2009年5月24日，王石在重庆进行一场演讲，题目为 “冬天的生存法则”

娱乐化时代

在万科成立20周年的时候，我写了一本书，名字叫《道路与梦想》。在书结尾的时候是这样预计的——万科在今后不会再有什么故事了。因为公司越大、越规范，品牌也被接受了，像《经济观察报》已经连续把万科评为“最受尊敬的企业”，这种的企业没有什么故事。

创业的企业、奋斗的企业、成长的企业一定是故事不断，就像万科的《道路与梦想》。2006年没有故事，2004年写的，出书在2006年，没想到2006年才结束，到了2008年，故事就来了。

我记得“拐点论”的初始，是在北京的2月初，一个新闻发布会上，那一次是低收入住宅的讨论。

主持人让记者提问，记者第一个问题就问“注意到10月份，万科楼盘在广东还降价，相继在深圳楼盘降价，而且进行了一个市场分析，哪些还会跟着慢慢降价的还卖得好，在这种情况下，你认为是不是到了拐点？”。

我当时是这样回答的，你提的问题和今天的新闻发布会没有关系，我们来探讨低收入住宅的问题，如果下面记者的再提类似的问题我不会予以答的。既然已经提了我就回应一下，我只说了两句话：第一句话是我认可你“拐点”的说法，第二句补充说但是中国市场非常大，东西南北各个城市的情况不一样，不能一概而论。

我怎么也没想到这个回应在第二天报纸、网络上铺天盖地——说王石的“拐点论”。当时有记者关注就问我，你为什么回应记者的“拐点论”？我就谈了我的观点。我说这个市场价格上涨过快，这个上涨我个人是胆战心惊的。我们可以借鉴的日本泡沫经济，就是因为股市过高、房价过高。我们也借鉴了亚洲金融危机香港受到的影响，其中重要的因素就是估价过高。中国现在的状况跟他们很类似，但什么时候破裂？我不知道。这种情况下，恰好2007年8月份中央宏观调控，严格对房地产第二次限制，换句话说严格的进行信贷政策，从万科到这一次给的信号，恰好就是一个转折点。

还有个例子，曾经在一个场合有年轻人问我，我们现在买房子应该买什么样的房子？我一看是年轻轻的大学生，很好奇，我说你准备结婚吗？他说没有。我说你不准备结婚买什么房子？他说30年之后买房子就买不起了。我就明白了，就是房价上升导致将来买房子买不起。那我就告诉他，30年之后你买房子买不起，不是你的问题而是市场的问题。

结果我举了这个例子之后报纸出来了 “王石说拐点来了，30年之后再买房”。我才发现，在这样一个娱乐时代，真的要讲、以什么意思来讲媒体是不关心的？

还有一次是在主流的门户网站演播厅接受访问。主持人问，王石先生，我现在想买房，你给我什么建议？有了“30年后买房”的经验，我说没建议。然后主持人把摄像机给关掉，表示真的是私人想买房来听听我的意见，我一看没有陷阱很真诚，摄像机、录音机也关掉了，很真诚。我就说如果你真得确定在一个城市、公司长期干下去，你再买房子，如果你没有确定下来，就租房子。比如说我，我是32岁到深圳，40岁才买房，我很真诚地告诉他。结果第二天报纸变了——王石改变观点，不是30年后再买房，而是40岁之前不要买房。

我感到非常无奈，我最认真的、没被炒作的一次是央视综合财经频道采访我，问我怎么出尔反尔，一会说30年后买房，一会儿说40岁以前不买房。我挺认真地回答了，怎么也没想到，财经频道用同样的方法采访了任志强、潘石屹，跟他们进行PK，最终电视显现出来的效果是，王石怎么说，任志强怎么说，潘石屹怎么说？两个人说不拐，一个人说拐，显然完全被娱乐化了。

表象的背后

这是表面的现象，但实际的问题在什么地方呢？如果从具体数据来说万科调整价格主要有两组：一组呢，我们看家庭收入增长率与房价增长率的关系。从05年到07年整个房价涨的比例远远高于家庭收入比例。按全国平均来讲，房价上升了80%，而这个期间家庭收入的比例不超过30%，显然这个差距很大。再往下的层面，如果在这样一个高速增长的牛市旺盛需求期，加上其他的因素，再加上非理性的前期因素，它什么倒下来都不知道。

第二组是看行业上的投资规模和销售比例。就是你投资规模低于销售规模，当然即使价格很高，眼前没有大的问题，因为不对外。反过来讲市场表现很好，但是发现投资量在逐步的增大，大于销售量而且远远超过。我们从第二层面比较跟第一层面不一样，在香港库存量不能超过8个月，但是2003年有的城市库存量已经超过了12个月。这显然是一个非常危险的信号，你的投资量远远大于销售量。根据这两组的分析，宏观调控下来了。

万科坚决地进行调整，这就是带娱乐性的故事。背后看到得是万科的一种调整模式，结果谁也想不到，但是万科的市场销售情况相当好。尽管是第一次负增长，但是万科所在开卖的30个城市，有的公司的市场份额平均下降了30%，有的份额下降了50%甚至更多，而万科只是降到10%不到，同时万科全国市场份额从原来的2.1%增长到了2.4%，增长了25%。

为什么当时我们要降价？我说我并没有先见之明，也并没有看准市场，我不过不怎么贪而已。