乔新生：内地房地产市场问题究竟在哪里

最近笔者在处理一个房地产纠纷案件的时候，到房地产登记部门跑了一趟。原来指望得到权威信息，可是，调阅有关登记卷宗之后，大吃一惊，房地产管理部门登记的交易价格与市场价格相差之大，令人瞠目结舌。之所以会出现这种情况，是因为交易双方都有规避国家税费的欲望。房地产登记管理部门装聋作哑，把一个双方虚构的合同作为依据，办理了房地产登记。而在现实生活中，交易双方当事人早已暗渡陈仓，另外完成了一宗真实的交易。这种阴阳合同现象之所以普遍存在，原因就在于房地产登记机关工作人员可以从中受益。可是这样一来，政府掌握的房地产交易信息就变得毫无意义。

不少经济学者和所谓房地产专家就是根据这些荒唐的信息，对中国的房地产市场进行预测，发表意见和建议。如果说他们无知，似乎有些侮辱他们的智商；可是，面对那些不切实际的议论，的确有些让人感到不可思议。

在和香港的同行们进行交流的时候，他们对内地的房地产市场感到迷惑不解。当年港督政府出于末世心态，依靠炒作房地产市场价格增加政府财政收入。可是，在土地国有化的内地，为什么还要仿照这种房地产发展模式呢？其实，朋友们不知道，从上个世纪到现在，内地房地产市场一直是各级政府转移支付的重要途径，也是实现财富分配的重要行业。房地产市场价格问题表面上看是市场经济问题，但本质上是一个行政决策问题。在土地国有制条件下，土地所有权人不可能允许政府借助于房地产市场扩大财政收入，也不可能允许少数房地产开发商不断提高房地产市场价格获取暴利。但问题恰恰就在于，土地国有制在现实生活中变成了土地政府所有制，政府官员可以利用自己所掌握的土地，不断从房地产市场获取收益。换句话说，内地的房地产市场不是房地产开发商与消费者之间的相互博弈，而是由政府参与的不对等交易。把握了这一点，就可以解开内地房地产市场发展的历史之谜。

内地的房地产市场一直是政府扩大内需、增加财政收入的重要手段。房地产开发商正是明白了这一点，才敢于在土地竞标、房地产市场价格方面翻云覆雨。当政府与房地产开发商形成利益共同体之后，消费者并没有多少选择权。部分房地产分析专家把责任归咎于房地产开发商，实际上是间接为政府推卸责任。内地房地产市场的问题，从一开始就是政府问题。

找到了问题的总根源之后，解决问题的方式也就非常简单。笔者认为，只要按照城市规划法的规定，科学制定城市规划，在城市的中心部位禁止房地产开发商从事高档商品房开发，那么，就可以从源头解决城市房屋价格暴涨的问题。政府可以无偿或者低价出让土地，由房地产开发商新建成片的廉租房，然后，逐步分配给城市中心的市民。与此同时，在城市的郊区或者城乡结合部，划出专门的商品房建设区，由房地产开发商自主解决交通问题，自主协商补偿集体经济组织土地使用费，自主确定房地产市场价格。凡是购买商品房的居民，必须按年缴纳房地产税，居住的面积越大，缴纳的税收就越多；占用土地面积越大，承担的法定义务就越多。政府每年征收房地产税，用于城市中心基础设施建设，不断增加廉租房的数量，确保城市居民可以低廉的价格，获得基本的居住条件。

居者有其屋，责任在政府。落实执政者的民生政策，必须改变当前房地产市场的混乱局面，重新制定中国的房地产法律规则，防止少数房地产开发商与政府官员浑水摸鱼。

现在的问题是，政府与房地产开发商已经结成了利益共同体，他们会允许第二次房改吗？当学者们提出第二次房改方案的时候，最先反对的不是房地产开发商，而是主管房地产市场的政府官员。这是一个非常耐人寻味的现象。它说明中国的经济体制改革已经摸到了天花板，改革的矛头直接对准既得利益集团。如果人们仍然秉承传统的政府主导改革理念，希望政府官员纠正自己的错误，重新制定改革方案，那么，就是在与虎谋皮，不可能达到预期的目的。

最近一段时间，香港和内地的房地产价格又一次联动，香港出现了世界最贵的豪宅，而内地频频出现让人感到不可思议的“地王”。这说明香港模式继续在内地发酵，房地产市场又一次疯狂。假如中央政府不尽快采取急刹车措施，任由这种局面发展下去，那么，房地产市场必然会继续释放错误信息，等到房地产市场泡沫破灭，中国必然会陷入经济危机。

部分学者总喜欢把中国内地房地产市场价格与日用消费品价格指数联系在一起，据此分析房地产市场价格趋势和通货膨胀的轨迹，这是一种生吞活剥的经济学分析方法。西方国家的信用经济和中国的储蓄经济完全不同，在储蓄经济条件下，房地产市场价格与日用消费品价格相对分离，房地产市场是一个相对封闭的区域。掌握了这一点，就不难理解为什么一些决策者总希望借助于房地产市场拉动经济。房地产市场的关联产业众多，但是，房地产市场出现了结构性的问题，房地产市场价格并不会直接导致相关产业价格发生重大变化。这既是内地房地产市场的问题所在，也是政府改革房地产市场的切入点。(作者乔新生 系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、法学教授)