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杨红旭:二套房贷细则将推动房价拐点加速到来

2010年06月07日 08:06
来源:东方早报 作者:杨红旭

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杨红旭

6月4日晚8点多,原本是该放松的周五晚上,二套房贷细则突然公布。观此政策内容,总体在意料之中,却也有少许意料之外。

所谓意料之中,是说这一细则只是落实4月17日出台的“国十条”的相关指导方针,政策思路早就大局已定。

所谓意料之外,是说政策略偏严厉。之所以这么说,有两个背景:其一,宏观背景是,国家经济刺激政策的退出呈现放慢迹象,这有前段时间国家领导人相关言论为证;其二,新一轮房地产调控实施以来,效果显著,5月份部分一二线城市商品住宅成交量环比剧降七成左右。

那么,二套房贷的认定标准严厉在何处?主要体现为三点。

第一,以家庭为单位。第一条便是“应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”。按人,还是按家庭,二者松紧度甚为悬殊。遥想2007年9月“二套房贷”政策第一次出台后,在这一点上,各商业银行间做法不一,业界争论不休。迫不得已,三个月后央行和银监会又出了一个“补丁文件”,明确规定以家为单位。

其二,既认“房”又认“贷”。“国十条”出台后,各家商业银行对所有类别的房贷都不同程度提高了门槛,但在最重要的第二套房的认定标准上,则各行其是。部分银行按借款人当前拥有的住宅套数进行认定,而部分银行按借款人已利用贷款购买过的住房套数。这两种标准,无论哪种,都算不上太严格;从抑制投资投机性需求的角度考量,按“房”较按“贷”更合理一些,因为有些有改善住房需求的家庭,第一套住房已使用过贷款,而现在想卖掉现有住房,置换一套更大、更好的房子。

2007年第四季度到2008年上半年,二套房贷就是认“房”,不认“贷”。然而,此次却既认“房”,又认“贷”,政策打击面非常大,不仅将有效抑制投资投机需求,也把自住性的改善需求一网打尽。另外,与以往只有银监部门制定房贷政策不同,此次国务院特令住建部会同央行和银监会一起研究和出台政策。其中奥妙在于,房管部门掌握着居民房产数据,若无其配合,则只拥有居民贷款信息的银行部门,根本无法以“房”定贷——这也是以前二套房贷政策无法严格执行的重要原因之一。而且,此通知中还明令:2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

其三,限制了外地的投资投机性购房需求。政策中有两层限制。第一层:“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”这一条面向全国,这对近几年大量游荡于一二线城市的外地投资投机需求,尤其是温州炒房团,意味着贷款门槛和成本大幅提高。这将使全国所有热点城市的市场需求,都受到负面影响。

第二层:“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。”这一规定看似严厉,却会被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房价过高城市,国家并无明确认定,而在当前楼市急速降温的情况下,多数城市都不愿将调控细则制定得过于严格。比如前段时间,广州、重庆等城市出台的“国十条”细则中,就没有严格限制三套房贷。所以,第二层的限制效果,反倒没有第一层大。

那么,二套房贷最新细则的影响若何?首先,我们必须要明白一点,在所有房地产调控政策中,最管用的就是房贷政策。近年来我国商品住宅的购买者中,三分之二使用按揭贷款,而开发商的资金来源中,有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧,都会压制楼市,比如2007年9月“二套房贷新政”的出台,成为市场由盛转衰的转折点;而2008年10月房贷政策的放宽,又成为市场走出低谷的开端。

相较而言,税收政策的作用要弱很多,虽然当前房产税似乎来势汹汹,实则威力远不及严厉执行的二套房贷新政。之前,各家商业银行或者犹豫不决,或者还能打点“擦边球”,如今全国统一的执行细则既出,它们即使想在放贷过程中放松一些,回旋空间也被大大压缩。

接下来,房地产市场降温的速度将加快,而且内涵也将发生变化。今年4月中旬到6月初,多数大城市商品住宅成交量大幅萎缩,虽然速度和幅度都是近十年来所罕见,但新房价格总体仍在高位。去年市场火爆,开发商销售资金回笼量很大,因此企业暂时不差钱,除了恒大地产启动全国八五折统一促销外,基本上看不到大型地产商大范围的降价行动。

可是,企业终究拗不过大势,降价已成必然。所谓大势,集中体现在三点。首先,此番细则如此严厉,再联想到近期国税总局居然一周内对土地增值税连发两道“清查令”,可知短期内房地产调控不可能松懈,至少在一线城市房价合理下调之前是如此。其次,市场在调整的时候有自己的规律,量变早于价变,成交量大跌后,价格必将下跌,现在看来,二套房贷细则将加快这一进程。再次,开发商对后市的预期也将变得更加谨慎或者说悲观,加之资金面正由宽松渐趋紧张,开发商必然加入降价促销的行列。

最终结果是,房价拐点将加速出现。4月份,全国70个城市的房价较3月份上涨1.4%,5月份环比涨幅将快速收窄,6月份环比即有可能接近零增长,7月份出现环比负增长的概率极大。2008年那轮楼市调整,经历了八个月左右,这一指标才出现环比负增长,而今年则不需那么久。至于房价何时会止跌,需要关注二套房贷政策何时才会松动,今年第四季度是有可能的。

(作者系房地产研究人士)

 
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