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李龙:拆迁补偿需要什么样的市场价

2009年12月30日 08:14
来源:广州日报 作者:李龙

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拆迁按市场价补偿已成社会共识,条例还应细化到有一个可操作的、且能平衡各方利益的具体措施。

国务院法制办主任曹康泰日前表示,目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见,并还将请被拆迁人表达意见,草案修改完善后,将会尽快公开征求公众意见。曹康泰表示,法制办倾向于按市场价格补偿,“你把人家房子拆了,总得让人家有能力购买新的房子”。

拆迁如何给当事人补偿,是征收条例草案所要关注的三大问题之一。眼下法制办表示出了按市场价补偿的倾向,是否意味着征收条例一定就会采纳,目前还不得而知。但既然公众都希望按市场价补偿,草案在征求意见时就应该予以充分考虑。

现行的拆迁条例规定,拆迁货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由各地制定。而各地在制定补偿标准时也是各不相同,有的是以住宅平均交易价格为准,有的是选取几个可比实例,再结合区域因素、交易情况综合评估,有的则给出一个具体的补偿参考指导价。然而,由于房价总是处在一个变动过程中,特别是在房价泡沫越吹越大的今天,这些补偿标准就很难真实反映房价的变动。以一个相对僵化的条文规定来指导拆迁补偿,难免不产生纠纷。

再者,现行的房价评估机构,虽然规定要由拆迁人和被拆迁人共同选定,但很多时候被拆迁人并不能话事,有的干脆是由开发商自行选定。这些房地产评估机构在评估房价时,能否保持公平也很难说。

因而征收条例必须厘清这些规定所产生的偏差所在,进而以一个合理的市场机制,为拆迁补偿给出理性的界定,既能满足各方的利益需求,又能保护公民的物权。按市场价补偿应当说是一个公平的选择。其实,商品房的拆迁本就应遵循商品的交易准则,以市场行情为准进行等价交换。

然而,即便是按市场价补偿,具体到操作层面,也会面临着一系列问题。首先,市场价如何界定?同一个城市,不同的区域,甚至是这个月和上个月相比,房价相差千余元的情况也不少见。江苏省委书记前天在评价江苏省房价时就曾感叹,有的地方两个月内房价竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、楼层不同,价格也有所区别。如何确保补偿价按最新的市场行情评估,本身就是个难题。因而,简单地说按市场价补偿恐怕并不能解决问题,而应细化到有一个可操作的、且能平衡各方利益的具体措施。

其次,倘若市场补偿价的平等协商不能解决问题,被拆迁人坚守土地的增值前景,不肯以眼前的市场价搬迁,出现了“钉子户”,又该怎么办?像北京市一拆迁户就提出每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。既要保障被拆迁人的物权,又不能让其漫天要价,从而影响其他被拆迁人的利益,新条例也应有所应对的举措。

拆迁按市场价补偿已成社会共识,但具体到操作细节上,还有很多争议待解。眼下征收条例草案正在征求地方意见,待修改后再征求公众意见。建议届时将市场补偿价如何确定、评估机构如何确保公平、如何防止漫天要价等细则也一齐公布,让拆迁人、被拆迁人和地方政府的利益都能得到充分博弈。(李龙)

 
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