受宏观政策调控及传统销售淡季的影响，上海楼市去年的火热态势并未在新一年中得以持续。开年楼市反应平平，成交量快速萎缩，量价齐跌成为当前上海房地产市场的主旋律。

2月份，沪上各大开发商打出了优惠酬宾的旗号，想借节日喜气来吸引更多的人看房。直接降价、折扣处理、办卡抵扣、赠送面积……多种久违的打折促销方式重返上海楼市，也让购房者好好感受了一把 “冬日温情”。但记者2日在采访中发现，的确有开发商在尝试试探性促销，以期回笼资金 “好过年”，但这些主动放低身段的楼盘毕竟凤毛麟角，申城楼价依然在高位运行。

业内:放低“身段”楼盘占少数，促销力度仍显太小

新盘优惠方式五花八门

“XXXXX推高层和花园洋房，每平方米单价减300元优惠。 ”位于嘉定外郊环地区的某楼盘，近日打出这么一则促销广告。这样的促销尽管幅度不大，但对于经历了去年一整年房价疯涨的上海楼市而言，也称得上“新鲜”。

记者注意到，这些新盘的优惠方式五花八门，折扣程度各不相同。有的楼盘打降价牌，如启航社U世代总价优惠4万，公馆18（亚太广场二期）也有7万元最高优惠；还有楼盘“买一送一”，在日月光水岸花园买指定房型即送地下停车位。

记者以普通购房者身份致电位于浦东康桥镇上的一家名为“墅外”的别墅楼盘，近期该别墅楼盘推出优惠活动，花5万元办卡，购房抵扣10万元。售楼处的销售人员称，这一做法其实上就是在总价上抵扣掉5万元，不管房型是大是小。

同样是在浦东康桥的另一个在售楼盘——亲和源，打出的促销口号与墅外相类似，“付5万元订金可抵8万元房款”。售楼方对此作出解释，根据购买者首付成数的不同，可享受9.5折至9.8折的优惠，订金5万元还可抵8万元房款，如此折算，购房最大的优惠折扣可低至9.3折左右。

记者最近还留意到一则楼盘促销广告，即花1万元认购“尚郡铂金卡”一张，获得金领国际目前在售别墅房源10万元的购房优惠。 “这1万元就是用来抵充房款的，只针对别墅，购买公寓没有优惠。 ”销售人员说。

昨天下午，记者来到位于浦东金桥地区某在售新盘，该楼盘新一批房源去年底就推出，至今仍在售。由于不是最近推出的新盘，售楼处显得较为冷清。当记者上前询问，最近是否有优惠促销活动时，售楼处工作人员称每个单位的优惠措施、力度都不一样，需要具体详谈。据记者掌握的信息，该楼盘打出的促销口号是 “购精装房送23.2平方米地下室”，现场部分意向购房者表示，“‘羊毛出在羊身上’，如果开发商的促销力度大，势必意味着房价还有进一步下探空间。 ”

近75%降价楼盘在外郊环

记者经过几天的走访、调查，整理出一份不完全2月上海楼市打折名目——

最普通的就是在单价上打折，如位于浦东的亲和源在售房源最低折扣9.3折；位于闸北的中心铂庭一次性付款享受总价9.8折优惠。

有直接在房屋总价上折现的，如位于宝山的朗诗绿岛，2月1号开盘，最高优惠6万元；位于奉贤的绿地观邸新一批房源每套优惠3万元；位于崇明的览海国际高尔夫社区推20万元总价优惠活动；位于嘉定的西上海名邸新房源，只要交纳1万元意向金，便可抵2万元房款。

有办理VIP卡便能享受各种优惠的，如位于浦东的金领国际认购VIP卡，购别墅获10万购房优惠；位于闵行的金色西郊城三期，花2万元办理VIP卡购房抵5万元房款；位于青浦的绿地逸湾，花2000元办理VIP卡购房可抵1万元房款。

有的赠送各种单位、面积，如日月光水岸花园主赠送地下停车位；位于徐汇区的航天公寓推二期房源，购房每户赠送中央空调。

根据某房地产监测机构的一项最新统计，1月份以来，上海已有近20个楼盘推出促销活动，变相达到“降价”目的，且优惠手段五花八门。更进一步的数据表明，近75%的降价楼盘项目处于外郊环。

业内人士认为，这些主动放低“身段”的楼盘毕竟只占少数，促销手段无论是明还是暗，开发商在定价上不像去年那样始终铁板一块。但这样的促销力度仍显太小，难以打消购房者的观望情绪，更别说撼动整个上海地区的整体房价。

当前，申城楼价依然在高位运行。这其中，市中心因无可复制的地段优势，价格依然十分坚挺。而外环线以外区域虽说是价格洼地，但后期供应量巨大，一旦出现市场突变，必将成为降价集中区。

松江等区域房价或最先修正

毋庸置疑，从发烧一下子跌进冰窖，楼市成交的冷热转换，大多因政策调控而引起。

从去年12月以来，自中央到地方，房地产调控政令频频出台。继1月10日中央发布“国十一条”新政后，紧接着相关部委和地方政府陆续出台一系列配套调控措施，部分城市银行甚至暂停或放缓房贷步伐，加之部分购房需求已提前至2009年底释放，使得传统的淡季市场更显低迷。尤其是各地均加大保障性住房供应的力度，接连推出相关措施，一定程度上加重市场的观望情绪。

搜房网分析师张茜认为，适逢农历新年的2月，从往年数据分析，春节假期是房地产市场的淡季，供应量和成交量都会有明显减少。此外，政府近来的宏观调控也是近期楼市低迷的原因之一。近期，一项针对网友购房的最新调查显示，54.44%的受访者表示购房计划有变，“出手得缓缓”。

“通常在买方开始观望、成交量逐渐萎缩、市场呈现反转态势时，首当其冲接受市场考验的便是供应量最充分的外郊环。 ”上海永庆房屋总经理陈史翎说，成交量大幅下降，说明目前买方处于观望态势，期待价格下降再出手，但当前市场上无论是降价还是优惠，都激不起买方的购买意愿，这也是楼市成交量大幅下降的原因之一。

陈史翎表示，若未来成交量无明显恢复，开发商降价压力将加大。目前尚未看到开发商降价现象，其实他们也在观望，不过，无论从政策面还是资金面来看，开发商均须降价。未来，买方观望与期待价格下降的心理会占上风，开发商与购房者真正的决战点会在3月份，若届时成交量未有明显恢复，降价行动将会展开。

业内人士指出，购房者的观望态度或也是近期楼市成交量锐减的原因。 2月的总体市场供应量会有一定减少，但楼盘均价预计都不会低于万元。尽管楼价较之前有所松动，但未来的走势如何，还有待进一步观察和分析。

陈史翎认为，成交量大幅下降，透露出一个讯息:房地产市场外部环境在改变。通常降幅如此之大，很容易形成一种趋势，不易反弹。购房者后续须小心以下区域:之前价格涨幅过大的区域，如松江；投资客密集的区域，如浦东；本身上涨条件比较缺乏，但是基于补价效应跟涨的区域，如闸北、宝山。 “上述区域或许将会是未来价格最先修正的地方。 ”陈史翎预测说。