因操作复杂，物业税改革非深思熟虑、全盘筹划，然后强力推行不可。匆匆于今年7月开征，似有操之过急的嫌疑，恐怕欲速而不达。

湖北省发改委刚刚向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。物业税改革，可谓牵一发而动全身的改革。（《21世纪经济报道》）

物业税为国际惯例，好处显而易见：

其一：实现税收公平。即物业价值，在很大程度上取决于公共服务质量，公共服务质量越好，越宜居，人口聚集效应越突出，越容易形成卖方市场，物业价值越高。而公共服务需要经费，经费只可能来自享受公共服务的辖区内公民，以其名下的物业价值为基数，征收一定比例的税金，用于维持公共服务，相对特别公平，乃形成为国际惯例。一般而言，消费税与物业税，构成地方税的主体。

比之中国现行的土地出让金制度，更有两大好处：管理规范了，既然明确为税，必须纳入预算管理；物业税一年一收取，系政府用于维持当年的公共服务所需，系业主购买当年公共服务的费用，年年收年年有，收钱者必定提供公共服务，免于现行土地出让金制度的尴尬，一次收取了未来50至70年间的相关费用，无异寅吃卯粮，陷未来政府于税源枯竭的窘境。

其二：最有利于土地保护。以行政审批为主要手段的“世界上最严厉的土地保护制度”效果不如人意，为了“树起梧桐树，引来金凤凰”，土地总是处于超量开发状态，闲置抛荒、以囤生利为常态，反正不产生额外费用。而物业税制度下，农业用地必然是免税的，工商业用地却交易费之外，必然要按时交物业税，占地越广，物业价值越大，交税越多。为避免白白交税，相关开发会特别注意以必需为限，会千方百计不超量开发。

其三：最为城市居民关心，有利于房价回归其正常价值。物业税制度下，炒房成本极高，风险极大。因为物业税为年度公共服务费，交税，享受公共服务，然后，就没了，不能计入房价的。而土地出让金制度下，因为一次交纳50至70年出让金，交易各方刻意或无意间淡忘了出让金为公共服务费用，一年年过去，本已消耗掉的年度出让金年复一年累积在房价中，拉高了房价，无限缩小了炒房风险。而后者，又进一步拉高了房价，直接导致其偏离正轨。实行物业税改革，是使得房价回归其正常价值的最有效手段。

其四：彻底解决产权问题。开征物业税，则承认物业属业主的私有财产，非经公平正义程序确定出于公益需要，任何人不得侵犯，困扰公众的出让期结束后、物业属于谁的问题得以彻底解决。

以上，为特别理想、圆满的结果。然而，物业税改革，不仅可能导向最理想、圆满的结果，还可能导向最可怕的、毁灭性的结果。甚至，后者的可能性还远远超过前者。

因为，中国尽管不存在名义上的物业税，却存在实际上的、极高税率的物业税，体现为土地出让金、土地增值附加费等等。不实现物业税与原有各种税费体系的衔接，便等于收税后税，相当于业主将名下的物业按市价再买大半次。企业受不了，公众更受不了。企业可以结束，公众总不能没有家呀。特别是一线城市，如北京、上海、广州、深圳，普通住宅估价都在百万左右，以2%的一般税率计，年交物业税将在2万以上，普通公众的压力可想而知。相当部分公众，可能会根本维持不住自己的物业，于他们，将是30年改革的成果瞬息间灰飞烟灭。

物业税改革，必须要实现与原有的、实质性的土地税费制度的衔接，既然时如白驹，不可追溯过去，便必须要尊重政府与公众曾经签下的契约，既然在契约期内，公众对政府应该承担的义务、即应该交纳的税费已经一次性交齐，则直至契约期结束，政府不能破坏约定，借税制改革之机，以新的税种名义收税后税。

也就是说，物业税，只可能对新建物业、以及原有契约到期的物业全额征收，对于原有契约尚未到期的物业，在过渡期内，即原有契约未全部结束以前，可以对契约期内的物业实行过渡税率，以大致相当于原有契约规定的续交税率为宜，最低可以至零税率。用湖北省发改委综改办处长谢高波的话说，就是：“我们改革的目的很明确，就是尽量保持现有的利益格局基本不变，既不给企业、个人增加负担，同时对各级政府的财政影响降到最低。”以实现与原有的、实质性的土地税费制度的无缝衔接。

务须说明的是，物业税既行，要力求一步到位，此前实际物业税性质的各种税费应一体归并入物业税中，以降低征收难度，增强其现实操作性。湖北省的税费并举方案，恐怕难以实行。否则，极可能直接导致企业与公众的双重负担。因操作复杂，物业税改革非深思熟虑、全盘筹划，然后强力推行不可。匆匆于今年7月开征，似有操之过急的嫌疑，恐怕欲速而不达。

如是，物业税改革，才可能争取到尽可能理想、圆满的结果，予人以希望，而不是导向最可怕的、毁灭性的结果，予人以绝望。为此，必须在现实利益方面做出极大让步。因为土地出让金制度实行多年，越是予人希望的物业税改革，越可能造成地方财政暂时的、最大的困难，此为不可避免的代价。在经济形势不如人意，财政收支吃紧之际，此一方面的让步注定是艰难的，然而，为了社会的可持续发展，却是不能不付出的代价。否则，便不可能争取到理想、圆满的结果，予人以希望。