专家:地方政府为开发商囤地提供温床

长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

“历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的‘时空’矛盾，此即囤地之祸。”经济学者易宪容表示，政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

易宪容认为，就土地供应而言，假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地，看起来土地供应量大大增加了，可是，这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉7000万平方米，只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。由此可见，如果一味强调供地，而忽视了供地后的严格监管，增加土地供应的实际效果将大打折扣。当务之急是在增加土地供应的同时，加强土地出让后的开发利用监管，实时公开开发商土地开发利用进度，保护购房者的知情权和监督权。同时，要问责纵容开发商囤地的地方政府，让房地产开发中的腐败现象无处藏身。

“首先是消化掉那闲置的57%的地块，加大监控惩治手段使这些土地从‘待开发’和‘规划在建’的‘未知将来时态’转化为‘现在进行时态’。”复旦大学教授尹伯成认为，在此问题上，出售土地的政府权力在后续管理上不能缺位，如通过促进规划实施加大对开发商的督促处理力度；如对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，将在土地市场上对其设立限制门槛等。对于开发商而言，则要言而有信，兑现市场承诺，担当起和“地王”相称的责任来，哪怕地价成本过高。其次是合理规划土地资源，对于挂牌出售的土地不能一卖了之，对开发商购地、开放、开盘、售房进行全过程的风险监控，有必要实行土地闲置风险金缴纳制度，让开发商无限承担土地闲置的市场成本，防止风险转嫁给政府和买房者。此外，大众舆论也不要炒作“地王”，避免造成市场误导。对于实在消化不了的闲置地块，由国家回笼统一调配。但是对于违约的一方，开发商的市场准入资格也要限制甚至取消。

“一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了温床。”尹伯成表示，开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题，普通百姓是没有知情渠道的。囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

“如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。”尹伯成教授认为，房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。

尹伯成建议，一方面，增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源；另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，地方政府部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。从远期来看，还必须改革土地出让制度，弱化地方在房地产领域的利益驱动。