“要降房价先降税”对不对？

2005年到2013年，连续8年政府工作报告都提出“遏制房价上涨”

在3月5日，刚刚公布的总理政府工作报告中，经验丰富的人们迅速发现了其中的“亮点”——今年竟然只字未提“房地产调控”、也没有讲“遏制房价过快上涨势头”。从2005年至2013年，连续8年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独今年，没提这些。

今年房价依然是两会热点，许家印提出“要降房价先降税”

每一年的两会，房价都是公众关心的热点话题。根据网络调查显示，今年有13%的网友把房价列为“最关注话题”，仅次于15%的就业，名列第二。2013年中国房价犹如脱缰的野马，全国70个大中城市仅温州一城房价下跌，其余69城房价均保持上涨趋势，其中北上广深最高涨幅更是超过20%……房价依然是万众关心的领域。

参会的代表、委员们也不例外。全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印提出，房价构成之中，政府各项税费比例占到26%，再加上昂贵的地价，房价想降下来也难。从审批延伸到政府规费，每个城市也都不一样，收费最少的37种，多的157种。老百姓关心房价，但是如果房价构成的几个部分不往下降，房价就没法降。

而作为全国人大代表的北京市常委副市长李士祥说：北京市区的房价肯定要下降，一是我们的供应量加大了，特别是保障性住房。二是我们的房地产结构发生变化，房价肯定要下来。

内地商品房价构成一般是“3+3+3+1”比例

现在内地商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。比方说房子单价是每平方米30000元，那您每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各9000元左右，开发商的利润为3000元左右。

房价里的土地成本指楼面地价，简单的讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。而开发地产的行政费用和税费，主要产生在规划、报建、预售等环节。

国情咨文（或者施政演说）源自美国，政府工作报告则是源自苏维埃政府，甚至早在苏维埃政府成立以前就已初具雏形。

根据调查显示，扣除成本后房企的利润率，在65家房企样本中收集到的数据12.1%，算不算高呢？举个例子，据WIND资讯统计显示，2013年一季度最赚钱的十个行业的平均销售毛利率超50%，其中白酒行业排名跃居第一，证券业进入前十。以毛利率算，A股典型上市房企的房地产业务毛利率也普遍维持在30%以上，总体也是比较高的了。

土地出让金和政府税费占到房价六成左右

直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。

一是企业所得税，由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8％；

二是营业税，开发商品房的营业税税率为5％；

三是土地增值税，随着土地价格的不断提升而动态增加；

四是城市维护建设税车，以及教育费附加；五是印花税，商品房销售合同按0.05%贴花。

除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。简单地说，一套总价100万元的房子，里面上缴的相关税费接近30%。

而土地出让金也往往占到房价三成左右，这样算下来，房价的六成左右实际上是交给政府的。

在一线城市，“面粉还频频贵过面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地价房价比调查中，以上海和北京为代表的一线城市，地价对房价的占比会更高，北京为41.2%，上海甚至高达56%，而佛山只有37.8%。看来大家的钱还是拿来“买地”用的。

而在一线城市，现在已经不仅仅是地价对房价的占比会更高，甚至常常出现“面粉贵过面包”的情况，简单来说，就是拍出的地价要高于同时期商品房的售价。

房地产调控的思路不是减税，却是加税

从去年两会前出台的“国五条”，在二手房交易环节对不符合条件的房屋征收20%的个人所得税，到一直传闻不断的房产税立法，政府对高房价的调控思路一直是通过征收高额税金减少交易，来达到抑制需求的目的，实际上是将“穷人”淘汰出房地产市场。

根据北京团市委的一份调查显示，在80后北京青年人中，租房的要达到一半左右，四分之一跟父母或者亲戚合住，只有四分之一有自有租房。如此之大的需求市场，通过高额的税收根本不可能阻挡的住刚性需求，只能加剧购房者的经济负担，使得房价进一步上涨。

自住型商品房：政府本该割的肉，转嫁到民众和开发商头上

在去年，北京出台了针对刚需群体的自住型商品房，对房屋售价进行限制。据媒体报道，这一举措得到了高层认可，今年将全面推广。但是，这一政策提供的住房有限，并且有一定的资格限制。对于庞大的购房群体，数量有限的自住型商品房会不会有沦陷为另一种的经济适用房还很难说。

而更为严重的问题是，这项举措并非政府通过各项优惠来使得房价降低，这种优惠是转嫁到了开放商和其它购房民众的头上。比如说，建设自住型商品房的用地并非减免了土地出让金，而是政府在出让土地的同时要求配建一定数量的自住型商品房，这就造成了这一部分的土地成本完全转嫁到了这块地上其他商品住房头上。所以在最近几个月，频频出现土地楼面价破五万的新闻。而高额的地价完全将体现在更高的房价中，由购房者来承担。

然而，就在这个过程中什么都没有损失的政府在未来还有一笔受益，就是五年后转让自住型商品房30%的受益。也就是说，实际上政府在这块地上是可以二次获益。

政府停止从房地产谋利，房价才有下降可能

抑制楼价要打“组合拳”，其中最重要的是政府要舍得“割肉”，比如，地方政府大幅降低地价，减少税费，特别是剔除重复收取的税费，从根本上为降低房价提供空间。但遗憾的是，无论哪一级政府出台楼市调控政策，基本不涉及地价和税费改革，而是动辄剑指房产商和消费者。岂不知，诸如“限购令”之类的楼市调控，很难从根本上降低房价。

如果把地价控制得更好些，规费降下来，税收就能有一个更好的方式防止个别项目暴利，并且限定房地产企业一个合理的利润空间，这样，房价的几个构成部分就非常明确。只有这样，建立长效的调控机制，降低房价，才能确保房地产市场的健康稳定发展。