■经济人之马红漫专栏

在楼市“小阳春”昙花一现之后，各地退房潮接踵而至。有媒体报道，截至5月27日，杭州当月已有113套解除合同记录，是今年以来最多的一个月。其中，6笔1.17亿元巨额退房大单尤为吸引眼球，而且退房的原购买人竟为楼盘投资方。

事实上，杭州的退房潮只是一个缩影。今年以来，在全国许多楼盘高调宣布“开盘即售罄”的同时，退房现象却屡见不鲜。据统计，北京近期在售楼盘退房率最高甚至达到了30%；西安退房率也超过了6%；南京4月以来退房套数也有近200套。

面对退房质疑，房产商给出的理由大致如下:一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房；受经济危机影响，部分购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房等。应当说作为一项大额消费，自住者在购房时往往是极为谨慎的，对自己的收入状况也会做出较合理的预估。开发商所称的情况或许存在，但这并不足以导致当下高企的退房率。其实，隐藏在退房潮背后的真相在于，开发商为快速回笼资金，试图通过诸如假按揭等违规手段，人为制造楼盘旺销的紧张气氛，以借此刺激购房者的追涨心理。

追根溯源，房产商在虚假销售中频频得逞的根本原因，是其拥有区域楼盘供给垄断的市场强势地位。一方面，由于历史原因，部分成立较早的开发商曾拥有行政职能，前期通过政府划拨土地进行过区域开发，逐渐形成了对成熟区域市场的垄断；另一方面，经过市场的大浪淘沙，一批拥有实力的开发商诞生，它们通过数次在同一区域拿地而逐步形成对区域楼市的垄断供给。一批大型房地产旗舰企业更是拥有了区域定价的决定权力，与之相比，购房者的市场地位则明显要散乱微小，这就为开发商操控价格提供了市场基础。

早在楼市销售火爆之时，开发商就不乏类似之举。雇人排队营造购房抢购假象；或者通过先签约、再撤单的“假合同”制造虚假成交等诸多伎俩就曾被曝光。时下，在经历了长达一年有余的市场沉寂期之后，开发商普遍面临着资金回笼困难的压力。而且，之前在一系列宏观调控之后，银行对房产商的自有资金比例要求也在不断提高，税务总局也规定房地产开发商所得税预缴不低于20%。这一连串的变化，让一贯依靠高杠杆运作的房企资金链骤然收紧，有些小型房产企业甚至游走在生死边缘。在这一背景下，开发商希望借助楼市“小阳春”加紧售房的期望可想而知。正因此，所谓“假按揭”等伎俩才会再次上演。业内人士披露，一些开发商通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时大赚一笔。

虽然楼市的虚假火爆的确激发了部分刚性需求，但是随着销售真相渐次浮出水面，市场又会再次回到观望氛围之下。而且，开发商造假所带来的负面效应也逐渐弥散开来，退房潮的到来便是其中之一。除此之外，假按揭所带来的金融风险也不容忽视。这不仅需要金融机构投入一定的人力、物力进行防范和跟踪，而且一旦假按揭风险爆发，借款银行将不得不成为最终损失的买单人。

由此可见，无论楼市是“牛”还是“熊”，开发商虚报销售业绩的现象可谓屡禁不止。对此，还是需要继续呼吁强化监管，市场需要更加严厉的惩处才能够打击开发商投机心理。此外，退房潮的再度来临也给市场调控部门提出警示:要想让房价尽快回归理性，就必须加大政府投入保障住房建设的力度，实现保障住房充足的社会覆盖。逐步弱化开发商的区域定价权，是为楼市健康发展的必经之路。

(作者系经济学博士)