【“如何认识当前中国住房市场”系列评论之二】

任寿根

当前，中央政府出“重拳”调控住房市场，给火热的住房市场“泼泼凉水”、“降降温”，其目的是促进住房市场理性发展。未来的政策取向一方面应看房价的走势，另一方面还应注意控制两大风险，一是金融风险，二是失业率上升风险。

中国调控住房市场应首要防范的风险是金融风险。

自2005年以来，笔者有些机会接触一些商业银行的高管，发现一个有趣的事就是，几乎所有的银行高管都对住房市场的发展信心“爆棚”，在他们的心中，房价只会涨，不可能会跌的。由于银行对住房市场“一根筋”式地认为房价不可能会跌，银行信贷结构必定是畸形的，即对住房市场信贷投放过度。据有关部门公布的数据，今年一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点；一季度房地产贷款在人民币贷款中的占比为32.53%。

有人认为，即使中国住房市场泡沫破裂，中国的银行系统不会出现问题。这种观点是站不住脚的。

从历史经验看，几乎找不到住房市场泡沫破裂未将银行“拖下水”的事例。住房市场泡沫产生的一个重要原因是银行对住房市场的“过度放水”，美国的次贷危机就是一个重要教训。有人会说中国的情况与美国的情况不一样，美国次贷危机发生的原因是金融系统把钱过多地借给了穷人买房子，而我要说的是即使美国不发生次贷危机，也会发生良贷危机，当房价出现暴跌，难道把钱借给富人买房子就不会发生金融危机？因为当房价出现暴跌时，富人同样也会把房子扔给银行，顶多自己赔些钱。在次贷危机之前，世界上绝大部分因住房市场泡沫破裂产生的金融危机都没区分是良贷危机还是次贷危机。这就是说，即便是银行把钱借给富人买房，如果住房市场泡沫破裂，银行坏账同样会大量增加。所以，那种认为向中国的银行系统借钱买房的大多都是有实力的，即使住房市场泡沫破裂也不会产生金融风险的观点是过于乐观的。

很多人认为最近中央政府出台的调控住房市场的几招货币政策是很猛的，其实，这几招货币政策还是比较温柔的，用物业税调控住房市场才叫厉害。据媒体报道，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税，此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。这招对控制一些城市房价过快增长也比较厉害，但还不如物业税厉害。调控住房市场防范金融风险应采取两个方面的措施。第一，进一步优化信贷结构，日前出台的几招方向是正确的，从信贷结构上下手找到了调控住房市场的关键，今后还应继续在调整和优化信贷结构上下工夫。第二，是继续适度控制流动性，通过提高银行准备金率、公开市场操作收紧流动性比加息好，因为加息可能会对实体经济造成伤害，并可能导致热钱大量涌入。

中国住房市场调控要防范的第二大风险就是失业率大幅上升，尤其是农民工就业问题。最近一些地区闹“民工荒”，其中一个重要原因是大量农民工在住房的建筑和装修工地上。住房市场调控会使住房市场降温，住房的建筑和装修工地上不会像以前那么热闹了，农民工失业率会上升，这个风险应引起高度重视。笔者见过一个从事住房装修的农民工，他说去年实在是忙不过来，住房装修的业务非常多，今年差远了，不少农民工闲着。那么，因住房市场降温失去就业机会的农民工去哪就业呢？一个去向就是劳动力密集型的出口生产企业。所以中国在人民币升值问题上是无法退让的，人民币升值必定导致大量劳动力密集型的出口生产企业倒闭，进而导致大量农民工失业。防范失业率大幅上升的第二项措施是继续加大对中西部地区基础设施建设；第三项措施是应加大社会保障房的建设，因为建设社会保障性住房可以吸纳一部分农民工就业。

（作者系经济学教授,此系列评论的第一篇《中国住房市场能躲过6年周期吗》刊发于4月19日A23版）