市场预期不明朗，开发商放宽退房条件——

退房背后原因复杂

在房地产市场能否继续回暖尚不确定的关键时期，任何不正常的现象，都足以牵动人们敏感的神经。明显多于以往的退房现象就是其中之一。

今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时，退房现象却不断增加。据了解，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。

买房者为何纷纷要退房？

记者致电北京几家退房率较高的项目。西南四环某项目销售人员表示，在售房源不足50套:“一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。”

东四环百子湾某项目销售人员则表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。所有手续办完，需要一两个月，因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象，这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。”

“退房增加，与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。

另一方面，近期各界对房地产市场能否继续回暖，房价是否会再次下跌的争议较多，导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响，担心房价还要继续下跌，选择退房继续观望。此外，因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的，也会随着成交量的增加而增加。

购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求，为什么现在似乎变得“容易”了？业内人士认为，许多开发商为了促销，将“无条件退房”作为营销卖点，甚至写入销售合同里，这些条件使得购房者的退房成功率提高。

去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件，引起各地政府高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。

自买自卖，制造热销假象——

假按揭若隐若现

除了开发商对退房原因种种合理的解释，不少业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商制造假按揭的可能。

所谓假按揭，即开发商由于资金紧张，通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，给一定好处，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。

开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，既缓解了资金压力，又回避了降价售楼的尴尬，并且能制造项目热销的虚假繁荣。

“假按揭在前期市场监管不严的时候比较多，风险是显而易见的。”中国社科院金融研究所研究院尹中立认为，开发商骗贷成功后，一旦资金仍然紧张，很快便无法支付房贷，银行的坏账就会不断增加。

早在2005年，央行在《中国房地产金融报告》中即提到，“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据央行援引工商银行消费信贷部门分析称，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

最高人民法院副院长奚晓明近日公开表示，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。虚假按揭贷款案件开始明显增多。

格外引人关注的退房现象，有多少与假按揭有关？记者采访的多位专家均表示，开发商通过假按揭套现，导致退房率过高的情况是存在的，但目前还只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的风险控制比较严格，不太可能出现普遍的假按揭现象。如果把市场回暖或者退房率偏高的原因全部归结为假按揭，过于片面。”尹中立说。

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