不动产登记承担得起反腐重任吗？

现行的不动产登记制度脱胎于计划经济时代

中国现行的不动产登记管理制度脱胎于计划经济时代，分属于不同的管理机构。住建部门负责房屋所有权登记；国土部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记；农业部门负责耕地、草地承包经营权登记；林业部门负责林地所有权和使用权的登记；渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记；海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。这种模式无法适应市场经济，无法保护个人物权，非改不可。

但各部门不会轻易放弃自己的权利，尤其是与不动产相关的权利，与土地相关的审批权是含金量最高的审批权。国土部与住建部的口径就难以统一，在物权法颁布实施后，国土部法律中心开展了一系列的不动产统一登记制度的调研和课题研究，起草了土地统一登记条例建议稿、不动产登记法建议稿等。

统一的不动产登记制度频频遭遇阻碍

早在2010年，住建部就开始推行全国住房信息联网系统。不过，由于附带的反腐功能，官员信息公开难，一些地方政府不愿配合，加之基础数据整理庞杂等，住房信息联网的推进一直很慢。2013年3月，住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求地方做好个人住房信息系统联网工作。

从2010年开始，住建部推行全国房地产(行情 专区)信息联网系统，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由三个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统。住建部在2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入了停滞状态。

根据近期下发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》），2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。就在一年前，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知中要求，在2015年以前，所有地级以上城市原则上要实现联网。这意味着个人住房信息联网大限被延后5年。

据国土部知情人士介绍，不动产登记制度眼下还只是大致框架，工作路径图暂未确定，“具体包括哪些内容、如何操作，都要等到6月份不动产登记条例正式出台才能明朗”

不动产登记恐怕并非剑指“腐败”

舆论此前普遍认为不动产统一登记制度将成为新的反腐利器：从今往后，包括房产在内的公民不动产信息将突破多头管理的肠梗阻，任何人只要坐在家里轻点鼠标，某个官员拥有多少房产立马现形，据此即可判断该官员是否有贪腐嫌疑。

可是，在今年国政协十二届二次会议小组讨论会间隙，全国政协委员、国土资源部副部长徐德明接受记者专访时表示，（不动产登记制度）尊重公众的意愿，不愿意公开就不公开。

“尊重公众的意愿，不愿意公开就不公开。”这句话可以有两种理解。其一是尊重产权人的意愿。一般而言，很少有人愿意将自己的财产情况广而告之，因此如果尊重产权人的意愿，就只能是“不公开”；其二是尊重大多数民众的意愿，让“民意”决定要不要公开某个公民的不动产信息。如果是这样，相当一部分民众基于反腐的焦虑，会倾向于“公开”，至少会要求公开官员的房产信息。从徐德明副部长回答记者提问的语境看，应该是前一种。

而在此前，为了缓解某些人的担忧，住建部部长姜伟新不得不出面安抚各地官员，表示住建部将在制度、程序、软件等方面加强设计和管理，确保信息使用安全。只有地方政府和住建部两方都同意批准，信息才能显示出来，否则显示出来的只是不完整的信息。住房监测数据成为高级机密：首先是应用系统不接入互联网，多层加密很难破解；其次是各地方政府只能看到自己城市的数据。如果查询或是修改，都会留下记录；再次，调看数据需要政府、住建部两把钥匙。

指望它来降房价，更是异想天开

实际上要清理官员的房产，不用推动全国登记，真的去调查的话现在也能实现。而推动不动产统一登记，只是在联网的基础上，让异地房产信息更加清晰，信息查询更加便捷。即使全国联网了，但实际上还是看官员的觉悟性和心理承受能力来选择是否抛售房产，一方面他们可能是合法持有，另一方面可能早以各种方式转到亲戚朋友名下，所以影响十分有限。

这里边就涉及到一个很重要的概念——“代持”。事实上，这一点早已是公开的秘密，尤其是在去年薄熙来案公审中，薄家位于法国尼斯名胜区的豪宅，占地近四千平方米，由法国人德威尔和英国人尼尔伍德各“代持”50%权益。所以，这种“代持”现象也并不是小范围的，通过不动产登记来“挤出”部分官员手中多余的房产，恐怕并不乐观。

而且，就房价本身来说，最终决定因素还是供求关系。大城市还是面临供不应求、小城市还是供大于求的。即使不动产统一登记迫使官员可能抛售一定数量的房产，但是占据总量还是太小，广州一年可能成交10万到12万套房子，但是官员可能抛售也就几千套房子，影响范围有限。

不动产登记制度不可能替代官员财产公开制度

《物权法》第18条对于查询不动产登记资料的主体有明确的规定，即权利人和利害关系人。所谓“利害关系人”，指的是与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等。由此可见，法律并未规定公民的不动产信息需向社会公开。

认为官员房产信息应公开的主要理由是，现代社会官员隐私权小于普通公民，出于公共利益考量，官员财产应公开。这个道理当然是没错的，但官员财产公示制度与不动产登记制度是两种性质不同、功能不同的制度，不能将二者混为一谈。

市场经济条件下，不动产统一登记是一项基本的物权制度，其制度本意，在于更有效地保护不动产权利人以及不动产交易当事人的合法权益，保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。换言之，这个制度的出台不是为了反腐败，不是为了把公众的房产拿出来“晒”。

人们往往希望某个制度的出台有助于解决一些严峻的社会问题。从这个角度观察，完善的不动产登记制度的确有可能发挥一些“衍生功能”，比如抑制房价，为将来开征房产税、遗产税提供依据，乃至于反腐败等等。这些都是可以期待的，但不动产登记制度说到底也只是一个“数据库”，无法独力承担起反腐败的重任。

没有行政体制改革，技术制度进步也将难以为继

从制度设计的层面上看，纵然允许任何人查询官员的不动产登记资料，也难以实现反腐。在不动产交易中，当事人是否办理登记完全是自愿的，只是不登记有可能承担不利的法律后果。如果某个官员的房产来路不正，他完全可以选择不登记，或将房屋暂时登记在他人名下，还可以利用职权办理多个身份证、户口本进行登记。如此一来，反腐不成，却出现了大量的虚假登记，进而使得登记制度应有的公信力被严重损害。而一个有缺陷的登记制度，甚至还会为腐败制造更多的机会。

此外，官员财产并不是只有房产，房产被盯得紧了，一些贪官就会将更多财产转化为存款或黄金珠宝。指望不动产登记制度“一招制敌”，还是未脱头痛医头、脚痛医脚的窠臼，难免挂一漏万。

公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的一块大蛋糕，而住房信息系统联网被无影手化解，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的恐惧。没有行政体制的改革，没有公共服务的归位，就会看到无数个站在信息孤岛上摇旗呐喊的利益群体——基本制度不改，技术改革已经难以为继。