21世纪经济报道记者 苏丝 实习记者 周芬

8月23日，由富力地产(企业专区,旗下楼盘)、新鸿基地产与合景泰富地产合力打造的广州珠江新城CBD都市综合体旗舰项目在猎德涌西区的工地正式动工。据了解，猎德村安置区建设于2008年1月动工，而今后天河区冼村、谭村或按猎德模式进行改造，荔湾区花地村方面则主动提出有意借鉴猎德村的改造模式。

该项目动工具有两重意义:第一是将成为广州城中村改造项目的第一例成功典范，第二是珠江新城最大规模的都市综合体开始建设，势必全速提升珠江新城作为广州金融核心区的地位。

“目前广州其他城中村改造方案大体都是借鉴这种模式。城中村改造很多时候村民不是不愿意，关键是村委会怎么平衡好农民的利益，使他们认识到城中村改造对自己有好处。”广州市委常委、广州市政府常务副市长苏泽群称，猎德村改造只是城中村改造，包括旧城区、旧厂房改造的一个试点、一个先行点。城中村改造就是村经济实体作为主体，政府在经济和政策上给予支持。

DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事黎庆文分析认为，这种由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，较为稳定。今后旧城改造可能会由一家公司作为拆迁整合平台，通过垫资支付将土地腾挪出来后，再由政府拿出来公开拍卖，之后负责拆迁的过桥公司也可以拿回垫资。

广州CBD最大商业综合体

猎德西区项目位处珠江新城临江的黄金地段，项目占地11.4万平方米，总建筑面积56.8万平方米，总投资额高达100亿，创下珠江新城拍卖史上最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录。广受关注的是，项目由三家知名上市房企富力地产(2777.HK)、合景泰富地产(1813.HK)和新鸿基地产(0016.HK)联手打造。

2007年9月29日，广州两大地产商富力地产与合景泰富联手以46亿元拿下占地超过11万平方米的猎德村城中村改造地块，后来又成功引入了新股东香港新鸿基地产加盟开发该项目。

但自2007年10月16日猎德村砸下拆迁第一锤之后，该项目迟迟不动工，在动迁过程中“钉子户”不肯签订拆迁协议，此外，规划的调整也影响了预期的开发进度。有消息称，单是新鸿基就已为该项目砸下十多亿元的资金。

据了解，由合景泰富地产及富力地产开发的高端住宅与写字楼部分将会出售，而由新鸿基地产打造的商业部分将会以全球招租的形式进行经营。在奠基仪式上，合景泰富方面透露，项目最先面市的将会是由其打造的公寓部分。

国泰君安证券(香港)有限公司中资地产行业研究员、副董事姚峣分析认为，富力地产和合景泰富是广州本土开发商，有商业地产项目开发的需求，而新鸿基作为香港老牌商业地产开发商，也借此项目进入广州市区。“项目如果运营成功，会形成新的商业中心。”姚峣说。

据分析，由于路段、交通等问题，猎德西区物业的回报率一开始不会太高。目前中华广场和天河城的租金可达1000多元/平方米/月。

房企城中村改造模式

广州市仅原八区就有138条城中村，一直以来，猎德村改造被奉为广州城中村改造的典范。不过从近期公布的几个城中村改造方案来看，这些新的城中村改造模式与猎德模式都大为不同。

从资金来源上看，与猎德模式引入开发商不同，槎龙村、猎德桥南四村等城中村改造都不引入开发商，而是通过自筹解决改造所需的资金。最近几个城中村改造明显借鉴了花地村改造模式，将按照“搬积木”的形式滚动发展。花地村模式是多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。

荔湾区东滘村、茶滘村、黄埔区文冲村在改造模式上还有新的突破，将旧城有机更新的安置与城中村改造的融资密切结合，既解决了旧城有机更新改造的安置用地难问题，又为城中村改造提供了资金支持。

对于城市范围内有着130多个城中村的广州市而言，猎德项目的顺利改造无异于一个可供后来者参考的城中村改造范本。

随着亚运会的逼近，广州城中村改造也在加快步伐，目前瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕等9个城中村的改造，已于此前不久被提上广州市政府的工作议程。但城中村的改造是一个牵扯民生的大问题，必须十分慎重。正如苏泽群所言，如果猎德村项目能顺利进行，那么这种改造模式或许可以成为其他几个城中村改造的蓝本。

日前，富力地产与广州市同和实业公司签订了《合作改造同和“城中村”项目框架协议书》，这标志着继猎德城中村改造后，广州又出现了发展商参与城中村改造工程。这当中释放的信号具有积极的意义，因为城中村改造必然会增加土地供应量，这对目前手头缺地的开发商而言，则有了新的发展契机。