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开放小区先“补课”再和国际接轨

中国要借鉴吸收“世界的潮流和发展趋势”,但要综合分析潮流背后的各种硬件和软件配套,做到整体引进、逐步消化,而不只是模仿“开放小区”这样一个外在的形式。

最近,中共中央和国务院出台“原则上不再建封闭小区”相关指导意见后,引发社会热议。最高人民法院对此回应,称该举措为了实现物和有关资源效益的最大化,符合当今世界的潮流和发展趋势。目前这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。

最高法院及时回应舆论关切的热点问题,值得肯定。梳理意见出台后的主要争议,不难发现公众对于开放小区,即国际上也受认可的社区制,并非完全不理解或否认。从趋势来看,这能够优化配置城市资源,符合现代城市管理的方向,最大问题不是大方向正确与否,而是中国当下具体国情能否马上和国际接轨。

中国要借鉴吸收“世界的潮流和发展趋势”,但要综合分析潮流背后的各种硬件和软件配套,做到整体引进、逐步消化,而不只是模仿“开放小区”这样一个外在的形式。换言之,在推进“开放小区”前,可能还有一些课要补。

其一,就是最高法院提到的立法问题。依照《物权法》等的现行规定,居民小区内的公共道路和绿地属于小区业主共有,这是法律所明定和保障的私人财产权益。如果要把封闭的小区变成开放的街区,光有政策面的规定还不够,还必须要解决政策的合法性问题。解决这个问题,需要做的不是简单粗暴地修改法律,而应在充分尊重和保障私人财权权益的前提下,周全稳妥地进行制度面的设计和执行面的跟进。

其二,城市基础配套的问题需要重视。中国小区的封闭性,是过去不合理城市化过程中,相对合理的选择。在中国城市化初期的发展过程中,城市绿地、公共活动空间的不仅总量不足,而且布局严重失衡。很多政策专家强调西方发达国家的社区都是开放的,却并没有看到,这些国家的社区都有着充分的公共资源供给,家附近就有社区活动中心,就有街区公园,就有足够的停车场,而这些条件恰恰是中国大量的社区所不具备的。

中国很多社区道路两旁的空地是老人、孩子活动的主要场所,或者是区民停车的唯一空间。这些休闲配套和停车空间如果不增加,那开放小区可能非但改善不了交通,还会增加新的安全等方面隐患。而这也是反对意见最集中的触发点。

此外,还有“增量”和“存量”如何区别对待的问题。新建小区原则上不再封闭,可能还相对好落实,但旧有的小区如何打开,则涉及复杂的权益归属。过去封闭社区所带来的各种公共资源,是业主买房时的重要考虑,购房资金其实已经包含了使用这些社区资源的费用。一旦打开,就意味着房产的贬值,这些直接或间接的财产损失,谁来弥补?

一些发达国家街区制的推行,合理城市布局的形成,不是谁一步规划到位,而是几十年甚至上百年逐步试错,逐渐形成的。中国当然要借鉴这些好的经验,但注定也不可能通过大跃进的方式实现。因此“开放小区”的方向虽然值得肯定,但在具体落实过程中,切不可急躁冒进,而要在硬件软件上先“补课”,尊重民众权益和意见的前提下,逐步实现更合理的城市结构。

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