作者:郭宇宽

近期“地王”频出是社会热议的话题，央视多期节目讨论地产泡沫，得出的结论都是“上市公司推高房价”，《经济半小时》中有一个地产研究专家说“对上市公司而言，它拿地的时候，土地只不过是它们融资的一个工具。长此下去，非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房企手中，地产寡头一旦形成，土地一旦被它们拢在手中，所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”把上市公司作为推高地价的罪魁，在我看来是一种肤浅的认识，没有找到问题根源，为什么中国的地产开发会成为一种几乎纯粹的资本游戏？——各地政府的政策是主要的原因。

我有个堂哥在美国做地产开发商，在纽约、新泽西、迈阿密、旧金山都开发过楼盘。但他其实就是个小老板而已，商业模式很简单，通常开发的地址只有几亩大，每次他找到了一个合适的小地块儿，和主人谈妥买下，接着要拿到政府的规划许可，然后他就把那里设计成一个公寓，也许能住4户或者8户人家，接着他把这些房子卖掉，再去找其他的地块开发。将本求利，一般周转资金也就一百多万美元。像我堂哥这样的地产开发商在美国有很多，不过他们到中国来，肯定就玩不转了。中国的土地一级市场是由政府主宰的，政府是垄断性的土地批发商，他们制定地怎么卖的规则，地方政府推出来的地块，动辄是十几万、几十万平米楼面面积的。这就决定了中国的地产市场必定是一个寡头垄断的市场，没有大资本作为背景，小开发商压根就不可能带你玩。当然也有例外，有些人能空手套白狼，就像上海刚倒掉的“莲花河畔景苑”，不过那不是一般人能玩儿的。我堂哥在美国盖房子，就像农民种庄稼一样，是个力气活儿，再加上点儿创意，而在中国，搞房地产，就是玩儿资本。

有人会问了，我们的政府为什么不能把上市的地块儿切得小一些呢？这个道理是明摆着的，这样在地产行业降低了门槛，可以引入更多竞争者。事实上这种大地块儿带来的“超级大盘”，就是一个特定的现象，那些多巨大的“小区”，你在其它国家很难见到。而且都被围墙围起来，像一个个城中之城。它们带来的最直接效果是恶化城市交通环境，很多城市都有这样的经验，越是老城区，交通越不容易堵塞，因为别看上去街道窄，可城市交通有毛细血管一样的网络，包括纽约、伦敦、东京，在地图上看都很清楚它们每个街区都不是很大，都有经纬纵横的网络状交通布局。例如，日本东京的城市规划还是延续几百年的传统，除了房子变得现代化，每一个地块几乎和几百年前没有变化，有的巴掌大地块上也可以盖起一座高楼，但就因为保留了原来的街道网络，东京车尽管这么多，交通情况却远没有北京这么恶劣。而中国的大城市，动辄一个“大盘”，就像血管堵塞一样，把所有的交通流量都推到几条主干道上。

有一次我跟一个国内的地产商聊天，他抱怨“我买了一块地，钱已经归政府了，它还要规定我有多少绿化面积”。当然地产商用在绿化上的钱也不是白花的，可以提高售价。但最让人忧虑的是，政府应该承担的公共设施和绿化责任体现在哪里？每一个“大盘”都有自己的花园和健身设施，但保安把所有不是业主的人拦在了外面。我看过一个农民工的孩子，写她的理想，就是以后可以到一个有钱人家做保姆，这样就可以到那些有花园的小区里住了。在一个城市里，有钱人，可以住大房子住豪宅；穷人，可以住小房子。但市政规划，既然是公共的，就应该保证不管是富人还是穷人，在他生活的区域周边都能享受到基本的公共绿地、运动设施。一个城市规划假如有基本的人性化，穷人住的房子也许很拥挤，但他们天热了也可以在公园里喝啤酒，也可以躺在一片草坪上晒太阳，在这样的公共空间里，穷人和富人的尊严是平等的。

而中国的一个个“大盘”面世，意味着政府把这样的公共空间建设责任也推给了开发商，大地块伴随着大围墙，在地图上看每一个区域都有绿地，但多是围在围墙里的私地，对于围墙之外的人而言，只能增加他们的焦虑和不公平感。当然政府是最大的收益者，大地块上市，除了有利于让土地市场更加紧张，造成拿不到地的假象，而且最妙的是，一大块儿地交给地产商，政府除了数钱，就什么事儿都不用操心了。

这也就是为什么中国的中产阶级活得这么焦虑，因为你除非下定决心做房奴，以挤进一个“大盘”，否则你连散步的地方都找不到。

(作者系媒体从业者)