□晨报特约评论员 马光远

4月20日，住房和城乡建设部在其网站公布了4月13日下发的 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。 《通知》指出，随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

在维护市场交易秩序方面，对于捂盘惜售，哄抬房价以及一些变相制造房源短缺等在中国房地产市场长期存在、而近期表现升级的扰乱市场秩序的行为，《通知》提出了一些有针对性的举措。比如，针对一些开发商对没有取得预售资格的房屋，采取以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的违法行为，明确叫停；针对一些开发商哄抬房价，坐地涨价的行为，住建部借鉴北京等地的有关做法，要求开发商在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售；针对一些中介公司炒卖房号，签订“阴阳合同”，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围的行为，也明确予以定性禁止。

除了严格市场监管秩序之外，《通知》的另一个重要内容是对房屋预售制度予以完善。但是，由于利益博弈的复杂，住建部尽管鼓励各地进行现房销售，但似乎并没有于近期彻底废除预售制的打算，而是倾向于对其完善。比如，提出在办理预售的时候，预售许可的最低规模不得小于栋；对开发商的预售方案予以“标准化”，要求预售方案应包括建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、预售价格及变动幅度等重要内容，并规定，预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示；为了确保房屋质量，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度等等。在预售制一时因为利益博弈激烈而无法实现的情况下，采取一些有利于保护购房者的补救措施，限制开发商的权利，无疑很有必要。

当然，多少令人有些遗憾的是，住建部的这个《通知》在对违规开发商的处罚方面，还是不具有明确的操作性。比如，对于捂盘惜售、哄抬房价的行为，《通知》只是表示会 “严肃查处”，“加大查处曝光的力度”，至于如何“严肃查处”，如何“曝光”，却依旧语焉不详。特别令人费解的是，4月14日国务院常务会议提出的新“国四条”和4月17日国务院发布的10号文，都对开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为进行了更精准的打击，比如，10号文要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，对捂盘惜售、哄抬房价问题严重的要取消经营资格等等，这些非常切实的举措，在住建部的 《通知》里却未能得到体现。

我们注意到，住建部的这个《通知》实际上是4月13日下发的，是为了贯彻落实1月10日国务院发布的 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，而新 “国四条”和10号文都是在此之后发布的。但住建部的 《通知》公布的时间是4月20日，在这期间，完全可以将国务院有关房地产调控的最新精神及政策在《通知》里予以贯彻，而不是给民众造成误会。

应该说，每一次调控房价，上自中央，下自地方，都口口声声要打击捂盘惜售和扰乱价格的行为，但如何打击，鲜有明确的处罚办法，这使得市场监管成为每次调控最薄弱的环节。这次国务院10号文针对房地产市场的乱象，提出了一些针对性很强、力度很大的处罚办法，我们期待住建部在具体执行的时候，能够弥补《通知》内容“滞后”的缺憾。

（作者为中国社科院政府政策系博士）