作者:周云

近日，国务院有意征收物业税的消息传出，立刻有论者称，“物业税将倒逼房价理性回归”云云，仿佛此计一出，房价便应声而降，从此皆大欢喜，海晏河清，天下太平。

物业税真的能降低房价吗？我对此严重存疑。按照国际惯例，业主因不动产向政府交税主要是在保有环节，这就是物业税，在购房时交纳的费用则很少。而在我国，消费者买房时，已经直接间接地向政府交纳了大笔费用，最大宗即为土地出让金。因此，按照国际惯例，如果要征收物业税，则应该取消包括土地出让金在内的大笔费用。但由于有很多政府选择性与国际接轨的前车之鉴，我担心政府在按照国际惯例征收物业税的同时，又按照中国特色继续征收土地出让金等费用(这绝非我无端猜想，因为有相关部门的高官曾经有过“开征物业税不能替代土地出让金”之类的言论)。如斯，房地产成本不会减少，房价下跌从何谈起呢？

目前我国商品房成本中，包括土地出让金在内的各种税费成本很高，约与建筑成本五五开。而国外，建筑成本则要占到八成以上。如果将这些税费以物业税的形式转移到房产的保有环节，那商品房成本的下降将是不言而喻的。但在成本与价格的关系上，经济学常识告诉我们，如果在市场充分竞争的情况下，成本将对价格起主要的影响。但市场如果是垄断或半垄断，价格将会被严重地扭曲。我相信如果稻草是一种生活必须品，而且又被几个寡头把持，一定会被卖成金条的价格。房子现在成了天价商品，就是因为市场竞争不充分，住房供应主体单一，只有开发商，而政府与个人缺位。在这种情况下，房价与开发商的胆量成正比，与成本、与市场的干系就不大了。事实上，这两年，一直有人呼吁开发商公开成本，开发商却总是讳莫如深。可见，当前的房价已经远远超过了成本，所以成本才会成为秘密。现有的商品房开发方式不变，开征物业税后商品房开发成本的下降只会带给开发商更多的利润，指望商品房价格因此而下降恐怕只会是空欢喜一场。

物业税的确是个好东西。地产、房产收益从来都是各国政府财政收入的重要来源。但当前我国地方政府从土地出让中的收益几乎是“一锤子买卖”，地方政府为了在任期内获得最大收益，也不排除某些官员追求个人利益最大化，往往放开手脚大拆大建，无计划、无节制地出让土地，导致土地资源急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。征收物业税(前提是按照国际惯例征收)，将政府的收益放在物业保有环节征收，细水长流，将从根本上遏制政府攫取短期利益的冲动，有利于城市建设可持续发展。同时也可杜绝部分官员在土地出让中的灰色收入。物业税的征收也符合不同纳税能力者应负担不同的税收的原则，有利于调节贫富，维护社会公平。并且征收物业税并非同房价一点关系都没有。至少，开征物业税可以有力地打击炒房，从而对房价产生影响，虽然这种影响是有限的。

我之所以要特别强调让房价归房价，物业税归物业税，是想强调，公众希望房价降低，不能指望征收物业税，而是必须要求政府对商品房开发体制进行根本上的改革。同时，也想藉此明确征收物业税的目的，敦促政府端正征收物业税的态度。否则，旧费不去，新税又来，可怜老百姓除了多承担一种税收之外，从物业税中便一无所获了。