胡安东

蒋立冬 绘

对于离经叛道的中国房地产业而言，海南始终是楼市拐向何方的风向标。人们可能不会忘记，就在上世纪90年代中期，随着海南房地产大退潮形成的泡沫，这里留下了600多栋烂尾楼，18000多公顷闲置土地和800亿元被套资金，仅四大国有银行的坏账就高达300亿元。

但历史总是惊人地相似，就在人们还没忘掉这块伤疤的疼痛时，来自一组非官方的数据显示，目前有超过4000亿元的热钱借国际旅游岛概念，汹涌进入海南再度圈地。仅浙商就有300多亿元地产资本在蛰伏中爆发。尽管海南官方暂停了土地出让和审批新土地开发项目，但早先被瓜分的那些土地和项目已经形成不可逆转的待开发态势。

我们不得不佩服中国楼市复制“奇迹”的功力，但无论是央企的前赴后继还是开发商的卷土重来，海南这一轮新的地产冒进无疑将再度形成中国楼市的新拐点。

这倒不是海南地产这轮泡沫又碰到了“国十一条”的枪口，而是纵观房地产的投资、投机手法的演变，已经让处在“十字路口”的楼市调控面临更为复杂的形势。与当年零敲碎打、手段单一的投资土地不同的是，本轮的楼市发力，卷入了更多资本雄厚的央企和民企，而长期蛰伏于楼市与股市间的这几股力量会合，也很难让中央的“上方宝剑”来宰断其利益的对敲通道，更不用说由海南发一纸缓兵之计的“双停令”就能叫停。

为什么我们要说海南地产这一轮的泡沫浮现，才是中国楼市的新拐点？因为，这个拐点不仅仅是房价技术指标的拐点，不是土地拍卖的拐点，不是市场供应的拐点，而是整个房地产核心价值的拐点。

与其说海南这轮楼市泡沫的预演是一场资本游戏，还不如说开发商更强大的抗打击能力已经非同当年。即使在金融危机这根神经下，即使在政策的弹压下，即使在民声鼎沸的批评声中，中粮、华润、鲁能等身份显赫的央企，依旧藐视调控政策的存在，依旧看好楼市的预期。可以说，如果容忍这些央企在海南掀起第二波圈地和开发狂潮，就有可能在这个岛上再度崛起一片片新的楼堂馆所。到那时，买单的自然是中国经济的再一次衰退和全民通货膨胀的后遗症。

其实，把中国楼市新拐点的这顶帽子戴在海南头上一点也不冤。因为从海南地产的发展大方向看，它根本无助于中小套型普通住宅的供应，根本无助于缓解自住型、改善型住房的所想所急。这些面朝大海的奢侈地产，虽然也贴上了低碳、环保、节能的标签，但从其血淋淋的资本属性看，它的每一根毛细血管都沾满了不劳而获的成分。毋庸置疑，海南地产的这股炒作潮，不可能让民众享受到住房制度改革带来的成果。

剩下的，就是海南地产泡沫给中国楼市带来的这个拐点，是一条房改的断头路。当我们需要更多保障性住房时，那些野蛮资本的抵抗，预示着楼市各方利益的博弈将更加激烈。尤其是在开发商得到去年意外的休整后，可以借助更多的“条件”绑架地方政府的决策。除非我们改变这种考核的标准和体系，否则海南就有可能出现第二个卖地收入过千亿的二三线城市。

海南楼市新一轮泡沫的浮现同样告诉我们，单从公共政策方面调控房地产是条死胡同，必须依靠财政、土地、金融、保险、证券等综合工具，并结合做好多样性的住房保障工作，方能在制度上遏制这股泡沫。

海南楼市新一轮泡沫的浮现同样警示我们，中国的住房观念需要重新审视，那种一味强调享受型的地产已蒙上了我们的眼睛。除了不可承受的高房价处在拐点外，中国传统买房观念同样经受着“拐点”。如果不解决那些高档次住宅的空置率问题，对那些新概念地产暴利视而不见；如果不将全民置业的方向引入三四线城市，不帮助“夹心层”得到住房庇荫，海南这轮泡沫形成的拐点就不是“万元”一个跟头，而被质疑的可能是整个30年的房改成果。

15年前，一位在天涯海角卖菠萝的海南人拿出一张地块图说，他的手上也有一块土地需要“倒出去”。虽然“倒爷”这个名词已经被人忘得一干二净。但这样的冷幽默依然让我们笑不出声来。因为于海南创造的是次楼市拐点来看，这个几经折腾的地方同样与中国房地产那样，已经再也输不起了。

但愿这不是海南的错！

（作者系中国房地产研究会研究部主任、资深评论人士）