早报特约评论员 杨红旭

近日有媒体报道，恒大地产将在全国范围内进行八五折优惠售房。此消息一出，沉闷的全国新房市场激起浪花无数。

4月17日新一轮调控文件“国十条”出台后，业内外看空者众，二手房市场出现明显的打折现象，而新房市场却相当坚挺，甚至少数楼盘还逆势上扬。这充分证明，短期而言，新房价格由开发商控制。至今，仍有个别开发商持谨慎乐观态度，且暂时不差钱，故而或者延期开盘，或者坚持不降价。

然而，购房人对于不降价的楼盘并不买账，众多大城市成交量大幅下滑就是铁证。就在买卖双方僵持之际，恒大地产高举促销大旗杀将出来，其效果比2007年底万科的降价行动，有过之而无不及。当年万科促销属于由点及面，慢慢扩大，而且各地降幅不一，而恒大则在全国诸多城市统一大降15%，效果自然不同。

2007年底万科降价之后，其他开发商陆陆续续加入降价阵营，及至2008年下半年，市场已进入冰冻期。当然，在万科降价的过程中，也遭到了部分同行的抱怨和抵制。同样是恒大，2008年国庆，全国13个楼盘齐刷刷进行八五折优惠，并在短时间内回笼资金几十亿元。

开发商是否愿意降价，纯属商业行为，外人不宜用道德标准横加指摘或褒扬。部分企业暂时资金宽裕，尚无促销压力，或者企业手中项目不多，或者楼盘地处黄金地段，或者自恃产品质量超群，于是迟迟不愿加入降价阵营。而对于那些项目众多的大型企业来说，降价的利大于弊。

利在何处？其一，可以保持销售资金回笼态势相对稳定，这对于追求“流量”的大企业很重要。其二，上市公司必须努力使业绩好看，不能因为惜售而使报表难看，否则将被资本市场的投资者抛弃。其三，当前我国房地产企业巨头之间的竞争已趋于白热化，恒大、中海、绿地、绿城等都已明确表态想当行业老大，他们对市场份额的渴求远高于对单个项目的利润率。其四，政府希望稳定房价，购房人盼望房价下跌，那些抢先降价的，尤其是像恒大这样全国统一大幅降价的企业，将为自己的企业品牌加分。

至于所谓的弊，最大的可能是房子卖亏了。2008年，少数企业如绿城，坚持不降价，于是在2009年楼市复苏和回暖之后，获得了比万科更高的销售收益，一时被业内奉作神明。可另一方面，2008年下半年销售遇阻后，绿城也曾经历过资金链异常紧绷的不利局面。

这也就是说，假如2009年市场没能提前超预期地回暖、繁荣，则对于万科、恒大这样大力度促销的、大量持有现金的开发商有百利而无一害。问题在于，本轮调控还会像上轮一样，市场只调整半年便迎来报复性反弹吗？这事悬！

2009年的楼市超常规反弹，主要缘于2008年10月开始的刺激性政策，而当前政策面却是近十几年来最严厉的，虽然半年后，不排除政策放松的可能性，但绝不会像2008年那么宽松。中国楼市“政策市”的特征鲜明，这就注定半年后即便房价止跌，也难像2009年那样展开新一轮的大幅反弹。

楼盘降价对企业的利弊得失，还待市场检验。而恒大统一打折的行为，已确定无疑将会加速全国房价下跌。即便企业比购房人更理性，可多多少少一样具有“从众心理”，跟随降价的企业和楼盘，接下来必然越来越多。其结果是，继二手房市场已出现价格“拐点”之后，新房市场的价格“拐点”也呼之欲出。

也许有人还在坚持支持开发商不降价的两个因素:不差钱和市场供不应求。而我们想要说的是，这两个因素其实都是伪命题。因为二者皆是动态变化的，而且当前变化速度非常之快。

开发商的资金来源主要有两个，一是销售回款，二是银行贷款及其他融资，当前两者都已出现了问题。开发商花钱去处也有两个，一是地价款，二是建安款，去年下半年以来拿高价地较多的企业开始觉得难受，土地出让金的支付方式已发生重大变化，像以前那样拖欠地价款几无可能。因此，今年2月份开发商的资金宽松度达到顶点之后，正在快速收紧，下半年仍坚持不促销的企业将置身尴尬境地。

至于商品住宅供不应求的紧张局势，在很多大城市已成为“过去时”，比如自今年3月份开始，上海市的新建商品住宅已逆转为供大于求。供求关系的变化速度远快于企业资金面。

正基于上述分析，我们为恒大全国统一降价的行为叫好，顺应市场、配合调控、增加现金、惠及民众，何乐而不为。但愿更多的房企加入促销阵营，以实际行动加快中国楼市回归理性的进程。（作者系房产研究人士）