二手房交易税总体下降

原标题：二手房交易税总体下降

营改增后，税费减少了。

营改增实施半月 二手房交易及出租办理共9633宗

文/表 广州日报记者陈钰凤 通讯员梁世玲 图/广州日报记者陈枫

5月1日起，营业税改征增值税（下称“营改增”）试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。新政实施后，佛山共有109869户纳税人纳入营改增范围。

二手房交易也受到营改增影响，总体看二手房交易税费因营改增降低。记者前日从佛山市地税局了解到，营改增后，二手房交易过程中涉及到的增值税发票业务，仍由地税部门受理。据统计，5月1日至5月16日，全市（含顺德）地税部门受理纳税人二手房交易和个人出租房业务9633宗，代开增值税专用发票313张、增值税普通发票9320张，征收税费5834.8万元，代征增值税929.21万元。

营改增后二手房交易税降低

营改增正式实施后，二手房交易税负总体降低。以一套交易价格为105万元的100平方米居住用房为例，卖方在营改增后需缴纳的增值税为5万元，比营改增前减少了2500元；相应的增值税附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）也随之减少。

同时，假设卖方此前购买该房子时，支付了50万元购房款，缴纳了7500元契税及1500元其他费用，现在营改增后转让该房，需缴纳的个人所得税减少将近1万元。但是，由于每宗房产交易涉及的情况各有不同，计税依据要同时考虑其他因素，所以享受的税收优惠可能有所差异。

总体来看，营改增之后，以往的税收优惠政策实现平移，完全保持一致。但是，增值税的征收税率虽与营业税一致，但由于计算公式不同，需缴纳的增值税税额将少于营业税税额，再加上由于营改增后计税依据总原则是不含增值税，因此纳税人需缴纳的其他有关税费均会有不同程度的下降。

二手房交易到底要缴哪些税？

交易2年内不免征增值税

佛山市张三2015年1月以40万元购入150平方米的住房一套，装修费用8万元，假设张三于2016年5月以80万元卖给李四。张三一家有两套住房。李四购入张三的住房，该住房属李四家庭唯一住房。经佛山市“房地产一体化税收管理系统”核价，该住房核价100万元。在交易过程中，双方应缴纳税费如下：

【卖方：张三】

1.增值税及附加：全额缴。应纳增值税＝100÷（1+5%）×5%＝4.76（万元）。

2.增值税附加=4.76×（7%+3%+2%）＝0.57（万元）

3.个人所得税：不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策，装修费用按规定只允许扣除4万元。应缴纳个人所得税＝[100÷（1+5%）-40-0.57-4]×20%＝10.13（万元）

4.土地增值税、印花税：免征。

【买方：李四】

1.契税：该住房属李四家庭唯一住房，该住房面积超过90平方米，则应按1.5%缴纳契税。应缴纳契税＝100÷（1+5%）×1.5%＝1.43（万元）。

2.印花税：符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。

交易2年以上免征增值税

佛山市张三2005年1月以40万元购入150平方米的住房一套，装修费用8万元，假设张三于2016年5月以80万元卖给李四。张三一家有两套住房。李四购入张三的住房，该住房属李四家庭第二套住房。经佛山市“房地产一体化税收管理系统”核价，该住房核价100万元。双方应缴纳税费如下：

卖方：张三

1.增值税及附加：由于张三符合“个人将购买2年以上（含）的住房对外销售的，免征增值税”税收优惠政策，免征增值税及附加。

2.个人所得税：不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策，装修费用按规定只允许扣除4万元。应缴纳个人所得税＝[100÷（1+5%）-40-4]×20%＝10.24（万元）

3.土地增值税及印花税：免征。

买方：李四

1.契税：该住房属李四家庭第二套住房，该住房面积超过90平方米，则应按2%缴纳契税。应缴纳契税＝100÷（1+5%）×2%＝1.90（万元）。

2.印花税：符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。