住宅土地使用权续期有望写入民法典

原标题：住宅土地使用权续期有望写入民法典

《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》近日正式发布，文件明确:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

这一内容的出台释放出怎样的新信号？昨日，参与民法典编纂的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新向新京报记者透露，涉及土地使用权续期内容的物权法第一百四十九条将迎来修订机会，修订后的内容将写入正在编纂的民法典。

法学界建议“一次取得永久使用”

今年4月，浙江温州部分住宅土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费，引起一片哗然。而物权法第一百四十九条仅规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，并未明确自动续期如何续，以及是否需要交费。针对温州续期事件以及物权法的“留白”，法学界专家4月20日在中国人民大学开研讨会探讨住宅土地使用权如何续期。

杨立新介绍，研讨会上提出了关于住宅建设用地使用权续期的几项意见：一、凡是不满70年的住宅建设用地使用权，到期后必须都续期到70年；二、住宅建设用地使用权70年到期后，经过自动续期，相当于这个权利是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权，国家不应在续期时继续收费；三，到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后，应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系，可以考虑收取必要的、不是过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

“中央对我们提出的意见非常重视，经过反复研究，在完善产权保护制度依法保护产权的意见中作出了上述规定，提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”杨立新认为。

续期内容修订后或将写入民法典

杨立新表示，意见的落实还需要经历立法修订的过程，否则还是无法改变当前《物权法》的规定，“立法修订到审议通过，至少要经过3年时间。”

修订后的民法总则将在明年三月提交全国人民代表大会审议，目前已经开始修订民法分则，物权法作为民法分则的一部分也将迎来修订机会。“关于土地使用权续期的第一百四十九条内容将会修订，写进民法典。”

他透露，修订后的民法分则应该会在2018年提出，其中包括物权法部分，或将在2020年审议通过后实施。

多地曾现住宅土地“撞限”事件

据报道，最早出现土地“撞限”问题的是深圳。2004年，随着最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)陆续到期，深圳集中出现国有土地使用权期满问题。深圳为此发布规定，提出按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式是在国家规定的最长土地使用年期基础上，减去已使用年期，在剩余的约定年期范围内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%

青岛也出现过类似事件。只有20年土地使用权的青岛阿里山小区，2009年面临到期，国土部门提出由业主按当时基准地价折合约每平方米600元的标准补交续期费用，但未获业主认可。该事件目前尚无最新进展。

今年4月，温州陆续有市民在购买二手房时办完房产证更名后，却因为土地证过期而无法完成交易。据媒体报道，这些市民被当地国土部门告知，想续期需要缴纳数十万元的出让金。有人因此被银行冻结60万元的购房款。

1 为何提出“自动续期”？

杨立新解释说，“住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后的续期问题，其他法律因此规定住宅建设用地使用权70年期限到期后应当申请续期，并交纳续期的出让金。”

杨立新介绍，在《物权法》制定过程中，城市居民反映强烈，担心70年期限到期后，自己的权益会受到损害，甚至被赶出家门，流离失所，因此纷纷提出不同意见。“立法机关为了解决这个问题，在物权法第一百四十九条规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期的内容，安定了民心。”

曾参与《物权法》起草的全国人大常委会法工委原民法室主任姚红介绍“自动续期”的立法用意时说，考虑到住宅土地使用权涉及千千万万的百姓利益，以一个小区为例，土地使用权一旦到期，整个小区的居民都面临着办理续期的问题，那么到时候排队都排不过来。为了方便百姓，物权法第一百四十九条就规定了“自动续期”，“意图其实是不用老百姓都排队去办续期手续。”

2 产权到期后如何续期？

当前已有个别地区发生“住宅土地使用权到期”的事件。

温州上世纪90年代初，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，市区按20年到70年分档，由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额，这也是引发今年4月温州发生“土地续期需交数十万元费用”争论的历史原因。

杨立新说，他们在续期意见中提到，“凡是期限不够70年的住宅建设用地使用权，到期后必须都续期到70年，而70年使用权到期后将自动续期，意思就是，这相当于是一种无期限的物权。”也就是说，老百姓一旦取得了70年的土地使用权，那么就相当于永久使用，到期后自动续期，成为永久性的建设用地使用权。

3 续期是否需另交费用？

曾参与4月20日土地使用权续期研讨会的北京市盛廷律师事务所主任毕文强提出，土地制度中确定的土地出让金，是在使用之前一次性收取的费用，本就有“透支性”的意味，在这种情况下，如果续期以后再续费对于买受人而言有失公平，因此续期不应再收费。

杨立新表示，70年到期后，经过自动续期取得永久性的建设用地使用权后，国家不应在续期时继续收费，“我们建议，应确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系，可以考虑收取必要的、不是过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。”

■ 政策

《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理法》第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。