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楼市局部“暴动”敲响警钟

目前出现的楼市景观,充其量只能称为局部的“暴动”,这种一线“火焰”,三四线“海水”的市场格局,并不能实现去库存的预期目标。

春节之后,中国沿海一些城市出现了楼市“暴动”的场面,朋友圈上到处都在传各地排队购房的画面,一些中介甚至惊呼电话被打爆。据说上海一个项目开盘前的半夜就吸引了近千位购房者连夜排队,队伍中居然有人裹着被子。北京、深圳也出现了抢购新楼盘的新闻。

中国楼市将往何处去,是盘旋在所有人心头的疑问。只有更好的理解现在,才有可能探寻未来的走向。当下房价飙升局面的形成,是由一系列因素推动。

去年年底召开的中央经济工作会议,将去库存列为今年经济工作的五大任务之一,楼市的基本面因此彻底改变。今年春节前后,相关部委的楼市宽松政策密集出台:非限购城市首套房商贷最低首付比例降至20%,二套房最低首付降至30%;住房公积金账户存款利率从原来按活期和一季度存款基准利率计算统一改为按一年期定期存款利率计算;购买90平方米以下的唯一住房,其契税降至房价的1.5%……

应该说,这些政策调整的受惠对象仍在居住型和改善型的需求者,并未突破前几年确定的范围,但就其优惠措施密集度来说,是前所未有的。这一系列优惠政策的出台,对于真正需要购房的人群来说,目前确实是购房的大好时机。

问题在于,所有这些优惠政策,基本上是将一线城市排除在外的,它们的主要目的是为了促进三四线城市去库存。但三四线城市的楼市不见动静,却首先引起了一线城市的楼市火爆。因此,目前出现的楼市景观,充其量只能称为局部的“暴动”,这种一线“火焰”,三四线“海水”的市场格局,并不能实现去库存的预期目标。

因此,这种楼市局部“暴动”,需要有关方面冷静分析原因,并采取必要的对策。

在突然出现的火爆场面的背后,原来受到打压的投资投机力量可能在这些城市以曲线方式死灰复燃。不管是居住型、改善型的购房者,还是投资型、投机型的购房者,他们之所以会以迫不及待的姿态投入到抢购,有一个共同点就是对未来的房价上涨仍有预期,但是,这种快速上涨其实已经使这些城市的房价产生了泡沫,当泡沫刺穿,房价下跌的时候,他们很容易以背弃信用,中断还贷为手段来将风险转嫁到银行。金融杠杆的过度使用已经在中国股市上制造了一场空前的股灾,政策面上需要防范这种灾难在房地产市场上重演。

中国曾经将房地产业作为“龙头产业”大力扶持,使中国的社会经济在相当程度上被房地产业绑架,政府成为房地产业的背书者,政策调控也经常会出现一百八十度的大转弯。中国的房地产市场已经深陷于“政策市”的困境,市场规律受到高度扭曲。就去库存来说,如果尊重市场规律,完全可以通过等开放商不断的降价来唤醒购房力量,应该说这也是中央经济工作会议确定的一个政策选项。

但现在由于政策面上出台了过多的扶持举措,特别是信贷杠杆的过度使用,开发商降价的动力已经消失,相反乘着这股热风在不断提价,而这种效果首先出现在一线城市,这从根本上说,对一线城市也是不利的。北上广深这些城市目前正在推动转型,希望以科技创新来带动发展,但如果房价涨得太快,又会增加就业成本,从而给这些城市的社会经济转型带来不利因素。

楼市局部“暴动”已经为中国敲响了警钟。多年来房地产调控走过的弯路给我们留下了切实的教训,中国是一个大国,不同的地区处于不同的发展阶段,因此房地产调控必须切实做到因城施策。就一线城市来说,仍然必须切实执行“紧”字当头的调控政策。而就三四线城市来说,要完成去库存的目标,则应尊重市场规律,发挥价格这个杠杆的作用,通过推动开发商降价来吸引购买力量。

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