任寿根

真正的物业税、不折不扣的物业税对房价影响极大。这从日本的历史教训可以看出来。

从1985年起，日本的一些品牌化城市，如东京、大阪、名古屋等，房地产价格开始飙升。日本当时房地产泡沫开始显现、房价涨得令人心跳的都是著名城市。日本当年的情况对中国有很多启发。当年日本一些主要城市房地产价格，用“没有最高，只有更高”来形容一点都不夸张。与1985年相比，1990年日本东京、大阪、名古屋等品牌化城市的地价指数上涨了约90％，仅一个东京都的地价，居然相当于整个美国土地价格的总和，涨得实在太离谱。1990年东京的房价与收入比达到10倍到20倍。

最后逼得日本政府不得不采取措施刺破房地产市场的泡沫。

货币政策固然是刺破日本房地产泡沫的重要因素，但物业税政策的调整，尤其是地价税的出台，是导致日本房地产市场崩盘的最主要的因素。尽管从1989年开始东京圈的地价开始下跌，进而波及到大阪等城市，但日本全国性的房价下跌是从1992年开始，这一年地价税开始实施。自地价税实施后，日本房地产价格加速下跌。

有人认为，地价税出台之前日本的房价就已经下跌了，所以日本房地产市场的崩盘与物业税关系不大。而实际上，虽然日本的地价税自1992年开始实行，但在1990年日本的税制调查会向内阁提交了土地税制改革大纲，其中包括征收地价税，使人们预期到房价会因此下跌。而正是从地价税实施起，日本房价进入了加速下跌阶段，致使日本在1998年不得不宣布暂时停征地价税。日本物业税性质的税种包括固定资产税、城市计划税、特别土地保持税、地价税。地价税的性质为个别财产税，它以法人及个人持有的土地等作为征税对象。

令日本没想到的是，这次刺破房地产市场泡沫，导致自己陷入了长达20年的经济衰退。吸取日本历史教训的重要一条就是调控房地产市场不能操之过急，不能“下猛药”，推行物业税要“温柔”点，尤其是对普通居民住房消费需求不能造成冲击，否则可能引发经济衰退或严重衰退。

从理论上看，物业税是累退的，因此，为了避免因征收物业税带来居民收入差距的进一步扩大，在物业税设计上应给予普通居民住房减免税，尽量使普通居民住房不负担物业税或少负担物业税。

有观点认为，应将土地出让金并入物业税，后来又有人提出应简化物业税征收，将现行涉及房地产保有环节的税种合并成物业税。这两种观点都忽视了一个重要问题，征税的前提是产权的存在，并且是完整产权的存在。在中国，居民对土地只具有使用权，因而对土地收取出让金是符合土地产权性质的，而不应去征土地税。土地出让金与物业税是两回事。

一段时期以来，人们热衷于“费改税”，尽量将政府收取的各种费改为税，殊不知，在国外，特别是在一些发达国家，不仅很少“费改税”，而且有时会把一些税改为费。“费改税”的目的是使财政预算更加透明，但这样做却可能损失效率。从效率角度看，收费可以按市场原则定价，反映的是付费者与受益人完全对应关系，而税收的支付者与从税收使用中获益的人常常不是一一对应关系。至于费的非刚性财政约束问题，可以通过公共预算制度改革解决。土地出让金是政府将土地的使用权出让，是一种对土地使用付出的租金或使用费，是对土地使用权的一种市场定价，改为征物业税，反而不利正确反映土地使用权的价值或价格。所以，从中国的土地产权性质及土地使用定价的效率原则出发，土地出让金的收取应保留，而不是并入物业税。而且，如果自开征物业税起，对新房的土地出让金改为征物业税，则以前已经交过土地出让金的怎么处理又是个问题，这使新房、旧房征税制度不统一了。（作者系经济学教授；编按:该系列评论之一是《物业税在中国不是新税种》，之二是《美国的物业税未能抑制房产泡沫》，本文为系列评论最后一篇）