从化：安静地做一枚美男子

原标题：从化：安静地做一枚美男子

● 过去十年，从化楼价仅翻一番，跑输全市水平

● 撤市建区，不会成为楼价暴涨理由，买家不必非理性跟风

● 未来“补涨”成为必然，但涨幅暂时难以媲美“增城区”

● 是广州“最宜居”板块，没有之一。长期看好，可长线持有

楼事讲古

一直被“边缘化”的从化

从化，在过去十几年，一直被“边缘化”。

1929年生于从化的张志成，退休前曾是温泉公社的副社长。他说，从化在525年前的明弘治二年由番禺划地设置从化县之初就隶属广州，但无论地理位置还是地位，一直都处于广州“边缘”。

“刚解放时属广东省北江临时行政委员会管。1953年开始给韶关管。1959年、1960年的时候还给佛山管了两年。1960年后又给广州管。”“区域大小（指面积）也变来变去，1958年10月，从化、佛冈两县合并统称从化县，是从化地界最大的时候，到1961年4月，从化、佛冈重新分为两个县，又是各管各的。”张志成说。

从化和增城，都是由以前的县改制而成。其中从化县在1994年3月撤县设市由广州市代管，增城县改为增城市的时间只比从化早一年。但是增城市的经济竞争力近十几年来在广东一直排在第一位，去年在全国百强县中排名13位。在以往以经济论英雄的时代，从化的经济状况使得从化市的整体地位也处于广州“边缘”。“直到三年前，从化才有第一家三级甲等医院。从化1985.26平方公里的土地面积占全广州市的26.7%，2013年GDP只占广州的1.84%”。

从化楼市基本无泡沫

这十年，从化楼价大约是翻一番多。2006年从化住宅单价是三千多元，目前不到八千，楼价涨幅，落后于整个广州市场。当然也有跑赢大市的牛盘，得田地产总经理袁志敏回忆，2006年年底从化雅居乐滨江花园开盘，开盘价3300元/平方米，现在二手价是12000元/平方米。而从这个盘开始，从化楼市开始进入品牌开发商开荒的时代，目前从化也聚集了大批第一梯队的开发商，如越秀地产、珠江地产、珠光地产等。

不过整体而言，在袁志敏看来，从化楼市一直理性，没有大起大落，从化楼市基本无泡沫。

袁志敏回忆，2001年他入行时，从化能消化的货量为1800套，楼价大概是每平方米两千元左右。从化的楼市成交量每年以15%-20%的上升速度发展，市场供求大约持平。

“很多人看到从化楼市发展缓慢，其实是一个供求关系的问题。从化如今人口仅有60万人，远远不是一所大城市的人口规模。不仅求不够，供也不足。过去两年，从化城区并无充足土地供应。”他说，目前，从化拿地的地价成本大约是2000-3000元/平方米，每平方米卖七千多元，真是没有太高的利润，几乎没有泡沫。

预期分析

撤市建区+地铁≠涨价

“撤市建区+地铁”，能不能等于“房价涨？”这是从化近期迎来的利好，更是很多买家所关心的问题。专家认为，从化楼市稳步上升是必然的，但是短期内，楼价大幅拉升却未必。

同时，比较同期内“撤市建区”的两个区域——从化与增城，从化楼价所受刺激预计要小于增城。

“旺丁才能旺财。”袁志敏认为，从化楼市能不能旺起来，还要看从化能吸引来多少人来就业，能提供怎样的软硬件条件。合富房地产经济研究院院长龙斌也说：“人来了，才是最‘到肉’的利好。”据了解，被确立为“广州副中心”之一的从化将承接广州都会区近30万人口的疏散，常住人口由67.8万人扩至90万人，管理服务人口扩至120万人。“旅游人口是过江之鲫，要留下来的，才是楼市的切实购买力，才是从化的竞争力。”袁志敏认为。

从化是最宜居板块，没有之一

从化是广州最宜居的板块，广州的居住健康极。相信这是没有什么人会质疑的。

而从化楼市这么多年暂时的落后，其实是为了青山绿水，主动放弃了工业化和大发展，有一种主动“边缘化”的意味。

从化对生态环境的自觉保护进入20世纪受到了来自广州的强力约束。不但严格限制从化在工业方面的发展，而且对从化的城市化有着强力的约束。抑制从化的发展确实给从化留下了非常优越的自然生态环境，河流和河涌水质长期保持在三类水以上水平；从化的森林覆盖率达68.90%，人均森林面积2251.99平方米；广州市环保局的监测信息显示，去年从化人口最密集的街口街，其空气质量达标率达78%，广州中心城区监测站点多在70%以下。

因此，从化是广州最宜居的板块，没有之一。

“成也萧何败也萧何。”袁志敏认为，从化楼市的发力点，还是在环境上。“当人们越来越重视健康的生活环境，宜居的空气和自然的水质，从化的价值就会出现质的飞跃，是其他板块无可比拟的。”他坦言，虽然他无法预料这一天是在什么时候到来，但是相信肯定有这么一天。

快问快答

“撤市建区”，会不会暴涨？需不需要跟风？

肥妹

不会。

以当下楼市的整体氛围，以及从化楼市的供求关系来看，撤市建区只是利好，却不会成为涨价的必然条件，专家认为，购房者不必非理性跟风。

袁志敏

撤市建区风口下，从化有什么盘值得关注？

肥妹

可以肯定的是，撤市建区是利好，肯定也有一批楼盘站在“风口下”，具备跑赢大市的能力，而这些楼盘的投资能力、获利能力也不会比其他区域的楼盘差，购房者可以特别留意这类楼盘。

这些楼盘具有哪些特征呢？

1、兼容性能好的楼盘——可租、宜居、容易卖。这一类的楼盘，拥有投资价值、自住价值，肯定要跑赢大市，袁志敏认为，其实从化不乏这样的好楼盘，环境很好，住得很舒服，市场承接力也很强，买家留心则可找到。“标志很容易找，看看周边二手地铺多不多，地铺里挂牌价好不好，租市好不好，配套条件怎么样，如果是100平方米左左右右的就更好了”，这一类盘，闭着眼睛买没问题。而这类楼盘，从化中心区会更多一些。

2、而假如是想要购买养老、度假的楼盘，从化也有值得入手、长线持有的好物业。“选择这一类物业，一定要看有无品牌管理，有没有人帮你养房子”，专家认为，时下，从化度假物业中有不少拥有酒店管理、能代理出租，同时具备丰富养生资源的物业，同样具备不错的持有价值。　

袁志敏

版式设计/杜卉

数据来源：保利代理发展研究中心 整理/詹青 制表/范英兰

从化

最近几年一手住宅成交量走势图

成交量（万平方米）

1-7月

60

55

88

58

81

67

42

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

最近几年一手住宅成交价走势图

成交价（元/平方米）

5195 　　6810 　　7075 　　6861 　　7116 　　7516 　　7605

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 　　1-7月

数据来源：保利代理发展研究中心 整理/詹青 制表/范英兰