“置换门”的另一“主角”

温州“置换门”调查

7月23日晚9点，霓虹璀璨的温州市锦绣路与府东路交叉口。在30余位警察、街道办和建设方工作人员的“看护”下，伯爵山庄东北面的安置房项目再度动工。这距离该项目获批已逾四年，其桩基工程早在六年前就已完工。

数度滞缓的工期缘于一场旷日持久的维权风波。在数百位伯爵山庄业主看来，东北面这块地不应该建设安置房，而应建购房材料和规划图纸上明确标示的“商业大楼”。

其功能包括写字楼、商场和其他商业配套。

17年前，伯爵山庄在宣传中曾被誉为“中国人间天堂”，是温州市首个全封闭小区，也是首个引入物业管理的小区。1992年开盘均价即高达3500元/平方米，开发商甚至明确要求一半购房款须用美元支付。

然而，作为小区最主要商业配套和“卖点”的“商业大楼”，却经历了三次功能变更，最终演变成今天的安置房。在温州市为解决“安置门”危机而加速推进安置房建设时，伯爵山庄业主们的维权“对手”也从开发商变成了“政府”。

调查中记者发现，作为温州市“招商引资”的样板项目，伯爵山庄的“置换门”接踵“安置门”风波，争议远未结束，其背后的利益纠葛却愈显扑朔迷离。

1 “天堂”空降温州

7月23日晚，近百位伯爵山庄业主围聚在安置房施工现场。苏立旭站在人群的角落里，点起一根烟，一动不动地盯着那台挖掘机。巨大的机械臂高高扬起，再重重凿进地底。苏立旭背过身，蹲在地上抽泣。

伯爵山庄位于温州市锦绣路与府东路交叉口，1992年动工兴建。周边原是农郊。随着上世纪末城市东扩，伯爵山庄所在区域如今成为城市新区，包括市政府、博物馆、图书馆在内的城市主要公共配套均位于该区域。

“还是输了。”苏立旭念叨着。作为伯爵山庄业主委员会第四届主任，他坐立不安。历经四届业委会十多年的维权之路，最终在其任期内以“置换门”告终。

这似乎不仅仅是一起简单的小区配套权属争议。在第四届业主委员会副主任毛传万眼里，这是“不合理的侵权行为被合法化”，“东首商业用地从商业配套到商住楼再到安置房，规划的擅自变更严重损害了业主利益。”

而（中外合资）温州宏德建设开发有限公司（以下简称宏德公司）总经理张国祥则认为，他们对商业用地的功能变更得到了规划部门的审批，不属于“擅自”。“我们也不想这么做，是政府要求我们改变用地属性的。”张国祥告诉《评论周刊》记者。

在调查中，记者进一步发现，伯爵山庄商业配套和公共配套的权属及规划变更，缺乏“合理”动机。且由于其间牵涉的数位官员相继落马和外逃，导致政策数度延宕。伯爵山庄业主的受损“补偿”也迟迟没有落实。

争议早在17年前就埋下种子。1992年12月初，温州市黎明乡光明村的村民接到通告，大球山东侧那块原属集体用地的农田将被政府征用。村民开始陆续搬离。

12月18日，温州市土地管理局与宏德公司共同签署了“（1992）温土让字第15号”协议，总计130.752亩的土地一次性出让，规划建设“高级公寓”，使用年限为70年。三天后，出让面积变更为142.631亩。

在出让协议中，地块用途明确限定为“住宅、商场、写字楼、幼托、配电房、文化娱乐管理中心”等。此前的12月8日，温州市规划局“关于《温州伯爵山庄详细规划》的批复”中也明确限定了项目的用地功能配比，其中居住建筑面积为11.4万平方米，公共建筑面积为5.6万平方米。

意大利华侨业主叶国香向记者提供了一份宣传楼书。楼书正面印有项目鸟瞰图和户型图，背面的项目介绍以“温州伯爵山庄，中国人间天堂”为大标题，充斥着“领导中国住宅观念潮流”、“公共设施丰富、生活条件优越”等字眼，还明确写有小区配套，包括“社区管理站”和“商业中心与购物广场”。

“伯爵山庄当时号称是将台湾伯爵山庄原装空运到我们温州的。”温州市鹿城区房管分局物业修建管理处工作人员感慨道，最重要的卖点就是配套齐全，这在当时的温州甚至中国大陆都是不可想象的。

强大的宣传攻势喧嚣一时，“这里是公认的富人区，吸引了一大批有头有脸的人物购买，很大一部分是华侨。”叶国香告诉记者，“我们买了一套两百多平方米的公寓，花掉了143.8万元，这在当时几乎是天价。”