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楼市“非理性繁荣”维持不了太久

回顾全球经济发展史,任何性质的“非理性繁荣”均无法维持太久,任何带有“动物精神”属性的投资冲动,最终也均将用血的教训重新回归“人类理性”。

最近一年中国楼市的异常火热。中国房地产业协会近期发布的“全国行政区住宅房价排行榜”显示,截止今年8月份,过去一年房价涨幅超过40%的,居然有高达35个之多,其中,仅上海涨幅超过40%的行政区就有7个之多。

如此近乎集体性(一、二线大城市)的神奇涨幅,如果是在房价基数较低的年份,还尚可理解;但在房价基数已严重企高下的神奇涨幅,很显然,就只能用同样神奇的“动物精神”进行解释了。

2001年诺奖得主阿克洛夫和2013年诺奖得主席勒,曾联合发表“行为经济学”精典著作《动物精神》,将无法用正统经济学理论(或者理性)解释的投资冲动比喻成“动物精神”。中国持续疯狂的楼市,现在大概是诠释这个理论的最佳样本。那么,楼市的“动物精神”到底从何而来?

地方政府、开发商、以及无数楼市投资者(或投机者)的隐性话语逻辑是,在持续的宏观经济下行之下,为了稳就业则必须稳增长,而欲稳增长则必须进行阶段性的“政策托底”,而与制造业周期性不振、以及新兴经济发力尚需时间相比,将“政策托底”的标的物锁定为楼市,则无疑是短期内最能彰显成效的。

也就是说,只要宏观经济“稳增长”则必然演变出楼市的“稳增涨”。在这一被市场广泛认同的潜在话语逻辑之下,甚至,就连去年下半年旨在中长期的“供给侧结构性改革”,到了市场也只见单一性的楼市“去库存”,而不见其余,比如去产能、去杠杆、降成本、补短板等。

市场潜意识的集体性呓语,本质上确实严重误判了政策导向。过去一年,货币政策的较为宽松、大城市持续的“饥饿式”土地供给、以及产业转型导致的人口向大城市迁移,这三大因素在事实层面,又助推了一、二线大城市楼市持续的“非理性繁荣”——在这种“非理性繁荣”得到不同层面的事实加持之下,任何限购、限价、限贷之类的行政调控,其结果不仅根本无济于事,而且只会火上浇油,进一步提升大城市楼市仍会大涨的预期。

众多中等收入群体为了争相赶上这波房价大涨的“财富高铁”,不惜大笔借贷、假离婚,使得这些本来具备消费能力的群体,不但瞬间丧失了消费能力,更造成了一定潜在的社会不稳定性。

回顾全球经济发展史,任何性质的“非理性繁荣”均无法维持太久,任何带有“动物精神”属性的投资冲动,最终也均将用血的教训重新回归“人类理性”。故而,在楼市热潮仍在持续升温之当下,有必要提醒每一个投资者,无论你是刚需,还是纯属投机,均有必要防范不久的将来必将迎来的楼市风险。事实上,今年7月中央政治局会议已经明确提及“抑制资产泡沫”。

在宏观政策层面,无论是货币政策、还是财政政策,当下有必要向市场进一步释放降低稳增长的预期信号。此外,进一步增加一、二线大城市的土地供给,相对均衡教育、医疗等社会资源在不同城市的合理分布,尤其是改变现行教育制度下的“学区房”魔咒,这些均应该尽快提到议事日程上。用相对公平的资源合理供给,比如,增加一、二线大城市的土地供给,增加三、四线中小城市的教育、医疗资源供给等,切切实实地给高烧不退的楼市降温,让非理性繁荣的“动物精神”归位。

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