广州近两个月7宗土拍底价成交 降温征兆抑或另有玄机？

原标题：广州近两个月7宗土拍底价成交 降温征兆抑或另有玄机？

每经记者 魏琼 每经编辑 宋思艰

今日（6月26日），广州出让3宗商业地块。其中，琶洲和科学城地块以底价成交，天河软件园地块最终流拍。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，实施限地价竞自持的土地拍卖新规后2个月时间，广州已连续出现7宗地块以底价成交。

广东省房地产研究会副会长韩世同接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，目前政策调控下的土地出让不能真实的反应市场的需求，市场价格调节机制失效，看不清市场的真实情况。

土拍底价成交频现

今日广州出让三宗商业地块，其中，广州交通投资集团有限公司以12.26亿元底价拿下琶洲中二区地块，折合楼面价13000元/平方米；科学城KXC-I3-1地块则被广州华智投资有限公司以1.66亿底价拿下，折合楼面价6810元/平方米；天河软件园地块最终流拍。

关于地块遇冷，存在出让规则改变的因素。科学城地块出让规则显示，竞得者需在土地交付使用后第三年投产，投产年实现营业收入约5亿元，缴纳税收约0.5亿元；投产后第三年达产，达产年实现营业收入约20亿元，缴纳税收约2.6亿元。如未按期完成投产并实现营业收入和税收，土地将被收回。

同时，科学城和琶洲地块均要求，地块物业建成后10年内，自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业须整体确权，不得分割销售（含预售和现售）。

严格的出让条件将众多的竞拍者排除在外，竞争少了。需要注意的是，不低于70%的自持物业面积，已超越万科萝岗和白云自持地块的比例，创下广州自持物业比例的新高。

据《每日经济新闻》记者观察，广州土地市场降温已持续一段时间。创新土地出让方式后，广州新出让土地楼面地价实现大范围降温。

相对于去年高价地频出，白云、广钢新城楼面地价步入4万时代，番禺多宗宅地楼面价超3万元/平方米，2017年1月开始，广州出让的7宗商住地6宗地块溢价率均不高，其中广钢新城地块楼面地价为21505元/平方米，溢价仅为7.5%，降幅近半，广州土地市场调控初见成效。

4月28日，万科以过半自持面积拿下萝岗长岭区和白云地块，黄埔区的4宗商业地块均以底价成交。加上5月22日增城新塘热门地块以及今日底价成交的2宗地块，两个月的时间，广州已有7宗地块以底价成交。

业内：可考虑价格中位数机制调控

韩世同认为，目前的土地出让方式是不可持续的，没有增加市场的有效供应，只是目前特殊环境下的权宜之计。

一般而言，楼市低潮往往伴随着土地市场低潮的出现，在双合同盛行的市场环境下，市场的真实状态无法通过成交量和价格反映出来，土地市场也面临同样的问题。

韩世同分析指出，在目前土地出让新规下，土地的价格、配建面积甚至自持的比例都已经有明确的规定，完全是政府定价。市场价格的自发调节机制失效，目前的土地出让价格不能反映市场真实情况，反而不利于调控对症下药。

他认为，调控土地市场应该通过供求关系，加大土地供应量，缓解土地市场饥渴的状态。例如，加快“三旧”改造进度，房企加大收并购的力度。同时，韩世同认为，价高者得的土地出让机制存在缺陷，推高土地价格，或许价格的中位数机制更适合调控地价，当前调控的思路和机制需要变革。