【经济人】

顾建发

10月27日《经济参考报》刊登了题为《楼盘“成本清单”曝光高房价内幕》的报道，吸引了许多人的眼球。该文分析了一份楼盘“成本清单”，揭秘高房价利益链:首先，政府是高房价的最大受益者；其次，开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”，第三，“银行是吃了买房人再吃卖房人”，第四，推高房价——“媒体非常有用”。

如何看待“成本清单”？我们认为:如果单就“成本清单”而言，以上四个情况确实存在。但是，如果再进一步深入分析的话，这些“成本”都是有其背景的。

首先我们来看政府是高房价的最大受益者，从表面上来看确实如此。高地价、高房价，政府的财政收入就多。但是，如果政府不是拿这些多出来的收入用于增加自己的福利，而是用于增加社会公共福利，那么通过财政转移支付的形式，它就能成为整个社会发展的基础，比如，城市基础设施加快建设，社会所有人都是受益者；再比如，我国廉租房建设由于资金问题，全国各地进展都比较缓慢，与国家的要求有较大的差距。为此去年政府规定土地出让金的10%必须用于廉租房建设。政府在高房价的面前，更应该做好住房保障工作。

其次是开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”。房地产开发有暴利，这是所有中国人都知道的事。前几个月，大央企、大国企纷纷成为新“地王”，就是冲着房地产开发暴利去的。实际上，上文所述开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”，也不过20%以上的利润率。我们现在来看看一些上市公司近几年的年报:绝大部分公司毛利率都在20%以上，有些公司的毛利率甚至超过50%。曾有专家提出，对房地产企业要征“暴利税”。房地产业为什么有这么高的利润率，根本原因还是在于垄断。我们再来看看日常生活中的水电煤，哪个行业不是垄断？只要有垄断存在，就会有暴利出现。房地产业与其他垄断行业比较，它的市场风险和道德风险都非常高。房地产市场有高峰也必然会有低谷，想想一年前当国际金融危机影响我国时，绝大部分房地产企业陷入困境，如果国家不出台一系列救市政策的话，可能一大批房地产企业由于资金链断裂就得破产关门。如今，房地产市场在政策的刺激下，迅速复苏繁荣，对房地产企业的非议，开始多了起来，开发商就成为高房价的替罪羊。因此，开发商承担的风险和其所得的暴利，与其他一些垄断企业相比只能是小巫见大巫。

第三，“银行是吃了买房人再吃卖房人”。如果是购买一套100万元的房子,从银行获得商业贷款60万元,30年还清,按照现在实行的7折优惠利息,偿还给银行的利息也要50多万元，银行利息要占本金的90%以上。但是，尽管看上去银行利息总额很高，然而时间的逐步推移，还款人的压力是逐步降低的。说是房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块,主要是贷款利息远远高于其他行业贷款,一般也要达到百分之十几。这也是一个愿打一个愿挨。房地产业与金融业是一对孪生兄弟，如果没有金融的支持，我国房地产业也不会有如此迅速的发展（同时房地产也成为银行抵押贷款中的最优质资产）。

第四，推高房价——“媒体非常有用”。众所周知，媒体的作用是非常巨大的，尤其是在当前互联网时代，从纸质媒体发展到电子媒体，媒体的作用更是被放大了无数倍。开发商售楼必须做广告，以前的媒体，新闻是新闻，广告是广告。如今，房地产广告形式多样，论坛、研讨会比比皆是，到处都是专家。你也搞不清楚究竟是新闻还是广告，且硬广告、软广告一起上，这应该从媒体自身找原因。

综上所述，对“成本清单”还是应该理性看待，政府应该在住房保障中下大力气，开发商应该多想想自己应该承担的社会责任。（作者系上海社科院房地产研究中心研究员）