民资将参与保障房建设 激励和配套政策有待完善
2010年06月04日 01:45中华工商时报 】 【打印共有评论0

事实上,在当前国家严厉的楼市调控下,利润不高但风险小的保障房项目已成为各大开发商竞相争夺的“香饽饽”。在北京,包括首开、金隅嘉业、保利、北辰、建工等国企都加大了参建保障房的力度,而民企中的龙头企业如万科、富力也是毫不示弱。

有业内人士认为,在房地产行业,央企也需要这样一次回归,从建设高档楼盘回归到发展建设价低质高的普通住宅,回归到保障性住房建设。

民间资本参与保障房建设的步伐又迈进了一步。

日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(下称“新36条”)明确,鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。

在今年我国加大保障性住房建设力度的背景下,此番鼓励投资的机遇能否激发新一轮民间投资热潮呢?接受记者采访的开发商和专家均表示,政策的出台有一定的意义,但目前还不会带来立竿见影的效果,关键在于是否有相应的配套措施,包括激励和风险分担机制。而且,在业内看来,民间资本投资的增加不能代替政府的投入,更不能因此减少政府对保障房的投资力度,而应该在保持政府投资力度不变的前提下,鼓励和支持民间资本进入。

激励和配套待完善

在房地产行业一系列的政策改革中,保障性住房在今年被提到了空前的高度。

今年初,住建部部长姜伟新公布了2010年保障性住房建设的目标任务,即要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式,进一步加大保障性住房建设,其开工建设的套(户)数比2009年增加1/3,安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍,争取用3年左右的时间,基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。按照要求,今年各类带有政策性和保障性住房的数量,包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房,再加上即将启动的城市和工矿棚户区改造,共计将有600万套房子开工建设。

而近日,住建部更是与各省级政府签订2010年住房保障工作目标责任书,年底将组织验收住房保障工作的完成情况,纳入考核和问责内容。随后,上海、福建、云南等地也纷纷制定本地区的保障房供应总体计划。

但保障房供应的加大,考验更多的仍是地方政府的资金和财力。全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗在去年的调研中就指出,地方配套资金不足是保障房建设的最大障碍。“政府保障任务越重,承担的资金越多,落实的困难就越大。”

今年两会上,就有政协委员呼吁政府在土地出让(出租)、资金信贷、政策优惠上支持企业参与廉租房建设,特别是有能力、有志于社会公益事业的众多民营企业投入到保障性住房的建设和管理。随后在3月24日,国务院常务会议研究部署进一步鼓励和引导民间投资健康发展的政策,提出四条措施鼓励和引导民间投资发展,其中就重点涉及到保障性住房建设等领域。而此次“新36条”的出台,又为民资投资保障性住房注入一剂强心剂。

“鼓励政策的出台有助于引导目前市场上资金的投向,避免过多资金进入商品房领域炒高房价。”湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理表示。他进一步分析认为,文件出台有一定意义,但目前来说还不会产生立竿见影的效果,还有待落实细化;另外,民间资本在投向上具有逐利性,需要有确定的投资回报。以廉租房为例,开发商在建设初期是不能确定未来收益的,因为租赁价格是在建成后由政府决定,这种对利润回报的不确定性会影响民间资本的进入。“民间资本投资保障房,需要更多的确定性,还包括相关政策的细则,比如税费减免、资金扶持等方面的内容。”

“保障房都是保本微利的,政策的关键在于怎么才能吸引民间资本投资,这需要有一套好的思路。”财经评论员马光远更期待后续的跟进措施。

对于后续细则的明确,北京房地产业协会副秘书长陈志指出,民间资本进入后,如何规避风险的问题。很多政策性住房都限定了销售价格,刨去地价不说,建材价格也会波动,那么如何保障民间资本的利润?政策性住房有时无人选购,就可能无法回本,这种结构性的风险谁来承担?另外,民间资本以什么样的身份进入?是开发商还是什么?因此他建议,民营企业可以提供劳务和资金,项目完成后收取劳务费和高于银行的利息,这样能规避民间资本进入的风险,增加进入的积极性。

政府投资不能缺位

长期以来,由于保障性住房的规定利润率大多在3%至5%,棚户区改造项目的利润也远低于一般商品房开发,利润空间小使得民营房地产企业一般兴趣不大。因而这些项目一般是由国企房地产公司来承建,比如央企或者地方国企较容易获得建设保障性住房的工程。

随着近几年商品房价格的暴涨,百姓对政府加大保障性住房建设因而更加期待,但地方政府却因配套资金不足而导致保障房建设缓慢,与此同时,央企或国企争当地王进而推高房价的事实也屡屡刺激百姓敏感的神经。因此,在今年3月国资委要求非房地产主业的78家央企退出房地产市场时,就曾引发对央企定位的争议。有业内人士认为,在房地产行业,央企也需要这样一次回归,从建设高档楼盘回归到发展建设价低质高的普通住宅,回归到保障性住房建设。

央企是否就应该承担保障房建设的责任呢?方明理认为,央企作为企业,它也要接受国资委的考核,要完成国有资产保值增值的任务就要盈利,尤其是一些上市的国企还必须考虑股东回报。

事实上,在当前国家严厉的楼市调控下,利润不高但风险小的保障房项目已成为各大开发商竞相争夺的“香饽饽”。在北京,包括首开、金隅嘉业、保利、北辰、建工等国企都加大了参建保障房的力度,而民企中的龙头企业如万科、富力也是毫不示弱。

“在国家推出新一轮的房地产调控之后,商品房市场本身的准入门槛在提高,竞争愈加激烈,市场本身可能会经历一场重新洗牌。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示,一部分民营房地产企业可能因此转而进入风险相对较低的政策性住房领域。范小冲认为,鉴于其可观的开发量以及相对固定的收益,“不排除会有更多的企业参与到政策性住房建设中去,尤其是那些在施工和管理环节能力较强但在创新和资源整合能力较差的企业。”

“‘新36条’中鼓励民间资本参与保障性住房建设,为民企开辟了新的投资渠道,但严格来说,保障性住房的投入应该更多是由政府去承担,这包括确定每年投入的增长比例等。”方明理认为民间资本投资的增加不能代替政府的投入,更不能因此减少政府对保障房的投资力度,而应该在保持政府投资力度不变的前提下,鼓励和支持民间资本进入。马光远也指出,保障性住房的建设最主要还是要依靠政府的投入,可以探索更多的建设模式,但不应是市场化的模式。

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编辑:宋建新
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