作者:苏振华

这些年来，对高地价以及高房价的调控已完全失败。住房是最基本的民生产品，现在廉租房、经济适用房的供应远远不够，广大工薪阶层要获得住房，事实上只有购买商品房这一个途径，面对眼下高不可攀的房价，工薪阶层难免为悲观情绪所围绕。

在一个健康的市场秩序里，民生产品的价格必须是在绝大多数民众可承受的范围之内，比如粮食、药品等商品的价格，不应该脱离民众的购买能力。一般来说，充分竞争之下形成的分工体系，足以维持社会的和谐运转，每个行业能获得大致平均的利润水平。如果有一个行业能够获得超高的利润率，不用说，一定是垄断造成的。房价之畸高，最本质的原因是土地供给的一家垄断。固然，过于宽松的信贷政策以及投资渠道的不畅通，使得大量的资金纷纷涌入商品房市场，成为推高房价的主要力量。但投机炒房者之所以能够把住房异化为投资型品种，归根到底，还是由于土地供应被政府垄断之后，形成了长期内土地供给将远远不能满足民生需求的市场预期。平抑房价，让房价回归到民众可承受的范围之内，必须要从打破土地供应的垄断着手。

土地供应由政府垄断，一个冠冕堂皇的理由是维护粮食安全，故而一方面国家划出了18亿亩的耕地红线，同时农用地转化为非农用地只能由政府来操作。这实质上是对土地进行了国家计划管制。如果服务于单一的目标，计划管制可能还是有效果的，但要是同时实现多重目标，计划手段就行不通了，如果要在粮食安全和保障民生住房需求之间达成一个合理的平衡，除却市场手段，恐怕别无他途。

最近有报道表明，浙江将在全省推广农民统一居住，将节省下的宅基地转化为非农用地的改革举措，以期增加土地供给、抑制房价过快上涨。这算是在铁板一块的土地计划管制领域打开了一个小小的缺口，但这并不能理解为从此土地供给就完全市场化了。从浙江省的试点来看，整个操作过程仍然是由政府来主导，如浙江省农办有关负责人所说，农村集体建设用地平等入市是有条件的:首先，集体土地非农化的程序必须“经批准”，农村集体和农民个体不能随意将农用土地非农化；其次，集体土地非农化的用途必须为“非公益性项目”，且商品住宅开发项目不在其列。也就是说，农民并不是可以自由卖地。尤其是这一政策并不涉及耕地的转让，节省出来的土地其实是来自于农民宅基地，且这些土地还是得先卖给政府，而后由政府来决定土地的用途再出让给最终的土地使用者。一方面，节省出来的土地的唯一买主还是政府，另一方面政府也是将这些土地出让出去的唯一卖家，政府从中依然扮演着双边垄断者的角色，且出让价格和购买价格之间并无必然关系，即便是出让价格再高，也并不意味着农民能拿到更多的地价款。

故而，这一政策丝毫没有打破政府独家供地的格局，无非是在18亿亩红线之外，政府通过挤压农民宅基地而多获得了一些土地来源而已。由于造成高房价的根本原因在于土地出让的政府独家垄断，这一政策不可能对平抑房价发挥实质性的影响。(作者为浙江大学公共管理学院副教授)