核心提示：各级政府对楼市的调控措施纷纷亮相。随着国四条、国十一条的出台，年后中国很多地方都出现了楼市成交额下降的现象。朱文晖认为，从中央到地方的房地产政策，正在给民众一种房价可能会下降的心理预期。由于买涨不买跌的心理因素，房地产成交量可能会顺势下滑。同时伴随着金融海啸的退去，2009年那么大的资金充裕的情况已经难以再现，房地产市场的资金情况势必转向紧张，房地产市场2009年的火爆情况或难复制，未来房价可能会有下调趋势。

任韧：欢迎继续收看《时事开讲》，随着国四条、国十一条的出台，年后中国很多地方都出现了楼市成交额下降的这么一个现象，2010年中国楼市的走向会如何呢？楼价会不会下跌呢？我们继续请朱文晖先生来解读。

朱先生，现在随着二套房政策的收紧，您认为今年会不会出现像2008年这样量价齐跌的现象？不过在之前我们来看一下在凤凰网做了一个调查，我们请导演来把这个调查出一下，随着国十一条的出台，各地纷纷出台打压房地产的政策，你认为2010年房价会下跌吗？认为会的是大幅下跌，占到了49.7%，将近一半；认为可能会有调整的占到13.3%；认为不会，还要接着涨占了31.9%；看不清楚的是占到了5%。朱先生，这个调查很有意思，认为会大副下跌的几乎接近了一半，你怎么看民众的这样一种心理？

各地竞相出政策 房价会否大跌？

朱文晖：我觉得民众那么多人说会大幅度下跌，可能更多反映的不是他觉得会大幅度下跌，而是他希望大幅度下跌。

任韧：预期。

朱文晖：更多体现的是一种希望，但是你把它会大幅度下跌和会调整的加起来有63%，就是整个两个加起来有63%，如果大家都觉得会下跌的话，他就会不买，不买可能就真的会下跌，所以成交量就会减少。另外，也有一个很有意思的现象，就说看不清的很少，大家都觉得自己能够看得清。另外一组能看清的是什么人呢？觉得还会涨，因为他在2009年吃了一个亏，你看问我们会不会像2008年那样，2008年那时候不敢买，觉得还会跌，要抄底，结果突然2009年春节一上来之后，就涨到天上去了。所以很多人吃过这个亏的，又怕到时候不买的话又上去了，再高一点怎么办？所以到底怎么看这个形势，我自己的一个判断它应该会跌。

为什么会跌呢？因为国十一条非常重要的一点，就是它把调控楼市的这个问责是问到了省级政府。以前说是有一个条，是建设部它出台一些东西，但是它没有问责，谁来负责？所以问到了省级政府之后，我们其实看到在今年1月份，各个地方都竞相要出台一些压抑楼价的这种政策。比如说现在炒的最热烈的一个话题就是广西南宁传闻，可能是要取消预售房的制度，卖楼花的要取消，它是一个非常厉害的政策。所以我自己看半天也不明白，为什么南宁它要做这个事情？因为南宁的房价在整个西南地区，不要说在全国和沿海比的话，它好像并不是涨得那么快的。

任韧：为什么这种措施，就取消预售房会引起人们这么大的一个反响？它能够促进楼价的下跌吗？

朱文晖：首先我对取消预售房能否促进房价下跌，我是看不明白的。很多政策你一看就是要达到什么效果，但是说你取消了预售房，它是能够减少供应量还是增加供应量，你是很难看得明白的。但有一种说法说它是会增加供应量，为什么呢？你要有实际的企业，你拿了钱之后，拿了地之后就得马上去建，因为你不建好的话它会长期占用你的资金。它可能会短时间增加供应量。但是也有的说法说不对，你这样就把那些中小的房产商就赶跑了，因为它没钱嘛，它也没那么多钱去拿地建完之后再卖，已经就剩下几家大的，几家大的到时候它就为所欲为，可能价格会更高，而且长期会减少供应量，所以我是看不明白。

但是这个东西它会改变整个房地产在过去十多年房地产企业的经营模式。因为所有的房地产企业都是可能用一些资金，拿了地之后再去贷款，贷款开始建了之后，到一定程度就开始预售楼花，拿这个钱再继续去扩张，你彻底改变这个模式之后，对房地产的这个影响可能是一个非常深刻的影响。所以这种政策，各地大家都在看，比如说北京要开两会了，北京市的两会，那么政府会不会出台更为严厉的政策，或者说各个地方要盖多少、多少平方，肯定有的大城市要建一千万平方米的这种保障房。这边陆陆续续的都会一个往一个的出台，由于它把这个责任落实到了省级政府，大家感觉它不到位的话，像我们刚才做民调一样，不到位的话，老百姓有意见的话可能政府就会继续出台，然后一直把它弄下来为止。

我们看香港这个情况，你可以预计得到就是现在所谓的成交量开始大幅度的下跌，然后另外就是一些比较醒目的炒家开始要提前甩卖，甩卖他们手上捂的大量房源。

任韧：对，尤其是二套房跌的特别明显。

朱文晖：对，但是现在的情况就是新买房的人他要多付税收，就是营业税方面。另外一个，他贷款贷不到，因为整个银根开始出现资金比较紧张的情况，所以未来一到两年，我们可以预计它会出现2008年中国曾经出现过的房地产企业日子不好过，资金比较紧张。可能看得明白的话，它就会提前的降价，要快速的去套现，把钱拿回来再说。但是，未来会怎么办，有几个方面要考虑的。

第一个，中国的政府从中央到地方，它对平稳健康的房地产是一个什么样的定义，现在没搞明白。到底是不涨了是平稳健康，还是说要低于一定程度。还是说像我们刚才的网调所说的，要大幅度下降才是平稳健康。它没有搞清楚，没搞清楚可能就存在一种政策风险，因为它本身向下的趋势已经启动以后。如果没有达到你心目中的效果，你会不停地给它加码，但政策执行它有一个市场滞后的效应，有一个时间滞后效应，还有一个叠加的效应。而且市场还有一种叫买涨不买落的心理。比较担心就是再加上一种新的情况，为什么在2008年它往下跌的时候，大家觉得2009年就没事？是因为2009年突然出现了为了对抗金融海啸，资金极度充裕的情况，我们说如果这套打压房地产的政策一路往下走的话，有没有可能，比如说在2010年底的时候又重演2009年3月份以后，又出现大幅度上涨，现在看来可能性不是很大，因为这里边就考虑一个宏观的形势问题。

因为我们看到整个宏观的政策是趋紧的，资金很难再会像2009年那样泛滥，然后到处是钱，没地方投，那么就投到房地产里面来。因为我们看到从现在开始，资金紧张的程度会越来越明显。中国是这样，全球恐怕也是这样。因为这种情况的出现，我们看到比如说在国际上美元的汇率其实已经回稳了，那么它和我们原来很多人判断的主流意见，说美元是长期看扁的情况不一样，至少这几个月来美元是稳的这个情况。所以从中国的情况来看这个房地产，是一个非常复杂的事情。所以我的一个观点就是房地产它需要各级政府要仔细研究，应该是见一步走一闲，它没有办法说我要把它弄到一个什么样的地方去就非得这么做，一定要看当时的时间、环境，还要看整个的宏观形式和国际的形式，随时作出灵活的调整。

任韧：非常感谢朱文晖先生的解读，也谢谢您收看这一期的《时事开讲》，再会。