商住倒挂要逆转？

原标题：商住倒挂要逆转？

目前佛山的商业地产正在去库存的过程。

禅桂写字楼售价不及住宅一半 现商住倒挂 库存量大成主因

进入2016年，佛山住宅市场一路走红，广佛交界处等热点区域住宅房价更是步步“高升”。与之相反的是，商业地产市场持续低迷。

俗话说“淡季买地，旺季卖铺。”近期，开发商加大了商铺、公寓等商业地产的供应，售价却一路走低，个别区域写字楼售价甚至不及住宅的一半，商住楼价出现倒挂现象。即使楼市火爆，但商业地产要借助楼市东风走出困境，难度依然不小。

比一比成交量

中心区商业产品成交量

仅是住宅的一成左右

虽然公寓、写字楼以及商铺等商业产品在走低价策略，但整体成交方面没有明显起色。

来自佛山市住建局的统计，在刚刚过去的2月份，全市成交5023套新建住宅，成交面积47万平方米，环比下跌约六成。从价格来看，2月全市新建住宅成交均价为8646.36元/平方米，比1月略有下跌。

与商业产品的成交情况相比，住宅市场的成绩单漂亮多了。根据佛山中原的统计数据显示，上个月佛山中心区公寓产品成交3.7万平方米、写字楼成交仅0.2万平方米、商铺成交0.36万平方米，共计成交约4.2万平方米。同样是中心区，禅城、南海上个月住宅成交量达到了29.4万平方米，可见，商业项目的成交量仅占住宅的14%左右。

来自佛山合富辉煌的数据显示，去年佛山中心区商铺成交量约9万平方米，写字楼成交量约11.4万平方米，公寓相对活跃，成交量约33万平方米，合计佛山中心区商业市场成交量约53.4万平方米，不及南海区住宅去年全年成交的8%。

比一比价格

同一片区

公寓、写字楼卖价低于住宅

春节之后，佛山住宅市场涨声一片，不少项目价格比春节前上涨约10%。作为佛山楼价的标杆区域，该片区整体楼价已普遍达到15000~16000元/平方米以上，最高的报价达到19500元/平方米。

同样在广东金融高新区，商业市场（包括公寓、商铺以及写字楼）则显得暗淡些。该片区公寓的主流售价约10000元/平方米，如桂城新凯广场售价约10740元/平方米；万科金色领域售价约10200元/平方米，与该片区主流的住宅楼价有约5000元/平方米的价格差。只有个别项目售价保持在住宅产品之上，如华南国际金融中心公寓产品目前售价约2.7万元/平方米。

写字楼的售价差距则更大一些。桂城核心区5A级甲级写字楼的售价仅13000~15000元/平方米左右，非核心区有个别项目的售价低至6字头、7字头，几乎只有住宅房价的一半。相对而言，该区域商铺的售价均在2万元/平方米以上，高于同区域的住宅售价，尤其是地铁上盖商铺售价更是企稳在2.7万元/平方米左右。

禅城中心区同样存在商住倒挂的情况，但倒挂的情况不如桂城显著。

商业产品整体进入去库存阶段

根据房地产市场的惯例，一般来说，商业地产无论是建安费用、装修成本，还是运营维护的复杂度，都远远超过住宅，所以商业产品的价格往往比住宅贵1.5倍左右。但如果反过来，住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格，这形成了商住倒挂。出现倒挂的情况，一方面是由于经济增速放缓，投资者不会轻易投资。另一方面跟楼市政策息息相关。

出现商住倒挂的其中一个原因是库存过大。保守估计，佛山全市非住宅商品房的库存量至少在1000万平方米以上。根据汇诚鸿图的数据显示，仅仅在禅桂，以公寓、写字楼和商铺为代表的商业地产，库存量就达到294.04万平方米。其中，写字楼和商铺的库存量分别达到102.2万平方米、117.43万平方米。按照佛山去年公寓、写字楼以及商铺的月去化能力计算，禅桂公寓现有库存未来需要至少2年才能去化完毕； 写字楼库存需要将近10年的去化周期； 商铺需要至少7年才能清库存。

在近日广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)》中，佛山去库存的重点落在了商业地产商，三年内商业地产的去库存任务要达110万平方米。也就是说，佛山需在3年内除了消化新增供应外，还要在现在的基础上减少库存110万平方米。

这个难度有多大？仅仅以写字楼为例，根据戴德梁行的预计，今年佛山的写字楼将步入交付高峰期，计划交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，写字楼的去化压力将进一步加大。

可见，商业地产堆压起来的高库存一时半会难以缓解，商住倒挂的现象还将持续很长一段时间。

利好来袭

“营改增”将利于商业地产去库存

近日，正在举行的两会上传出“营改增”将从5月1日起全面实施的消息，建筑和房地产业将进入“增值税”时代，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据悉，能否纳入抵扣的不动产只有三类：厂房、写字楼、商业地产。佛山中原认为，此举是鼓励企业购买或投资不动产，对房地产行业（尤其商业地产）的去库存起到促进作用。

在关于减少商业地产库存的措施上，政策方面会引导减少商业土地的供应，同时，对已经建成的非住宅类商品房，也会出台相应的刺激政策出台，如把库存商品房改造为商务居住复合式地产、以租代售等。

畅所钰言

商住倒挂 投资机会到来了吗？

“6字头”、“7字头”的写字楼；总价仅30万元、40万元的公寓；市中心商铺也仅50万元起……与动辄上百万元的住宅产品相比，低调的商业产品确实是“笋盘”，这是否意味着投资的机会到了？

既然是投资，就一定要搞清楚收益。以写字楼为例，虽然写字楼有“6字头”、“7字头”的低价，但面积大，通常去到300平方米以上，总价要去到200万~300万元以上。据戴德梁行的统计，佛山优质写字楼平均租金约65元/月/平方米。而2016年交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，超过高峰期2014年的3倍，尽管和2015年一样，部分项目可能由于各种原因延期交付，但激烈竞争在所难免，预计供应井喷仍将推至空置率至42%。但写字楼目前的售价确实处于近3年来的低位，再加上佛山产业的转型升级，服务业的比重越来越大，写字楼具备升值的潜力。

再看商铺，目前中心区繁华地段铺位售价约2万~3万元/平方米，以一个100平方米的商铺为例，按照主流商圈150元/平方米的租金回报计算，该商铺的租金投资回报率可达9%。

公寓目前的主流价位在10000元/平方米左右，总价30多万元就可以入手一套公寓。

再看住宅投资，以桂城一套120平方米的三房为例，目前总价需200万元左右，租金能达4500元~5000元/月，投资回报率约3%。

由此可见，从投资的角度来看，商业产品的投资回报还是高于住宅产品。事实上，商住倒挂越严重的区域，说明住宅楼价已经追高，投资的风险就越大。所以，在商住倒挂严重的区域，投资住宅需谨慎。但是，如果你是刚需买家，住宅产品还是首选。