理位置上来说比望京强，但房价却只有望京的一半。原因就在于其发展水平滞后，很多老旧小区还未拆迁重建、没有重点学校、区域内还有很多过气产业没有搬离，老北京人一提到这里，就用一个“乱”字来形容。想买房的人经过此地，进出都面临着废弃车辆站点、大型农贸市场等，居住价值明显受到影响。

环境的因素除了乱，还有就是外来因素的影响，比如小区所在区域分布垃圾焚烧厂、化工厂等污染源，这也会影响房价。

其次，区域供应量大小造成价格洼地。从市场构成来看，价格洼地的形成跟供应量也有一定的关系。如果区域内市场供应一直处于供大于求局面，会导致房价在一段时间内上涨速度要落后于其他板块，因而出现价格洼地现象，比如方庄地区，老旧房多，居住人群随着收入的增加，居住升级需求增强，因此，卖了方庄房买新兴区域新房就成了当地的趋势，供大于求，房价明显上不去。

第三，可以说是最重要的一点——学区。其实，北京房子贵得不是品质，是学区。价格洼地的房屋品质、小区园林，并不见得比新房差多少，即使差也差不到房价腰斩一半的份儿。拉开两者差距的往往是学区。亚奥区域，是这两年北京房价涨幅最快的区域之一。嘉铭桐城，二手房价从去年的每平方米5万多元飙升至如今的8万元；金茂悦，从去年的每平方米5万元不到飙升至如今的7万多元，原因很简单，学区房。而“好玩儿”的现象是，目前，这几个社区的卖房者，很多人恰恰是准备去洼地淘房，理由就是孩子大了，学区对他们已经不重要，往核心区搬家成为他们新的生活需求。

除了以上这几点，一些传统区域的房源产权使用年限减少、户型超大或者不合理、物业管理服务水平不高，亦是形成价格洼地的原因。

当心洼地成“坑地”

“不要对房子产生感情，它只是你完成财富积累的工具，只有在不断换房中实现居住理想。”北京某知名房产投资人士陈先生给北青报记者说了这么一句话。他就是通过十几年不断地卖小买大，最终成为房产投资的受益者。直到目前，他还在准备卖掉所有的房，一步到位买一套亿元豪宅。

美房网投资俱乐部首席分析师康辉告诫买房人，尤其是投资者，有些区域的房产价格已经涨高了，就失去了投资价值，后面的阶段就是周边的配套设施能不能追上房价的涨幅，如果配套设施能跟上，那么这些房产还有持有的必要，如果配套设施跟不上，那么就赶紧趁着现在价格不错迅速卖掉。

这是一个换房的当口，大家可以根据生活需要，好好考量一下如何淘到适合自己的房产。但在淘房过程中，千万别让洼地变成“坑地”。

首先，别让学区房给坑了。

淘房大军中很大一部分人是为了买学区房，尤其是有了二胎之后，学区房是第一硬性条件。但在购买学区房时一定要看看上学指标用了没有。因为很多社区引进的名校规定：每户只能有一个子女就学。如果中途换了业主，学校还认不认新业主子女的就学资格。尤其是想去河北区域淘房的人们千万注意，有些小区引进了一些北京名校，但是全都是私立性质要交学费，也就是说不管你买没买房都是需要额外花钱上学的，或者即使你没有买房，只要花钱就能上学，那么这种情况就根本不是“学区”，因为学区就是指的买了房子就能免费上学。

其次，淘房淘的是邻居和物业管理。

给大家举两个例子来证明物业管理对于社区的重要性。在东四环有两个社区非常有典型性。一个是观湖国际，二手房几乎出一套被抢一套，原因很简单：物业管理服务好，社区居住者素质高。首先是很多律师、外企高管居多，社区里的孩子看到有人进楼道门，会主动拉开门请别人先进……

而另一个社区更“著名”，它以常年不涨价著称。二手房从来都是每平方米两三万，即使这样也鲜有人问津。多年以前，这个社区物业管理公司与业主委员会闹得不可开交，光业主委员会几个负责人欠物业管理费就达百万元之巨，恶劣影响直到今天还未消除。

再次，淘房先查查开发商背景。

价格洼地的房源，很多都是很早的房源，大量“法拍房”也出自于此。开发商没有品牌可言，项目或多或少存在隐患，因此，买房前必须考察清楚。

前不久，朝阳公园附近一个老牌豪宅每平方米5万元价格对外出售尾房，很多人趋之若鹜去淘房。结果没过几天，却传出了开发商的负面新闻：开发商两次违建、不做规划验收和竣工验收，大产权证迟迟不办，导致200户业主无法得到产权证，仅违约金就高达4亿元，并且开发商还伪造房屋测绘、涉嫌截留公共维修基金，数额高达6000万元，吓坏了众多买房人……

总之，北京楼市价格洼地有不少，买房人无论自住还是投资都有机会，但同时坑也无处不在，应做好前期工作，谨防上当。

本版文/本报记者　张舰