今年12月31日，个人购买超过2年(含2年)普通住宅对外出售免征营业税的政策将到期，目前尚无优惠政策延期的准确消息。记者走访沈城房产中介发现，二手房交易市场平稳，并未因此出现交易井喷态势。

市场动向 沈城二手房房价略有下降

优惠政策即将到期，但二手房交易不但没有出现想象中的抢搭末班车现象，交易量反而略有下降。

多家中介负责人告诉记者，由于二手房成交周期拖长，部分区域的二手房房价低于去年同期，和商品房房价上涨走势明显不同。

官方数据印证了这一说法。国家发改委和统计局发布最新信息显示，今年9月沈阳二手房房价延续上月跌势，较去年同比下降1.7%，环比上涨0.8%。

原因分析 多重因素影响二手房市场

二手房营业税优惠政策还有两个多月到期，二手房交易市场并未出现井喷，综合经营人士和专家的分析，大致有以下原因:

今年8月前房地产市场迅速活跃，出现量价齐升，自住住房需求已得到大部分满足。而房价的快速上涨，又使一部分需求尤其是非刚性需求受到压制，转向观望。

虽然有营业税减免优惠，但由于卖方市场条件下，营业税都转嫁给了买方并难以扭转。因而买方享受实惠的只是取得产权2至5年的房产，买方对营业税减免优惠政策反应较为平淡。

成本计算 两年内卖房可能不赚钱

如果今年12月31日营业税优惠政策终止，二手房交易要缴多少税？房产经纪人王艺为记者算了一笔账。

王艺以铁西区一套120平方米、价值55万元的房产为例。该房房龄3年，原购房价50万元(含税、入住费等成本)。按当前优惠政策转让可免营业税；若优惠政策取消，按原营业税标准(5年内全额征收)计算，卖方需缴主要税费有:营业税30250元、城建税1512元、教育附加907元、个人所得税约3460元、交易手续费360元等。

“这样一算，卖方所需缴纳的费用近4万元，卖方投资50万元的房产，两年仅赚1万元，远不及定期存款2.79万元收益(年利率2.79%)。 ”王艺说，“当然这是理论上的，卖方的税负转嫁给买方。 ”

趋势分析 营业税优惠恐难延期

二手房营业税优惠政策，对购房人来说是个大利好，当下政策是否延续下去成为人们议论的话题。

上海明卫不动产智库负责人蔡为民说，从实践上来看，营业税减免并未真正让买方享受到实惠。征收营业税时，卖方收取“净价”，一切税费由买方承担；而当营业税减免时，买方税收负担减轻，而卖方往往因此提高房价，买方的实际置业成本并没有减少。

另一位房产专家表示，今年以来楼市量价齐升，房价甚至超越了2007年峰值，房价与买家承受底线差距扩大，不利于楼市的健康发展。营业税政策对活跃二手房市场起到积极作用，但在房价高企的现实下，继续推行优惠政策不利于国家税收以及维护市场公平。

背景解读 政策提振市场信心明显

去年12月，国务院常务会议出台旨在鼓励住房消费的措施，其中之一便是二手房交易营业税政策调整。

中国指数研究院副院长陈晟说，当时的状况是楼市观望情绪严重，正常的住房消费需求也被压制，由于房地产行业关联上下游数十个行业，缓解楼市观望情绪，有利于扩大内需，防止因楼市不振向其他行业蔓延。

“二手房营业税减免政策，直接导致交易成本降低，对于提振信心、活跃二手房市场起到积极作用。不过，限期一年表明这是临时性政策，有既要活跃市场，又要防止投机、投资性需求过快扩张的用意。 ”陈晟说。

记者 胡海林