21世纪经济报道 王芳艳 卢先兵 丁玉萍 上海、深圳、北京报道

4月19日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后的第一个工作日。某股份行深圳分行零售部总监办公室，数十名房贷业务骨干围坐，人手一份文件，探讨房贷新政对银行影响和应对之策。

这一场景，几乎成为了当日国内各家银行的“万能画面”。

记者于北京、上海、深圳三地调查发现，与二套房首付成、利率已普遍收紧不同，几乎所有银行对三套房及以上住房的贷款审批，都陷入停滞状态。如在深圳，除工行率先宣布实行国务院房贷新政外，建行、农行、深发展、招行已停止接单，静待细则出台。

包括招行、华夏、光大、建行、中行在内的商业银行均表示，正研究制定房贷细则，以严格贯彻执行国务院政策要求。

目前可以确定的是，房贷新政将 “新老划断”，对存量房贷客户不作要求。“预计4月底前所有银行房贷细则会出齐。”一位银行业人士预测，“不过总行制定的细则仍然是框架性的，针对不同地区具备一定的灵活操作空间。”

三地银行面临的共同悬疑是:谁将最终敲定哪些地区的三套房停贷？二套房的界定标准究竟如何？零售银行如何走出房贷新政的冲击？

三套房停贷区域，谁敲定？

国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

新政的关键是，如何定义“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？谁来定义？

国家统计局统计显示，2010年3月，全国70个大中城市中，与去年同月相比新建商品住宅销售价格涨幅最大的5个城市是:海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是:三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。

“如何界定房价上涨很快？横向比较还是纵向比较，环比还是同比？”一家股份制商业银行个贷负责人迷茫。

“虽然涨幅不显眼，但说上海、北京、深圳不是全国价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，估计会成为一个笑话。”一家国有大行上海分行个贷负责人表示。

事实上，由银行来认定“区域”非常困难，一则是认定标准不清晰，二则如果各家银行在各地区执行政策不一样，房贷政策执行严格的银行势必市场份额会萎缩，显然对于他们的业务发展不利。

也正因为此，各银行目前对三套房政策暂不明确。“没有统一界定，银行混战，势必影响政策的严肃性，我认为还是应该由各个地方政府自己来出台政策。”上述银行人士称。

招商银行当日对本报的回复亦称，对于三套房的房贷政策，各分行将根据当地政府及监管部门的要求严格执行。这为“属地界定原则”埋下了伏笔。

4月19日，上海市政府已紧急召开会议，上海住房保障局、上海银监局等相关人士参会。上海银监局在会前已向一些银行机构征求了政策意见和建议。

不过，地方政府财政收入依赖土地出让金，它的利益也与地产价格息息相关，因此，地方政府对房地产新政的态度难免暧昧不清。

一位监管人士认为，类似北京、上海等一线城市的房价已严重脱离了居民收入水平，监管部门对银行的要求是大幅度提高多套房的首付比例，甚至目前的四成首付并不保险，同时建议提高贷款利率水平，甚至超过基准利率1.1倍。

这也就意味着，不管是否停贷，三套房房贷门槛大幅提高是必然的趋势。

多套房按套数界定？

按国务院“更为严格的差别化住房信贷政策”要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

4月19日，工行、中行已立即执行。工行16日即称，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带。通知里提到，“人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”

市场对此的解读是，二套房的认定标准将越来越严格，甚至可能不是按照贷款次数，而是以家庭名下的房产套数来界定，后者明显比前者苛刻。

有媒体报道，对于新增客户，银监会相关领导明确批示“不以贷款发生为界限，严格按照首套、二套、多套”。言外之意，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。

“目前还没接到这样的文件。”多家商业银行个贷人士表示，目前第二套住房认定标准以贷款记录为准，但条件也比此前大幅提高。

2007年12月发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》曾明确，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行。

“虽然存在不少改善性的二套房需求，但也有不少投资客利用这个政策空隙，获得了首套房贷款优惠。”上述监管人士认为。